أثر عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة وعلاقته بالمستأجر

+ حجم الخط -

ملكية-المؤجر-المستأجر-non-owner
















المبادئ

أثر عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة
طبيعة العلاقة بين المؤجر والمستأجر
الفرق بين الدعوى والحق
سلطة قاضى الايجارات في بحث ملكية العين المؤجرة
مدى جواز تنصل المستأجر من التزاماته بادعاء عدم ملكية المدعى للعين المؤجرة
صفة المدعى كمؤجر مسألة واقع واثر تمكينه المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة
مقاضاة المالك الجديد للمستأجر من المالك القديم شروطه اما نقل الملكية واما حوالة الحق
حجية الحكم تكون للمنطوق والاسباب المرتبطة
الفساد في الاستدلال ماهيته
مخالفة الثابت بالأوراق والمستندات ماهيته
الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته ماهيته
جواز فصل السطح عن العلو ماهيته
الاثار المترتبة على بطلان عقد البيع بطلان مطلق او نسبى في شق وصحته في شق أخر

الموضــــــوع

أسباب الطعن بالاستئناف على الحكم رقم .... لسنة 2019 ايجارات كلى ..... القاضي منطوقه بجلسة ../../2019 حكمت المحكمة : عدم قبول الدعوى لإقامتها من غير ذي صفة والزمت المدعى المصروفات و 75 جنيه أتعاب محاماة
وذلك على سند من القول - مخالف للواقع ولمستندات الدعوى وصحيح القانون - بزوال ملكية المدعى ( المستأنف ) لعين التداعي محل الايجار بالحكم رقم .... ، ..... لسنة 2014 مدنى .....

واقعات النزاع وسير التقاضي امام محكمة أول درجة


اقام المدعى دعواه امام محكمة اول درجة مختصما المعلن اليه الأول طالبا فسخ عقد الايجار المؤرخ ././1988 لعدم سداد المدعى عليه ( المستأجر ) الأجرة رغم انذاره بالسداد ورغم اعلانه بحوالة الحق الى المدعى من قبل الملاك السابقين
واستند المدعى في طلباته الى انه اضحى المالك للعين المؤجرة لشرائه مباني العقار بالكامل الكائن به عين الإجارة وقد سجل عقده بالمشهر رقم .... لسنة 2019 شهر عقاري .... خلاف اعلان المدعى عليه بحوالة الحق له كما تقدم بإعلانهما المدعى عليه الراهن بتحويل عقد الايجار للمدعى الراهن
هذا وأثناء تداول الدعوى طلب المدعى عليه ( المستأجر ) ادخال خصوم جدد بالدعوى وهم المعلن اليهم من ( الثاني  الى الرابع ) على سند من المدخلة الاولى ( ....... ) قد تحصلت على حكم قضائي برقم .... ، ... لسنة 2014 مدنى كلى بملكيتها ( لأرض العقار ) دون ( المباني ) وعدم سريان عقد ( المدعى ) المؤرخ ../../2014 في حقها في ملكية ارض العقار وعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم .../2015 مدنى كلى ... في مواجهتها وعدم نفاذه في حقها السالف ( ملكية ارض العقار فقط ) وبمحو وشطب ما تم بشان ( ارض العقار ) والى ان هذا القضاء قد تأييد بالاستئناف رقم ....../.....ق س عالي شمال
ودفع المدعى عليه ( المستأجر ) دعوى المدعى بعدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة لعدم ملكية المدعى ( على حد قوله ) للعين المؤجرة مستندا الى الحكم سالف البيان
( لطفا هذا الحكم وكما ثابت من منطوقه وحيثياته المرتبطة به انصبت كلية على ملكية المدخلة ...... .. لأرض العقار فقط دون ملكية المباني المملوكة بسند صحيح للمدعى ( المؤجر ) )
هذا وقد قضت محكمة اول درجة بقضائها سالف البيان بصدر هذه الصحيفة بعدم قبول الدعوى لإقامتها من غير ذي صفة وحيث ان هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى الطالب ( المستأنف ) وجاء معيبا بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق ومخالفة صحيح القانون وتأويله فانه يتقدم لعدالة المحكمة بهذا الاستئناف في الميعاد المقرر قانونا وبما للمحكمة الاستئنافية من سلطة مراقبة صحة الحكم ومطابقته للقانون وعدم مخالفته له وكذا بما لها من سلطة القضاء في الدعوى برمتها من جديد فيما رفع عنه الاستئناف وبما قدم امام محكمة اول درجة من دفاع ودفوع وبما يقدم امامها من اوجه دفاع جديدة

أسباب الطعن بالاستئناف
السبب الأول

الفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق


المتمثل بمخالفة الثابت بمنطوق واسباب الحكم رقم .... ، .... لسنة 2014 مدنى كلى ....الذى انصب على ملكية المدخلة ( .... )  لأرض العقار فقط دون المباني ، ومن ثم فالبطلان انصب فقط على أرض العقار دون المباني وكذا عقد المدعى المسجل رقم ../... شهر عقاري ... انصب التسجيل فيه على ملكية المباني دون ارض العقار ومن ثم له صفة في الدعوى الراهنة بسند صحيح ، وهو ما خالفه الحكم الطعين مما يعيبه بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق
المقرر ـ  فى قضاء هذه المحكمة . إن مخالفة الثابت بالأوراق التى تبطل الحكـم هى تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعـض المسـتندات ، أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هـو ثابت بأوراق الدعوى من وقائع لم تكن محل مناضلة بين الخصوم
طعن رقم 1144 لسنة 63 ق . جلسة 30/5/2000

والمقرر أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال اذا انطوت على عيب يمس سلامه الاستنباط ويتحقق ذلك أذا استندت المحكمة فى اقتناعها الى أدله غير صالحه من الناحية الموضوعية للاقتناع بها او فى حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التى انتهت أليها المحكمة بناء على تلك العناصر التى تثبت لديها
نقض 28/6/1981 – طعن 2275 / 44 ق

بيد أن حكم اول درجة قد أسند قضاءه بعدم قبول الدعوى لإقامتها من غير ذي صفة الى منطوق الحكم رقم ... ، .... لسنة 2014 والى انه قد أزال ملكية المدعى الحالي عن ( العقار ) محل التداعى
بيد ان هذا الاستخلاص جاء مخالفا لمنطوق الحكم وحيثياته التى انصبت فقط على البطلان وعدم النفاذ بالنسبة لشق ملكية ارض العقار دون ملكية المبانى ، ومن ثم قول حكم اول درجة ان الحكم قد ازال ملكية المدعى عن ( العقار محل التداعى ) مخالف للثابت بالحكم ولعقد ايجار محل التداعى حيث ان الايجار انصب على تأجير ( محل ) وليس أرض العقار ، والثابت من المشهر رقم .../... شهر عقاري ... سند ملكية المدعى للمحل المؤجر ان التسجيل انصب فقط على المباني دون ارض العقار المملوكة للمدخلة بالدعوى من قبل المستأجر ( ..... )
ومن ثم فالصفة ثابتة للمدعى في استحقاق الاجرة ومقاضاة المدعى عليه الذى تسلم المحل المؤجر وانتفع به ولم يتعرض له المدعى او الغير في الانتفاع به ومن ثم يكون ملزما بعقد الايجار وأثاره والتزاماته
فالمقرر ان حجية الحكم. تحققها فيما فصل فيه بصفة صريحة أو ضمنية حتمية سواء بمنطوق الحكم أو ما ارتبط به من أسباب ولا يقوم بدونها. ما لم تنظر فيه المحكمة بالفعل لا يكون موضوعاً لحكم يحوز قوة الأمر المقضي. 
الطعن رقم 9559 لسنة 65 القضائية جلسة 8 من يونيه سنة 2008
والمقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن حجية الأمر المقضي ترد على منطوق الحكم و على ما يكون من أسبابه مرتبطاً بالمنطوق ارتباطا وثيقاً و لازماً للنتيجة التى انتهى إليها 
الفقرة رقم 3 من الطعن رقم 662 لسنــة 48 ق - تاريخ الجلسة 29 / 11 / 1982 مكتب فني 33 رقم الصفحة 1090

ومن ثم فالحكم سالف البيان قضى صراحة بالبطلان وعدم النفاذ وعدم الاعتداد بحكم الصحة والنفاذ بالنسبة لحقها في ارض العقار فقط دون المبانى ومن ثم قضى ضمنيا بصحة وسريان ونفاذ التصرف فيما يخص المبانى
فالمقرر – في قضاء محكمة النقض - أن إيجار ملك الغير ، صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر ، إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي ، إلا إذا أقر هذا التعاقد صراحةً أو ضمناً ؛ ومؤدى ذلك أن بحث ملكية العين المؤجرة ، لا يعد مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها ، عند الفصل في منازعات العلاقة الإيجارية ، فإذا ما تناولت المحكمة هذا البحث في أسباب حكمها الفاصل في هذه المنازعات ، فإن ذلك يكون من قبيل الاستطراد الزائد في الأسباب، الذي لا تكون له ثمة حجية في مسألة ملكية العين المؤجرة .

الطعن رقم 11610 لسنة 84 جلسة 7/12/ 2015

ومن ثم خالف الثابت بالحكم سالف البيان والثابت بالمسجل رقم ..../2019 بملكية المدعى للمباني التى تقع ضمنها محل الاجارة وان الخصمة المدخلة لا تملك الا ارض العقار فقط دون المبانى وخالف ايضا حوالة الحق لعقد الايجار  واعلان المدعى عليه بهذه الحوالة من قبل الملاك السابقين ومن ضمنهم المالك الأصلي ...... الذى وهب الارض لابنته ..... الخصمة المدخلة الاولى وباع الى المدخلة الثانية ..... التى باعت الى المدعى الذى سجل عقده بملكية المبانى فقط دون الارض ومن ثم فالسند صحيح في ملكية المبانى وأضحى المدعى مالكا لمحل الاجارة التى من ضمن المبانى المملوكة له كما تقدم وتم تحويل حق الايجار له وتم اعلان هذه الحوالة من المالك الأصلي ومنه الى المدعى عليه وهو ما يترتب عليه توافر الصفة للمدعى في مقاضاة المدعى عليه واستحقاق الاجرة
فالمقرر  إنه لمشتري العقار المؤجر ولو لم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار ومنها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر منه الحوالة أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً  لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدني ، ويحق للمشتري المحال إليه تبعاً لذلك أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر، لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ والإخلاء يستوي في ذلك أن يحصل إعلان الحوالة من المشتري أو البائع طالما حصل بأي ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.

الطعن رقم 12673 -  لسنــة 75 ق  -  تاريخ الجلسة 11 / 6 / 2006

السبب الثاني

الخطأ في تطبيق صحيح القانون

بمخالفة نص المادة 558 مدنى وقصد الشارع منها بعدم جواز تنصل المستأجر من التزاماته تجاه المؤجر ولو كان غير مالك طالما ينتفع بالعين ولم يتعرض له الغير في انتفاعه بها

استقر الفقه على انه تتحقق شائبة الخطأ فى تطبيق القانون عندما يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانوني فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هى اخطأت فى شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ فى تطبيق القانون
المستشار انور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124

والمقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة انه ولئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى من الادلة المقدمة له وفى وزن تلك الادلة وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الاخر الا انه  فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما جرى تطبيقه من احكام القانون فانه يخضع فى ذلك لرقابة محكمة النقض مما يحتم عليه ان يسبب حكمه التسبيب الكافي حتى يتسنى لهذه المحكمة اعمال رقابتها فان قصر حكمه فى ذلك فانه يعجز هذه المحكمة عن التقرير بصحة او عدم صحة المدعى به من مخالفة القانون او الخطأ فى تطبيقه

نقض مدنى 24/1/1981 مجموعة الخمسين عاما 4-4037-58

وقضت محكمة النقض ان مؤدى ما تقضى به المادة 558 مدنى من ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم . لا يشترط ان يكون المؤجر مالكا بما يعنى ان ايجار تلك العين ( صحيح ) في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وانه ليس لهذا الاخير التنصل من أثاره طالما مكن من الانتفاع بالشيء المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه وحق لأى من طرفيه التقاضي بشأن المنازعات الناشئة عنه لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه ان الطاعنين دفعا صحيفة استئنافهم بعدم قبول الدعوى لانتفاء صفة المطعون ضدهما لانهما لا يملكان المنزل الكائن به شقة النزاع وكان الحكم قد رد على هذا الدفع بما اورده في اسبابه من ان ... مما مؤداه ان الحكم رتب على كون المطعون ضدهما مؤجرتين للعين موضوع النزاع توافر صفتهما في اقامة الدعوى بطلب انهاء عقد الايجار ، وهو ما يتفق وصحيح القانون ويكون النعي على ما استطرد اليه الحكم في شأن التعريف بالحق وبالدعوى والتفرقة بينهما أيا كان وجه الرأي فيه غير منتج
الطعن رقم 337 لسنة 49 ق جلسة 11/6/1984 مكتب فنى 35 ج 2 ق 305 ص 1596

ومن ثم وهديا بما تقدم فقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر والتفرقة بين الحق والدعوى وان الايجار يكون صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر طالما ينتفع بالعين المؤجرة ولم يتعرض له الغير في هذا الانتفاع فالثابت وكما تقدم ان المدعى مالكا للمباني وموضوع عقد الايجار هو محل أي مبنى مما يدخل في ملكيته ويخرج عن ما قضى به الحكم من ملكية الغير لأرض التداعي ( حيث انه ليس هناك ما يمنع قانونا من ان تنفصل ملكية الارض عن ملكية العلو المادة 803 مدنى ) كما ان العقد قد يكون صحيحا في شق منه ويكون نافذا وقد يكون باطلا في شق اخر فلا ينفذ هذا الشق الباطل ومن ثم فعقد المدعى المسجل بملكية المباني دون الارض صحيحا ونافذا وحيث ان الشيء المؤجر للمدعى عليه يدخل ضمن المباني المملوكة للمدعى وقد تم تسجيل عقده وتحويل الحق له من الملاك السابقين فانه تكون له صفة قانونية ومباشرة وقائمة في مقاضاة المدعى عليه ولا يحق للأخير التنصل من التزاماته تجاه المدعى وهو ما يكون معه الحكم الطعين قد خالف صحيح الواقع والقانون وتكون دعوى المدعى جديرة بالقبول
حيث تنص المادة 143  مدنى على إذا كان العقد فى شق منه باطلا أو قابلا للإبطال، فهذا الشق وحده هو الذى يبطل، إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذى وقع باطلا أو قابلا للإبطال فيبطل العقد كله
وتضمنت الاعمال التحضرية ( وهى تعرض لانتقاص العقد عندما يرد البطلان المطلق أو النسبي على شق منه، فلو فرض ان هبة الترتيب بشرط غير مشروع، أو ان بيعا ورد على عدة اشياء وقع العاقد فى غلط جوهري بشأن شيء منها، ففي كلتا الحالتين لا يصيب البطلان المطلق أو النسبي من العقد الا الشق الذى قام به سببه )
(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني –جزء 2- ص 260)
وقد جرى قضاء محكمة النقض على أن المادة 143 من القانون المدني تنص على أنه: "إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلا للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلا أو قابلا للإبطال فيبطل العقد كله" ومفاد ذلك أنه ما لم يقم من يدعى البطلان الدليل على أن الشق الباطل أو القابل للإبطال لا ينفصل عن جملة التعاقد يظل ما بقى من العقد صحيحا باعتباره عقدا مستقلا ويقتصر البطلان على الشق الباطل وحده.
[الطعن رقم 6670 -  لسنــة 62 ق  -  تاريخ الجلسة 16 / 05 / 2000]
كما المقرر بنص الفقرة الثالثة من المادة 803 مدنى  ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها
وتضمنت الاعمال التحضيرية : وقد اشار المشروع الي جواز فصل ملكية سطح الأرض عن ملكية ما فوقها  وعن ملكية ما تحتها ويكون ذلك بناء علي تشريعات خاصة او بمقتضي الاتفاق ويجوز بالاتفاق تملك ما فوق السطح او ما تحته مستقلا عن السطح نفسه ولا يعتبر هذا الاتفاق مخالفا للنظام العام 
مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ـ الجزء 6 ـ ص17و18
وهو ما خالفه الحكم الطعين ولم يبحثه عندما قضى بانتفاء الصفة لزوال ملكية المدعى لعقار التداعى ( دون بيان ما هو الشق الذى زال من ملكيته بموجب الحكم ولم يعنى بانفصال ملكية المبانى ( التى من ضمنها محل عقد ايجار التداعى ) عن ملكية الخصم المدخل لأرض العقار مما يعيبه بالخطأ في تطبيق صحيح القانون ومخالفته
السبب الثالث

مخالفة القانون وتأويله


بمخالفة حجية حكم سابق له قوة الامر المقضي فصل في مسألة أساسية استقرت بين طرفي الدعوى وهى صفة وحق المدعى ( المستأنف ) كمالك لعين التداعي في استحقاق اجرة العين والمطالبة بها ومقاضاة المستأجر ( المدعى عليه ) وذلك بالحكم رقم ....../2015 ايجارات واستئنافه رقم ../... ق
سبق وان قضى في الدعوى رقم .... لسنة 2015 ايجارات كلى شمال القاهرة والاستئناف رقم ...... لسنة ... ق المردد بين ذات الخصوم الذى انتهى في حيثياته الى استحقاق المدعى ( ......... ) للأجرة المستحقة بوصفه المالك الجديد للعقار اعتبارا من .../.../2015
هذا الحكم نال حجية الامر المقضى فيه في مسألة احقية المدعى وصفته في المطالبة بالأجرة ومقاضاة المدعى عليه واستقرت بينهم
فالمقرر متى صدر حكم وحاز قوة  الامر المقضي فانه يمنع الخصوم فى الدعوى التي صدر فيها من العودة الى المناقشة فى المسألة الاساسية التى فصل فيها باى دعوى تالية يثار فيها هذا النزاع ولو بادلة قانونية او واقعية لم يسبق اثارتها فى الدعوى الاولى او اثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها
الطعن رقم 484 لسنة 29 مكتب فنى 24 صفحة رقم 201 جلسة 2/8/1973
 وايضا ان " مناط التمسك بالحجية المانعة من اعادة نظر النزاع فى المسألة المقضى فيها ان يكون الحكم قد فصل فى منازعة تناقش فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقرارا مانعا من مناقشتها فى الدعوى الثانية بين الطرفين
نقض مدنى جلسة 16/3/1977 س 28 ص 681
السبب الرابع

انتفاء صفة الخصم المدخل في الدعوى على العين محل عقد الايجار لانتفاء ملكيتها للمبانى واقتصار ملكيتها على ارض العقار فقط ، كما انها لم تتعرض للمدعى عليه المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة ، لأنها لا تملكها كما تقدم ، وانه لم يدخلها هى وباقى المدخلين الا بغرض التنصل من التزاماته الايجارية ليدفع الدعوى بدفع مخالف للواقع والقانون والمستندات بانتفاء صفة المدعى

يتمسك المستأنف بعدم قبول ادخال الخصوم المدخلين في الدعوى امام محكمة اول درجة لانتفاء صفتهم في الدعوى وموضوعها حيث ان المدخلة الاولى مالكة فقط لارض العقار دون المبانى
والخصمين المدخلين الاخرين ( .... ، .... ) ليس لهم صفة لخروج مباني العقار وكذلك الارض من ملكيتهم حيث ان الارض اضحت ملكا للمدخلة الاولى ...... ومبانى العقار ( التى من ضمنها المحل المؤجر موضوع الدعوى ) أضحى مملوكا للمدعى ( ........... ) ومن ثم تنتفى الصفة للخصوم المدخلين في الدعوى كما تقدم وما اراد المدعى عليه من ادخالهم سوا التنصل من التزاماته المقررة بموجب عقد الايجار الذى وكما قررنا سلفا قد تم تحويل الحق فيه الى المدعى من قبل كلا من المدخلين الثانى والثالثة بموجب انذارات بحوالة الحق خلاف تسجيل المدعى لملكية المبانى التى من ضمنها محل الاجارة موضوع التداعي
بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة الاستئناف العالي مأمورية شمال القاهرة الدائرة (     ) مدنى الكائن مقرها             وذلك يوم     الموافق    /    / 2020 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بـ :
اولا : قبول الاستئناف شكلا
ثانيا في موضوعه : الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات المبينة بصحيفة اول درجة فضلا عن الزام المستأنف ضده المصروفات ومقابل الاتعاب على درجتي التقاضي
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى أيا كانت
ولأجل العلم ،،

كتابة تعليق