دفوع قضايا الايجارات للمحامى المدنى

قضايا الايجارات من أهم القضايا المنظورة بالمحاكم ، سواء عقود ايجار قديم تخضع لنصوص وقواعد قوانين الايجار الاستثنائية ، أو عقود الايجار قانون جديد ، تخضع لنصوص وقواعد القانون المدنى ، فنجد دعاوى اخلاء لتحقق أحد أسباب الاخلاء المذكورة حصرا بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ، ونجد دعوى اخلاء لعدم وجود أحد المعنيين بالامتداد القانون حصرا عن المستأجر الأصلى المذكورين بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ونجد دعوى اخلاء لمستأجر أجنبى ، ودعوى اخلاء لامتلاك المستأجر عقار مكون من ثلاث أدوار فأكثر ، ودعوى اخلاء لعدم سداد الأجرة أو التكرار ، ونجد دعوى فسخ عقد ايجار لتحقق الشرط الصريح الفاسخ ، ونجد دعوى طرد لانتهاء مدة عقد الايجار ، واخيرا وجد سبب جديد باخلاء المستأجر المعنوى لانتهاء مدة عقد الايجار ، وتتكائر المنازعات بشأن كلمة مشاهرة فى بند المدة ، فتعدد بذلك الدفوع القانونية فى قضايا الايجارات

الايجار عقد يلتزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بشئ معين لمدة معينة لقاء اجر معلوم ولا يشترط ان يكون المؤجر مالكا للعين المؤجرة وفي هذه الحالة يكون عقد الايجار نافذا بين طرفيه الا انه لا ينفذ في حق ملك الغير الا اذا اجازه وهو ما يعرف بجواز تأجير ملك الغير { 558 من القانون المدني } وقد يكون هذا العقد خاضعا للقواعد العامة في القانون المدني أو القواعد المنصوص عليها في قوانين ايجار الاماكن وسوف اتناول الدفوع المتعلقة بكلا من النوعين علي حده مع التنويه عند وجود الاختلاف ما أمكن

الدفوع في القانون المدني بشان الايجار

اولا : الدفع بعدم قبول دعوي اثبات العلاقة الإيجارية

(1) هذه الدعوي كقاعدة عامة شرعت لاي من طرفي العلاقة وتخضع في الإثبات للقواعد العامة في الاثبات فاذا لم تجاوز قيمة العقد الألف جنيه يمكن اثباته بشهادة الشهود اما اذا ذادت القيمة عن الالف جنيه كان الاثبات بالكتابة الا انه لما كانت قواعد الاثبات ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق علي مخالفتها صراحة او ضمنا علي التفصيل الذي سبق ذكره عند الحديث عن الدفوع المتعلقة بقانون الاثبات

(2) اما اذا كان عقد الايجار خاضع لقانون ايجار الاماكن فيختلف الاثبات بالنسبة للمؤجر عن المستأجر فأوجب المشرع علي المؤجر كتابة عقد الايجار بالنسبة للعقود التي بعد العمل بالقانون رقم 52 لسنة 1969 ولا يجوز للمؤجر ان يثبت التعاقد او شروطه الا بالكتابة ما لم يكن العقد قد فقد بسبب اجنبي كالسرقة او الحريق اما المستأجر فيخضع في الاثبات للقواعد العامة السابق ذكرها

(ب) اما اذا كانت العلاقة الإيجارية قد ابرمت قبل سريان القانون رقم 52 لسنة 1969 في 18/8/1969 ولم توجد عقود مكتوبة او تعذر الحصول عليها جاز الاثبات لكلا من المتعاقدين بكافة الطرق مهما تكن قيمة الدعوي

ثانيا : الدفع بانقضاء العلاقة الإيجارية بانقضاء حق الانتفاع هذه الدعوي شرعت للمؤجر مالك حق الانتفاع دون ملكيته للرقبة فينقضي هذا الايجار بانقضاء حق الانتفاع متي اقيمت بانقضاء ذلك الحق من مالك الرقبة او مالك العين وذلك عملا بنص المادة 560 من القانون المدني

ثالثا : الدفع بعدم قبول الدعوي بطلب انتهاء عقد الايجار التي لم يسبقها انذار علي التفصيل الاتي : ( المادة 563 مدني )

(1) في حالة الاتفاق علي مدة ينتهي العقد خلالها فطبقا للقواعد العامة في القانون المدني التي توجب اعذار المدين قبل المطالبة بالوفاء بالالتزام فيجب سبق الدعوي بإنذار من المؤجر او المستأجر بحسب الاحوال قبل رفع الدعوي والا كانت غير مقبولة ولا يشترط مدة لحصول الانذار خلالها متي كانت مدة معقولة

(2) في حالة عدم الاتفاق علي تحديد مدة للإيجار او انقعد لمدة غير معينة او تعزر اثبات تلك المدة اعتبر الايجار منعقدا للمدة المعينة لدفع الاجرة وينقضي الايجار بانقضائها بناء علي طلب احد الطرفين بشرط التنبيه علي الطرف الاخر علي النحو التالي في الاراضي اذا كانت مدة العقد 6 شهور او اكثر يكون التنبيه قبل انقضائها بثلاثة اشهر فاذا كانت اقل من ستة اشهر وجب التنبيه قبل انقضاء نصفها الاخير وفي المنازل والمحلات والمتاجر والمخازن اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة 4 اشهر فاكثر وجب التنبيه قبل نصفها الاخير وفي المساكن والغرف المؤثثة اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة شهرين او اكثر وجب التنبيه قبل انقضائها بشهر فاذا كانت اقل من شهرين وجب التنبيه قبل انقضاء نصفها الاخير . ولا يشترط شكل معين للتنبيه فقد يكون بإنذار علي يد محضر او بخطاب مسجل او شفاهة ويقع عبء اثبات حصوله علي من يحتج به واذا تم التنبيه بعد مضي المدة اصبح غير نافذ ولو كان سبب التأخير قوة قاهرة

رابعا : فسخ عقد الايجار لعدم صلاحية العين او نقص الانتفاع بها نقصها كبيرا { المادة 565 من القانون المدني}

هذه الدعوي شرعت للمستأجر فله طلب فسخ العقد او الانتقاص من الاجرة بمقدار الانتقاص من المنفعة او انتقاص المنفعة

خامسا : الدفع بفسخ عقد الايجار اذا كانت العين في حالة تعرض المستأجر او من يعيشون معه او مستخدميه او عماله لخطر جسيم { المادة 565/2 مدني }

ففي هذه الحالة من حق المستأجر المطالبة بفسخ العقد مع التعويض ان كان له محل وللمستأجر الحق في الفسخ ولو سبق له التنازل عن هذا الحق كما ان للقاضي الحق في فسخ العقد لتعلق ذلك بالنظام العام

سادسا : الدفع ببطلان عقد الايجار لاستحالة وجود العين المؤجرة { المادة 131 من القانون المدني }

فلا يشترط لصحة العقد في هذه الحالة وجود العين وقت التعاقد بل يكفي ان تكون ممكنة الوجود مستقبلا وسبق شرح هذا الدفع بالتفصيل اثناء الحديث عن الدفوع في القانون المدني

سابعا : الدفع بانفساخ عقد الايجار لهلاك العين المؤجرة هلاكا كليا لا تصلح للانتفاع بها { المادة 569 من القانون المدني }

في هذه الحالة ينفسخ العقد من تلقاء نفسه وحكم القاضي مقرر للفسخ وليس منشئ له

ثامنا : الدفع بالأحق في التفضيل عند تعدد المستأجرين لعين واحدة { المادة 572 من القانون المدني }

(1) وهذا الدفع شرع للمستأجر وتكون الافضلية لمن سبق له وضع اليد علي العين بشرط ان تكون كل عقود ايجارهم صحيحة ونافذه وهذه الحالة تعالج حالة تزاحم المستأجرين بعقود عرفية او عقود تزيد مدتها عن تسع سنوات وغير مسجلة

(2) اما اذا كان احد هذه العقود مسجلا متي كانت مدته تزيد عن تسع سنوات ومن ابرمه حسن النية فضل هو عن الاخرين

(3) اما اذا لم يوجد ميعاد للأفضلية بان يكون جميع المستأجر لم يضع ايا منهم اليد علي العين المؤجرة ولم يكن ايا منهم قد سجل عقده فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم ( الحق في التسليم ) الا طلب التعويض

• المفاضلة بين عقود الايجار الخاضعة لقانون ايجار الاماكن

حظر المشرع في المادة 24/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشان ايجار الاماكن ابرام اكثر من عقد ايجار من مالك واحد لعين واحدة وجعل من ذلك جريمة يعاقب عليها القانون والزم القاضي بالقضاء ببطلان العقد اللاحق وجعل ذلك متعلقا بالنظام العام ومن ثم فالمفاضلة تكون بين تلك العقود لتحديد العقد السابق هي بالعقد الثابت التاريخ ولا عبرة بالعقود التي تحمل تواريخ عرفية ويعتد بذلك العقد ولو كان تاريخه العرفي لاحقا علي تاريخه الثابت ولو كان العقد اللاحق مسجلا لان التسجيل واثبات التاريخ في مرتبة واحده عند تعدد العقود بحيث اذا وجد عقد ثابت التاريخ قبل تسجيل عقد اخر كان العقد الثابت التاريخ مفضلا عن العقد المسجل ( وقاعدة التفضيل هنا تختلف عن قاعدة التفضيل المعمول بها في القانون المدني التي تأخذ بالأسبقية في وضع اليد دون اثبات التاريخ ) والتسجيل لا يكون الا لعقود الايجار التي تزيد مدتها علي تسع سنوات

تاسعا : الدفع بعدم نفاذ عقد الايجار الصادر من المالك السابق في حق المشتري للعين التي لم تكن قائمة وقت البيع علي نحو يجعلها صالحة للانتفاع بها

وهذه الحالة تثبت للمشتري الجديد لعقار لم تكن العين المؤجرة موجودة وقت ابرام العقد مع المالك القديم سواء كان العقار ارض فضاء وقام المشتري الجديد ببناء العين عليها او كان العقار قائما وقام المشتري الجديد ببناء دور علي سطحه قام المالك القديم بإبرام عقود ايجار عن تلك الوحدات او كان البناء قديم وتم هدمه من المشتري الجديد واقام وحدات جديدة علي ارضه فكل هذه الوحدات لم تكن قائمة وقت البيع ولا ينفذ عقد الايجار المبرم بشأنها من المالك القديم

الدفوع المتعلقة بقانون ايجار الاماكن

اولا : الدفع بعدم خضوع المساكن التي تشغل لسبب العمل لقانون ايجار الاماكن

(1) هي تلك المساكن او الوحدات السكنية المؤجرة للمستأجر بسبب العمل لدي المؤجر كعمال الشركات والوحدات التابعة لها كالمستشفيات والمتاجر والمصانع وشركات قطاع الاعمال وغيرها وكذلك غرف البوابين والخدم وهي اماكن تعد من ضمن المرافق التابعة لاماكن العمل والغرض منها التيسير علي العمال وجعلهم قريبين علي اماكن العمل سواء كانت منشآت حكومية او خاصة فتنتهي العلاقة بانتهاء عقد العمل لان السكني في هذه الحالة بسبب العمل وليس بسبب علاقة إيجارية

(2) اما اذا انتهت علاقة العمل وظل العامل في ذات المكان وقبل صاحب العمل الاجرة منه فان ذلك يعد رضاء ضمنيا منه بنشوء علاقة إيجارية بينه وبين العامل وتخضع بحسب الحالات اما للقواعد العامة في القانون المدني او ايجار الاماكن بحسب وقت نشوء تلك العلاقة وثبوتها وسواء نشأت هذه العلاقة بين العامل الذي انتهت خدمته ورب العمل او زوجته واولاده بعد وفاته وهذا الاخير

ثانيا : الدفع بانتهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء تصاريح الاشغال المؤقتة { مادة 2/2 من القانون رقم 49 لسنة 1977} وهي التي يكون محلها الوحدات الواقعة في المنشات المملوكة للجهات الحكومية وتمنح هذه التصاريح للأفراد بسبب الكوارث والحروب وانهيارات المباني والحرائق والاوبئة وغيرها فينتهي الايجار بانتهاء الغرض من التصريح ويجب علي المنتفع اخلاء العين وألا عد مغتصبا لها

ثالثا : الدفع بانتهاء عقد الايجار لترك العين المؤجرة

وهي المقصود بها الاقامة مع المستأجر الاصلي حتي وفاته من زوجه واولاده اقامة دائمة طالت ام قصرت حتي وفاته فيمتد عقد الايجار اليهم لمرة واحدة

رابعا : الدفع بعدم امتداد عقد الايجار للاستضافة مهما طالت او قصرت للأصدقاء او الاقارب عن طريق النسب او المصاهرة

وهي مستمدة من ممارسة حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة ولا تمنح للضيف حق امتداد العقد اليه مهما استطالت مدة تلك الاستضافة وألا تنقلب الي مساكنة

خامسا : الدفع ببطلان التكليف بالوفاء في دعوي الاخلاء لعدم سداد الاجرة

وهذا الدفع شرع للمستأجر وله ان يدفع به في الدعوي اذا كان التكليف بالوفاء يتضمن اجره تزيد عن المستحق أو أجرة سبق الوفاء بها باي طريق من طرق الوفاء ( ايصالات او نظام العرض والايداع ) او اجره سقطت بالتقادم الخمسي فهذا التكليف يكون حابط الاثر وتقضي المحكمة من تلقاء نفسها ببطلانه ولو لم يدفع به المستأجر لتعلقه بالنظام العام

سادسا : الدفع بعدم قبول الدعوي لرفعها قبل مضي المدة المقررة بعد الاعلان بالتكليف بالوفاء

اذ لابد من الانتظار لرفع دعوي الاخلاء لعدم سداد الاجرة مدة خمسة عشر يوما من تاريخ اعلان التكليف والا كانت الدعوي غير مقبولة وتقضي المحكمة بعدم القبول من تلقاء نفسها ويتوفى المستأجر الاخلاء بسداد الاجرة المتأخرة سواء خلال مدة الخمسة عشر يوما أو امام محكمة أول درجة أو حتي أمام محكمة ثاني درجة

سابعا : الاخلاء لتكرار التأخر في سداد الاجرة

لا يشترط في هذه الدعوي تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة ومتي تحققت واقعة التكرار لسبق رفع دعوي الاخلاء لعدم سداد الاجرة والسداد اللاحق لتلك الاجرة سواء صدر فيها حكم ام قرار شطب ام ترك الخ واثبت المؤجر في محضر الجلسة تسلمه للأجرة المتأخرة المطالب بها فانه في هذه الحالة لا يجديه نفعا السداد اللاحق لرفع دعوي الاخلاء لتكرار التأخر في سداد الاجرة بإيداع صحيفتها قلم الكتاب لثبوت سوء نيته وكونه مرد علي التأخر في سدادها

ثامنا : الاخلاء لاستعمال العين بطريق مقلقة للراحة او بطريقة ضارة لسلامة المبني او بالصحة العامة او لأغراض منافية للآداب وذلك علي نحو ما سيلي ( المادة 118 من القانون 136 لسنة 1981 )

(1) بطريقة مقلقة للراحة بان يستعمل العين المؤجرة لأغراض السكني بطريقة مقلقة للراحة مثل احداث ضوضاء كبيرة بها تعكر صفو السكان من الصعب احتمالها كاستعمال المكان محلا للسمكرة او الصيانة للسيارات ووضع الات به تحدث ضوضاء او استعماله لندوات اجتماعية غير عادية او استعمال المذياع بطريقة مقلقة للراحة أو كانت الوسيلة المقلقة للراحة لا تتناسب والنشاط التي استؤجرت العين لممارسته بها .

(2) استعمال العين المؤجرة لفرض السكني بطريقة ضارة بالصحة العامة مثل تربية مواشي او طيور او دواجن بطريقة غير مألوفة او تخزين مواد كيميائية فيه ضارة بالصحة العامة

(3) استعمال العين المؤجرة بطريقة ضارة بسلامة المبني بوضع الات فيه او الحفر فيه بان كان الاستعمال منافيا للغرض الذي اجر المكان من اجله او استعمال العين كمزرعة دواجن

(4) استعمال العين في اغراض منافية للآداب مثل استعمال العين في تسهيل الدعارة او الاتجار بالمخدرات او التعامل بالأفلام المخلة بالآداب او في التعامل بالنقد الاجنبي دون ترخيص وجعل المشرع ثبوت اي من الافعال سالفة الذكر يحكم قضائي نهائي سواء اكان صادرا من محاكم مدنية ام جنائية ام ادارية ام تأديبية ويشترط في الحكم الجنائي ان يكون بات وجعل المشرع من الحكم قرينة قضائية غير قابلة لإثبات العكس اذ بصدوره تحقق الضرر وحل حق المؤجر في طلب الاخلاء ولو أزال المستأجر سبب المخالفة والحكم هنا لصيق بالعين ولا عبرة فيه بالأشخاص واذا تعدد المستأجرون للعين يكفي وقوع المخالفة من فعل من احدهم ويكفي ان يكون وقوع الفعل من المستأجر ذاته او اقاربه او اصدقاؤه او زائريه . ومتي تحققت المخالفة بحكم قضائي فان ذلك الحكم بأثبات اي حالة من الحالات الاربع السابقة لا تتسع حجيته لتشمل مدي تعسف المؤجر في استعمال حقه في طلب الاخلاء فللقاضي الا يجيبه لطلبه متي رأي ان فسخ العقد ليس هو الجزاء المناسب وللقاضي سلطة تقدير جسامة الضرر الواقع علي المؤجر وخاصة الاضرار بسلامة المبني او الصحة العامة وتناسبه والقضاء بالفسخ

تاسعا : الدفع بعدم قبول دعوي الاخلاء لوفاة المستأجر لعين مؤجرة لزوال نشاط تجاري او صناعي او مهني

وهذا الدفع شرع لورثة المستأجر بعد وفاته ويتحقق باستمرارهم في مزاولة ذات نشاط المستأجر الاصلي بواسطتهم او بواسطة من ينوبون عنهم او اخرين غيرهم نيابة عنهم ولصالحهم

عاشرا : الاخلاء لسبب اقامة المستأجر مبني مملوك له مكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية ( المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ) مملوك له :

وبهذه المادة استحدث المشرع للمستأجر التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخلاء العين المؤجرة وتسليمها للمؤجر والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة لاحد اقاربه حتي الدرجة الثانية في المبني الذي اقامه وله الاختيار بين احد هذين الحلين ويشترط ان تكون الوحدات التي اقامها تامة البناء وصالحة للاستعمال والانتفاع بها ومكتملة المرافق ومعدة للإقامة فيها وتكون العين البديلة للعين المستأجرة اجرها لا تزيد عن مثلي اجرة العين المستأجرة له وبشرط ان يكون المبني المملوك له وبه اكثر من ثلاث وحدات متي اقامه في تاريخ لاحق لتاريخ استئجاره للعين المؤجرة

واذا ما اقام هذا البناء المملوك له والمكتمل في تاريخ لاحق لاستئجاره واسقط حقه في اختيار احد هذين المحلين او لم يستعمله بعد اكتمال مبناه بان تراخي في تسليم العين البديلة للمؤجر وقبل رفع دعوي الاخلاء من المؤجر ضد المستأجر لهذا السبب فانه يكون قد اسقط حقه في الاختيار بين احد هذين الالتزامين وتحول التزامه التخييري الي التزام بسيط يستوجب اخلاء العين المؤجرة مما لازمه انفساخ العقد وفي هذه الحالة لا يستلزم لقبول دعوي الاخلاء اعذار المستأجر قبل رفعها لانه قد اسقط حقه في الاختيار كما ان النص لم يوجب الاعذار في هذه الحالة

غير ان جميع الدفوع السابق ذكرها والمتعلقة بالعلاقة الايجارية جميعها دفوع غير متعلقة بالنظام العام عدا الدفع ببطلان التكليف بالوفاء

هذا ما من عليّ الله به من استرجاع للدفوع وهو امضي سلاح في يد المحامي الباحث عن الزود عن حقوق موكله منها ما يستوجب الدفع به لتجيبه المحكمة اليه ومنها ما هو متعلق بالنظام العام ان فاته الدفع به تولت عنه المحكمة الاجابة اليه اسال الله العلي القدير ان يجعله في ميزان حسنات من عمل به لكي ينالني منه ثواب من انتفع به من العاملين في مجال القضاء ومحراب العدالة