صيغة دعوى بالاخلاء والرد | لانتهاء مدة عقد الايجار | والتعويض

+ حجم الخط -

 صيغة دعوى اخلاء ورد العين المؤجرة للمالك تأسيسا على

·         انتهاء مدة عقد الايجار المعينة بالعقد

·          عدم خروج المستأجر ورد العين المؤجرة ، رغم انذاره والتنبيه عليه من المؤجر

·         تحول صفة المستأجر الى غاصب بلا سند

·         تعيين مدة الايجار وأحكام المدة المبهمة

·         شكل التنبيه واحكام الاتفاق عليه من عدمه

·         الاختصاص القيمي بدعوى انتهاء مدة عقد الايجار

·         اسس التعويض عن واقعة رفض المستأجر الخروج ورد العين المؤجرة

·         ماهية دعوى الطرد لانتهاء عقد الايجار قانونا وقضاء

·         شرح أحكام المادة 563 من القانون المدني

 صيغة دعوى بالاخلاء والرد

صيغة دعوى انهاء عقد ايجار ورد العين المؤجرة والتعويض

انه في يوم      /     / 2021

بناء على طلب السيد / محمد محمد على ابراهيم المقيم - ... - مركز ... - محافظة المنوفية ومحله المختار مكتب الأستاذ /      عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار المحامي بالنقض

انا محضر محكمة شبين الكوم الجزئية قد انتقلت وأعلنت:

السيد / ......... وشهرته ......... المقيم ..................

مخاطبا مع ،،،

الموضــــــــــــــــــــــــوع

1.      بعقد ايجار مؤرخ  1 / 10 / 2018  قام المدعى بتأجير المحل الكائن قرية ... – مركز ... – محافظة المنوفية - مساحته 10 م2 تقريبا - الى المعلن اليه ، ( مدة الاجارة سنة واحدة تبدأ من 1/10/2018 وتنهى في 1/10/2019 بدون تجديد وبدون تنبيه) ، وقد انتهى العقد فعليا ، في 1 / 10 / 2019 وحسب بنود العقد ( البندين 1 ، 2 ) ، وبقيمة إيجاريه شهرية قدرها خمسمائة جنيه .

2.      هذا وقد طالب الطالب المنذر اليه برد المحل لانتهاء العلاقة الايجارية وعدم رغبته في ابرام عقد جديد ، الا أن المعلن اليه – المستأجر - امتنع مستغلا تواجد المنذر خارج البلاد بدولة السعودية لظروف عمله ، وظروف كورونا الحالية وتقييد حركة الطيران والسفر ، ولم يسلم المحل حتى الأن

3.      وقد قام الطالب بإنذار المنذر اليه بإنذار رسمي على يد محضر ينبه عليه به بانتهاء عقد الايجار المبرم بينهما منذ 1/10/2019 ، وأنه لا يرغب في أي تجديد وطالبه فيه بتسليم المحل موضوع عقد الاجارة ، الا أن المعلن اليه لم ينفذ التزامه برد العين المؤجرة ، رغم انتهاء العلاقة الايجارية واقعا وقانونا ، مما تكون معه يده على المحل يد غاصب بلا سند مشروع ويستوجب طرده ، مع تعويض الطالب عما ألم به من أضرار مادية وأدبية من جراء ذلك ، ومن ثم كانت اقامة هذه الدعوى

السند القانوني والواقعي للدعوى

( 1 ) انتهاء مدة الاجارة ( سنة واحدة ) المثبتة بعقد الايجار سند الدعوى المؤرخ 1/10/2018 في 1/10/2019 وعدم خروج المدعى عليه رغم التنبيه عليه :

الثابت من البند الأول والثاني من عقد الايجار أن مدة الاجارة هي سنة واحدة تبدأ في 1/10/2018 ، وتنتهى في 1/10/2019 ، ولا تجدد ، وبدون تنبيه ، وقد قبل المدعى عليه هذا الشرط ، الا أنه لم يخرج من عين

التداعي رغم ذلك ، وتمادى في وضع اليد بلا سند على المحل ، منتفعا به رغما عن ارادة المؤجر ( المدعى ) المتواجد خارج البلاد لظروف عمله ، ورغم انذار المدعى له بانتهاء عقد الايجار ، وبتسليم العين المؤجرة ال شقيقه ( ... ) وعدم رغبته في أي تجديد للعقد ، وكما متفق عليه بالعقد انه ينتهى بانتهاء مدته وبلا تجديد وبدون تنبيه ، مما تكون معه يده غاصب بلا سند من القانون ، فقد زال السبب المشروع لوضع اليد بانتهاء مدة الإجارة في 1/10/2019 ، وانذاره بذلك وبرد العين دون استجابة منه

فقد قضت محكمة النقض ان

 دعوى الطرد للغضب من دعاوى أصل الحق يستهدف بها رافعها أن تحمى حقه في استعمال الشيء واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء أكان وضع اليد عليه ابتداء بغير سند أو كان وضع اليد بسبب قانونى يسمح له بذلك ثم زال هذا السبب واستمر واضعا اليد

طعن رقم 2513 لسنة 64 ق جلسة 26/1/2009

وقضت كذلك أن

عقد الإيجار إعمالا لنص المادة 598 من القانون المدني ينتهي بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك , ويجب على المستأجر وفقا لنص المادة 590 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر, ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء ماديا فيخليها مما عساه أن يكون موجودا بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئا مما كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة

الطعن رقم 3829 لسنة 66 ق - جلسة 3 / 1 / 2001 -  مكتب فني 52 -  رقم الجزء 1-  رقم الصفحة 107

( 2 ) أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله من أحد أطرافه منفردا ، ويجب على المستأجر عند انتهاء مدة الاجارة رد العين المؤجرة :

تنص المادة 590 من القانون المدني على

يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الايجار، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر.

وتنص المادة 598 مدنى على

 ينتهى الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء.

والمادة 600 من ذات القانون تنص على

اذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء واستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين بعد انتهاء الايجار فلا يفترض أن الايجار قد تجدد مالم يقم الدليل على عكس ذلك.

والمقرر فقها أنه

 يخلص من نص المادة 598 مدنى ان المتعاقدين إذا اتفقا على تحديد مدة فى العقد ينتهى بانقضائها الإيجار فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهى بمجرد انقضاء المدة المحددة دون أي إجراء آخر فلا حاجة إذن للتنبيه بالإخلاء مادام التنبيه ليس مشترطاً فى العقد ، فإذا انقضت المدة المحددة وانتهى عقد الإيجار بانقضائها على النحو المتقدم وبقى المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة دون رضاء المؤجر فإنه لا يعد مستأجراً بل مغتصباً إذ لا سند له فى البقاء

الوسيط -6- مجلد للدكتور السنهوري - ص758 وما بعدها والمراجع السابقة

فقد قضت محكمة النقض

النص فى المادة 147 فقرة 1 ، المادة 150 فقرة 1 من القانون المدني ، يدلان على ان مبدأ سلطان الارادة ما زال يسود الفكر القانوني ، ولازم ان يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو انهائه أو تعديله على غير مقتضى شروطه ، ما لم يتفق على ذلك مع الطرف الاخر ، كما يمتنع ذلك على القاضي ، لأنه لا يتولى انشاء العقود عن عاقديها ، وانما يقتصر عمله على تفسير مضمونها ، وهو ملزم عند وضوح عبارات العقد بعدم الخروج عنها باعتبارها تعبيرا صادقا عن ارادة المتعاقدين المشتركة وذلك رعاية لمبدا سلطان الارادة وتحقيقا لاستقرار المعاملات ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من حكم محكمة الدرجة الأولى أنها اطلعت على عقد الايجار المؤرخ 1/10/1968 وتبينت منه أن الطاعن استأجر محل النزاع لمدة عشر سنوات من 1/10/1968 الى 30/9/1977 ، ويتجدد لمدة أخرى باتفاق الطرفين ، وانتهى الحكم فى مدوناته الى أن المتعاقدين قد عينا فى العقد مدة محددة ينتهى بانتهائها العقد دون أن يشترط لانتهاء العقد أي اجراء أخر وعلى أن لا يتجدد العقد الا باتفاق الطرفين ، ومن ثم فان العقد يكون قد انتهى بانقضاء مدته المحددة فيه ، أي فى نهاية سبتمبر 1977 ، وذلك دون الحاجة الى تنبيه بالإخلاء ، على أن المدعى قد بادر الى التنبيه على المدعى بالإخلاء ... وقد أفصح عن تنبيهه فى عدم تجديد العقد تجديدا ضمنيا ... ، فان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بكون قد التزم بعبارات العقد الواضحة ولم يخرج عن مدلولها ، ولا يغير من ذلك أن يتم التنبيه بعد انتهاء مدة العقد ذلك ان النص فى المادة 598 من القانون المدنى على ان ينتهى الايجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة الى تنبيه بالإخلاء ، ومن ثم فان التنبيه غير لازم قانونا ، وعلى فرض حصوله فليس له ميعاد محدد ، ويجوز اعلانه بعد انقضاء مدة العقد قبل مضى الوقت الكافي الذى تستخلص منه التجديد ، ومن ثم فان الحكم قد أعمل صحيح القانون  

الطعن رقم 841 لسنة 49 مكتب فنى 35 ص 2249 جلسة 27/12/1984

وهديا بما تقدم وبمطالعة العقد موضوع التداعي يتبين أن

 بندى العقد الأول والثاني بشأن مدة الاجارة واضحين - سنة واحدة - تنتهى في اول اكتوبر 2019 ، ولا يجدد وبدون تنبيه

( 3 ) انتهاء المدة الايجارية في كل الأحوال بالتنبيه الصادر من المدعى حتى وان طبقت أحكام المادة 563 مدنى

حيث الثابت انتهاء مدة عقد الايجار في 1/10/2019 بدون تجديد وبدون تنبيه ، وعلى افتراض ، بقاء المدعى عليه بالعين بعد انتهاء تلك المدة ، وتطبيق أحكام المادة 563 مدنى فان المدد المجددة تكون بمدة دفع الأجرة ، والثابت من عقد الايجار موضوع التداعي أنها شهر ، ومن ثم وحيث ان المدعى قد نبه على المدعى عليه في النصف الأول من شهر يونيو 2021 ، برد العين وانتهاء الاجارة بقوة القانون ، ولم يخرج ولم يرد العين ، فانه يكون غاصبا ، وتكون دعوى المدعى بطرده لها سند من الواقع والقانون

فالمقرر فقها

  انه اذا كانت مدة عقد الايجار محددة ، فان المشرع افترض فى هذه الحالة توافر الارادة الضمنية للمتعاقدين بعدم لزوم التنبيه لتوافر علمهما بوقت انتهاء العقد ، بحيث اذا لم يتفق على اجراء التنبيه فان العقد ينفسخ بقوة القانون بانتهاء مدته دون حاجة الى تنبيه ، لكن اذا اتفقا على ضرورة التنبيه فانهما يكونان قد اظهرا اراديتهما الصريحة مما يوجب الالتزام بها وبالتالي لا ينتهى العقد الا بالتنبيه ، فاذا حددا مدته ، وجب ايضا الالتزام بها ولو خالفت المدة التي حددتها المادة 563 من القانون المدنى

المستشار أنور طلبة – موسوعة شرح القانون المدني – المجلد الرابع – ص 544 وما بعدها


التعويض عن الأضرار المادية والأدبية


وأما بشأن تعويض المدعى عن الأضرار المادية والأدبية من جراء الغصب

فالثابت أن المدعى عليه غاصبا لعين التداعى من 1/10/2019 وحتى الأن ، والثابت ان القيمة الايجارية الشهرية هي خمسمائة جنيه ( بأخذها معيارا في تحديد التعويض المادي عما لحقه من خسارة وما فاته من كسب ) طوال المدة من اول اكتوبر 2019 وحتى الفصل في هذه الدعوى بحكم نهائي ، بما لا يقل عن خمسة وعشرون الف تعويضا ماديا ، وخمسة وعشرون الف تعويضا أدبيا بإجمالي خمسون الف جنيه

فالمقرر أن

 حرمان المؤجر من منفعة العين المؤجرة في المدة التالية لانتهاء الإجارة بسبب استمرار المستأجر في الانتفاع بها بغير حق يعد غصبا يستوجب التعويض متى قامت أسبابه ويقدر طبقا لأحكام المسئولية التقصيرية مع اتباع المعيار الذي حددته المادة 590 من القانون المدني بما نصت عليه في فقرتها الثانية بأن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين المؤجر ة وما أصاب المؤجر من ضرر.

الطعن رقم 3829 لسنــة 66 ق جلسة 3 / 1 / 2001 - مكتب فني 52 - رقم الجزء 1-  رقم الصفحة 107

وكذلك قضت

 متى انقضت المدة المعينة للإيجار . انتهى العقد حتما . دون حاجة الى أى تنبيه او اجراء أخر ما دام العقد لم يشترط شيئا من ذلك وتعين على المستأجر أن يرد العين المؤجرة الى المؤجر فورا فاذا امتنع عن ذلك أو تأخر دون سند . أصبحت يده على العين المؤجرة خالية من أى سند أى أنه يعد مغتصبا ويجوز الحكم عليه بالإخلاء والزامه بتعويض ما أصاب المؤجر من ضرر ولا يشترط للحكم بهذا التعويض سبق تكليف المستأجر تكليفا رسميا بالإخلاء

نقض 15/12/1949 مج أحكام محكمة النقض س 1 ص 98 حكم رقم 29

المحكمة المختصة بنظر الدعوى 

أما من حيث المحكمة المختصة قيميا بنظر الدعوى

فانه ينعقد للمحكمة الابتدائية حيث المقرر أن دعوى الاخلاء والطرد لانتهاء مدة عقد الايجار هي دعوى غير مقدرة القيمة

فالمقرر - في قضاء محكمة النقض

أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني ينتهي بانتهاء المدة المُتفق عليها بين المتعاقدين ، فإن بقاء يد المستأجر عقب ذلك على عين النزاع بعد إنذاره بعدم الرغبة في تجديد العقد من جانب المؤجر هو من قبيل الغصب ، وكانت الدعوى بطلب الطرد للغصب من بين الدعاوى غير مُقدرة القيمة مما تختص المحكمة الابتدائية بنظرها .

الطعن رقم ٣٢٨٥ لسنة ٦٢ ق - دوائر الايجارات - جلسة 16/3/2019

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة شبين الكوم الابتدائية الدائرة (     ) مدنى كلى يوم         الموافق     /     / 2021 من الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بـ :

( 1 ) طرد المدعى عليه من عين التداعى المبينة بعقد الايجار المؤرخ 1/10/2018 ، وبصدر صحيفة الدعوى ، وتسليم عين التداعى للمدعى خالية من أي شواغل ، ومن أي أشخاص ، وبحالة سليمة ، وذلك للغصب ، لزوال سبب وضع اليد المشروع بانتهاء عقد الايجار موضوع التداعى بانتهاء مدته في 1/10/2019

( 2 ) الزام المدعى عليه بأن يؤدى الى المدعى مبلغ وقدره خمسون الف جنيه تعويضا ماديا وأدبيا عما الم به من أضرار من جراء غصب المدعى عليه لمحل التداعى بلا سند من القانون باعتبار أنه عمل غير مشروع يستوجب مسئوليته المدنية

فضلا عن الزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع كافة الحقوق القانونية أيا كانت للمدعى

كتابة تعليق