العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص فى القانون المدنى

+ حجم الخط -

مفهوم العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص  

العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص : يعرف التقنين المدني المصري نوعين من العقار : العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص ، والأصل هو العقار بطبيعته . أما العقار بالتخصيص فهو في حقيقته منقول بطبيعته ، ولكنه الحق بعقار معين رصداً كما كقدمنا على خدمة هذا العقار أو استغلاله ، فهو عقار لا بمادته وطبيعته ولكن بالتبعية والتخصيص .


المطلب الأول العقار بطبيعته ( Immeuble par nature )

العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص فى القانون المدنى


أنواع العقار بطبيعته :

 قدمنا أن العقار بطبيعته هو الأصل في العقار ، فهو إذن " كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ، لا يمكن نقله منه دون تلف " . وأول ما يصدق ذلك على الأرض ، وإذا كان العقار بطبيعته هو الأصل في العقار فالأصل في العقار بطبيعته هو الأرض ، فهي التي لا يمكن نقلها من مكان إلى مكان مع الاحتفاظ بذاتيتها . يمكن نقل أجزاء من الأرض ، بأن تقتلع بعض صخورها أو تحفر بعض أتربتها ، ولكن هذه الصخور والأتربة التي انتقلت من مكان إلى آخر ليست هي الأرض ذاتها ، $ 20 $ بل هي كانت أجزءا من الأرض وقد فقدت ذاتيتها وتحولت إلى منقول منذ انتزعت من الأرض ونقلت إلى مكان آخر ، وتبقى الأرض بعد كل ذلك وبعد أن تنتزع منها بعض أجزائها ثابتة في مكانها لا تتحول .

فالأرض إذن هي الأصل في كل عقار بطبيعته . ثم قد تنبت الأرض ثمراً أو تغرس فيها أشجار ، فهذا النبات الذي اندمج في الأرض وأصبح جزءاً منها هو أيضاً عقار بطبيعته مادام ثابتا في الأرض ، أما إذا اقتلع منها فإنه يصبح منقولا . وقد تقام منشآت فوق سطح الأرض أو في باطنها ، فهذه المنشآت تتصل بالأرض اتصال ثبات وقرار وقد اندمجت فيها ، ولا يمكن نقلها من مكانها إلى مكان آخر إلا إذا هدمت ، أي أنه لا يمكن نقلها دون تلف ، فهي أيضاً عقار بطبيعته .

فالعقار بطبيعته أنواع ثلاثة : الأرض والنبات والمنشآت .

 الأرض : 

أي أرض ، سواء كانت أرضا زراعية أو أرضا فضاء ، وسواء كانت في المدن أو في الريف ، وسواء كانت أرضا حجرية أو جيرية أو رملية ، هي عقار بطبيعته ، إذ أن لها مكانا ثابتا لا تتحول عنه على الوجه الذي أسلفناه . وتشمل الأرض ( fonds ) سطحها ( surface ) دون ما يقام فوق السطح ( superficie ) من مبان ومنشآت أو ينبت من زرع أو يغرس من شجر ، وكذلك تشمل باطنها ( tréfond ) بعناصره المختلفة من صخور وأحجار وأتربة ورمال وجص ومعادن وغير ذلك .

فالمناجم والمحاجر هي إذن جزء من الأرض ، ومن ثم تعتبر عقارا بطبيعته . فإذا استخرجت المعادن من المناجم ، كالحديد والنحاس والفحم والذهب والنفط ، أو اقتلعت الأحجار من المحاجر ، فإن هذه وتلك تصبح منقولا كما سبق القول . وكان القضاء في مصر يقضي ، قبل صدور القانون الخاص بالمناجم والمحاجر ، بأن المناجم ( mines, miniéres ) والمحاجر ( carriéres ) تعتبر عقارات بطبيعتها ، وذهب الفقه تبعا لذلك إلى أن لصاحب المنجم أن يبيعه أو يرهنه مستقلا عن سطح الأرض( $%&  ) استئناف مختلط 14 يونيه سنة 1911 م 23 ص 363 – هالتون 1 ص 18 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 31 ص 42 .&%$ ) . ثم صدر في أول أغسطس $ 21 $ سنة 1948 القانون رقم 136 لسنة 1948 وهو أول تشريع خاص بالمناجم والمحاجر ، فأكد هذه الأحكام ، إذ نصت المادة 14 منه على أن " تعتبر المناجم أموالا ثابتة ، وكذلك تعتبر من الأموال الثابتة الآلات والآبار والمغارات ووسائل النقل والجر وغيرها المخصصة لاستغلال المناجم . على أن المعادن المستخرجة من المناجم تعتبر من المنقولات " ( $%&  ) وتعتبر آلات النقل والجر ووسائله المخصصة لاستغلال المناجم عقارا بالتخصيص لا عقارا بطبيعته ، وتعتبر المحاجر عقارات بطبيعتها وإن كان القانون رقم 136 لسنة 1948 لم ينص صراحة على ذلك كما فعل بالنسبة إلى المناجم ( محمد كامل مرسي 1 فقرة 31 ص 24 ) .&%$ ) . ثم صدر القانون رقم 86 لسنة 1956 ، وهو آخر تشريع خاص بالمناجم والمحاجر ، وقد فصل بين ملكية سطح الأرض ، وبين ملكية ما يوجد في باطنها من المواد المعدنية وخامات المحاجر فجعلها ملكاً للدولة ولو كانت في أرض مملوكة للأفراد . إذ نصت المادة الثالثة من هذا القانون على أن " يعتبر من أموال الدولة ما يوجد من مواد معدنية بالمناجم في الأراضي المصرية والمياه الإقليمية . وتعتبر كذلك من هذه الأموال خامات المحاجر عدا مواد البناء - الأحجار الجيرية والرملية والرمال - التي توجد في المحاجر التي تثبت ملكيتها للغير " . ولكن هذا القانون منح بعض المزايا لمالك السطح ، إذا هو أراد استغلال المواد المعدنية أو خامات المحاجر الموجودة في باطن أرضه . فنصت المادة 15 من هذا القانون على أن " يعفى مالك السطح الذي يبلغ عن وجود خامات معدنية في أرضه من قيد اسمه في سجل الكاشفين المشار إليه في المادة 7 . ويكون له حق الأولوية على الغير في البحث والاستغلال متى طلب ذلك ، ويمنح ترخيص البحث أو عقد الاستغلال بغير مزايدة . ويعفى في حالة البحث أو الاستغلال من الإيجار المنصوص عليه في المادتين 11 و 21 إذا قام بالبحث أو الاستغلال بنفسه ... وفي حالة الترخيص في الاستغلال للغير يكون لمالك السطح الحق في الحصول على نصف الإيجار من مصلحة المناجم والمحاجر " . وفيما يتعلق بالمزايا الممنوحة لمالك السطح إذا أراد استغلال خامات المحاجر ، نصت المادة 32 من نفس القانون على أنه " يجوز لمصلحة المناجم والمحاجر أن ترخص لمالك الأرض الموجود بها مواد البناء أن يستخرج هذه المواد يقصد استعماله الخاص دون استغلالها ، مع إعفائه من الإيجار والإتاوة . ويكون للمالك الأولوية على الغير في الحصول على الترخيص في الاستغلال عن الأرض $ 22 $ المملوكة له ، وفي هذه الحالة يعفى من الإيجار دون الإتاوة . ويسقط حقه .. وفي هذه الحالة يكون لصاحب الأرض الحق في الحصول على نصف الإيجار من مصلحة المناجم والمحاجر " . وسنعود لهذه المسائل تفصيلا عند الكلام في المناجم والمحاجر .

أما الكنوز المدفونة أو المخبوءة في باطن الأرض فهي منقولات بطبيعتها مدفونة أو مخبوءة ، فليست هي إذن جزءاً من الأرض حتى تكون عقارا ، وقد نصت المادة 872 مدني على أن " 1 - الكنز المدفون أو المخبوء الذي لا يستطيع أحد أن يثبت ملكيته له يكون لمالك العقار الذي وجد فيه الكنز أو لمالك أحد أن يثبت ملكيته له يكون لمالك العقار الذي وجد فيه الكنز أو لمالك رقبته . 2 - والكنز الذي يعثر عليه في عين موقوفة يكون ملكاً خاصا للواقف ولورثته " . والآثار تكون عقاراً بطبيعته إذا كانت بناء مثبتا في الأرض ( م 2 و 3 و 5 و 8 من القانون رقم 14 لسنة 1912 الخاص بالآثار ) ، وتعتبر آثارا عقارية الآثار المنقولة المثبتة في الأرض أو التي يصعب نقلها ( م 5 من قانون الآثار ) .

 النبات :

 وكل ما تنبته الأرض من ثمار ومحصول وزرع ، وكل ما يغرس فيها من أشجار ونخيل ، يكون عقارا بطبيعته مادامت جذوره ممتدة في باطن الأرض .

فما يغرس من شجر ونخيل يكون عقارا بطبيعته لاندماجه في الأرض . حتى لو كان الشجر من أشجار المشاتل ( arbres des pépinières ) التي تغرس في الأرض موقتا ثم تنّزع منها بعد وقت قصير لتنقل إلى أرض أخرى . فما دامت المشاتل مستقرة في الأرض لم تنزع ، في المدة القصيرة التي يراد لها فيها أن تبقى ، فإنها تحتفظ بصفتها العقارية إلى أن تنزع فعندئذ تصبح منقولا . وقد تنقل أشجار المشاتل من أرض إلى أخرى لتتقوى وتتغذى تغذية كاملة قبل بيعها ، فتكون عقارا بطبيعته حتى بعد نقلها إلى الأرض الأخرى ، وذلك إلى أن تنزع نهائيا من الأرض عند البيع( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 47 ص 42 - أو برى ورو 2 فقرة 164 ص 16 - بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 72 ص 76 . &%$ ) . ولكن النباتات التي توضع في الأوعية والقصاري تكون منقولا لأن جذورها لا تمتد إلى باطن الأرض بل تبقى محتواة في الأوعية والقصاري ، حتى لو كانت هذه الأوعية والقصاري $ 23 $ مدفونة في الأرض( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 72 ص 76 - محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 ص 44 - كذلك لا تعتبر عقاراً بالتخصيص حتى لو كان مالك الأرض هو الذي وضعها ، لأنها ليست مخصصة لخدمة الأرض أو استغلالها ( بودري وشوفو فقرة 87 ص 80 هامش 3 - محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 ص 44 ) . &%$ ) . وكذلك تعتبر منقولات النباتات التي توضع موقتا في الأرض حتى لا تجف ، انتظارا لبيعها أو لنقلها إلى مكان آخر لغرسها ، فإن هذه النباتات لا تمتد جذورها إلى باطن الأرض ولا تندمج فيها ، والأرض إنما تقيها لا تغذيها( $%&  ) دبرانتون 4 فقرة 44 - ديمولومب 9 فقرة 147 - أو برى ورو ، 2 فقرة 164 ص 16 - بودري وشوفو فقرة 47 ص 42 . &%$ ) .

وكل الثمار والمحصولات والمزروعات التي تنبت مباشرة في الأرض وتمتد جذورها فيها تعتبر عقارا بطبيعته لاندماجها في الأرض ، وكذلك تعتبر والتي هي بدورها عقار بطبيعته كما سبق القول . فإذا ما جنيت المحصولات وقطعت الثمار والفاكهة ، فإنها تصبح منقولا حتى لو بقيت في الأرض دون أن تنقل( $%&  ) وتنص المادة 520 مدني فرنسي في هذا المعنى على أن " المحصولات القائمة على جذورها وثمار الأشجار التي لم تقطف بعد تكون هي أيضاً عقاراً ، وبمجرد أن تقطع الحبوب وتفصل الثمار فإنها تصبح منقولا حتى لو مل تنقل من الأرض . وإذا لم ينتزع إلا جزء من المحصولات ، فإن هذا الجزء وحده هو الذي يصبح منقولا " . وتنص المادة 521 مدني فرنسي على أن " الأخشاب التي تقطع عادة من الأشجار المشذبة ( المقلمة ) أو من الأحراش التي أعدت للقطع لا تصبح منقولا إلا بقطعها واحدة بعد الأخرى " .&%$ ) .

وكل هذا النبات بأنواعه المختلفة ، من أشجار ونخيل وثمار ومحصولات وفاكهة وما إلى ذلك ، إنما يكون عقارا بفضل اندماجه في الأرض ، فالأرض هي التي تغذيه وهي التي تضفي عليه صفة العقار ( Fructus pendants pas funde esse vendintur ) .

فإذا زال اندماجه بالأرض ، بأن قطع أو فصل ، زالت عنه صفة العقار . ويستوي أن يكون الذي غرس النبات هو مالك الأرض أو المستأجر أو الغير ، ويستوي كذلك أن يكون قطع النبات أو فصله قد وقع بفعل فاعل $ 24 $ سواء كان المالك أو غيره . أو وقع بغير صنع الإنسان كما إذا أوقعته المواشي أو الهواء أو وقع من تلقاء نفسه بسبب نضجه( $%&  ) جوسران 1 فقرة 1348 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 – فقرة 35 .&%$ ) . ولا عبرة بقيمة النبات ، فالأحكام سالفة الذكر تنطبق على الأشجار الكبيرة والنخيل كما تنطبق على الأشجار الصغيرة وأقل المحصولات قيمة وأصغرها شأنا( $%&  ) جوسران 1 فقرة 1348 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 34 ص 44 .&%$ ) .

المباني والمنشآت : 

والمباني والمنشآت هي أيضاً عقار بطبيعته لاندماجها في الأرض ، والاندماج ( incorporation ) هو الذي يضفي عليها صفة العقار ، فالأرض إذن هي مصدر الصفة العقارية للمباني والمنشآت كما هي مصدر هذه الصفة للنبات . وتختلف المباني والمنشآت عن النبات في أن الأولى إنما تندمج في الأرض بفعل الإنسان ، فلابد من تشييدها بصنع صانع . أما النبات فاندماجه في الأرض يضاف فيه إلى فعل الإنسان فعل الطبيعة ، فإذا وضعت البذور في الأرض أو غرست الأشجار بفعل الإنسان قامت الطبيعة بعد ذلك بدورها في إنبات البذور وفي تنمية الأشجار . ذلك بأن النبات كائن حي ينمو ويترعرع ، بخلاف المباني والمنشآت فهي جماد لا حياة فيها .

والمباني والمنشآت قبل تشييدها في الأرض كانت جملة من مواد البناء وأدواته . فكانت منقولا( $%&  ) استئناف مختلط 29 يونيه سنة 1918 م 30 ص 512 .&%$ ) . فهي كميات من الطوب والرمل والإسمنت والجير والجبس والخشب والحديد والأحواض والأدوات الصحية وغير ذلك من المواد التي تستعمل في البناء . ولا تصبح عقارا إلا إذ شيدت فاندمجت في الأرض وأصبحت ثابتة مستقرة ، فلا يمكن تحويلها أو نقلها إلا إذا هدمت( $%&  ) فإذا هدم البناء أو انهدم ، فإن الأنقاض تصبح منقولا كما كانت قبل أن يشيد البناء أول مرة ، وذلك حتى لو كان المالك قد أراد من الهدم إعادة البناء وأعاده فعلا ، فإن الأنقاض تبقى منقولا حتى يعاد بناؤها ، وقد نصت على ذلك صراحة المادة 532 مدني فرنسي إذ تقول : " الأنقاض الناتجة من هدم أحد الأبنية ، والمواد المتجمعة لتشييد بناء جديد ، تكون منقولا إلى أن يستخدمها العامل في تشييد البناء " . ( أوبري ورو 2 فقرة 164 مكررة ص 33 – بودري وشوفو فقرة 42 وفقرة 122 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 43 ) . على أنه إذا انتزع باب مثلا من البناء لإصلاحه وإعادته فور إصلاحه ، فإن الباب في مدة انفصاله الموقت عن البناء يبقى عقاراً ( أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 17 هامش 19 – محمد علي عرفة فقرة 48 – حسن كيرة فقرة 26 ص 76 – عكس ذلك شفيق شحاتة فقرة 39 ص 54 ) . وهناك رأي يذهب إلى أن الباب ، إذا انتزع من مكانه لإصلاحه ، يعتبر منقولا ملحقاً بالبناء ، فتسري عليه القاعدة التي تقضي بأن الفرع يتبع الأصل ( إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 92 ) .&%$ ) .

 $ 25 $ ويشمل ذلك المساكن والمكاتب والحوانيت والمصانع والمخازن والمحالج والجاراجات والزرائب والأفران والمطاحن وغير ذلك من الأماكن التي تشيد عادة فوق سطح الأرض . ويشمل ذلك أيضاً الجسور والكباري والسدود والخزانات والقناطر وغير ذلك من الأعمال الهندسية اللازمة للري ولغيره من الأغراض . وليس من الضروري أن تكون المنشآت مشيدة فوق سطح الأرض ، بل يصح أن تكون مشيدة في باطنها . فتعتبر منشآت ، ومن ثم تكون عقارا بطبيعته ، الأنفاق والمجاري والآبار التي تحفر لاستغلال المناجم والمواسير والأنابيب المدفونة في باطن الأرض . فالمنشآت إذن هي مجموعة من مواد البناء شيدت على سبيل القرار فاندمجت في الأرض ، سواء أقيمت فوق سطح الأرض أو أقيمت في باطنها .

واندماج المباني والمنشآت في الأرض هو الشرط الضروري لإضفاء صفة العقار عليها ، وهو في الوقت ذاته شرط كافٍ . فلا يشترط إذن أن يكون من شيد المنشآت هو مالك الأرض نفسه ، فقد يكون صاحب حق انتفاع أو مستأجرا أو دائنا مرتهنا أو جائزاً بحسن نية أو بسوء نية أو مغتصباً أو غير ذلك . وأيا كان من شيد المنشآت ، المالك أو غيره ، فإن المنشآت بمجرد تشييدها واندماجها في الأرض تصبح عقارا بطبيعته( $%&  ) استئناف مختلط 19 فبراير سنة 1925 م 37 ص 239 – 7 ديسمبر سنة 1926 م م 39 ص 52 – مصر المختلطة أول ديسمبر سنة 1925 جازيت 17 رقم 231 ص 154 – نقض فرنسي 26 يوليه سنة 1921 داللوز 1925 – 1 – 78 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 12 – بودري وشوفو فقرة 27 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 73 ص 76 – جوسران 1 فقرة 1348 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 37 ص 46 – حسن كيرة فقرة 26 ص 75 . وإذا شيد المنشآت غير المالك ، فإن هذا يثير مسألة أخرى غير مسألة طبيعة المنشآت وأنها عقار ، وهذه المسألة هي من يملك هذه المنشآت ، وستكون موضع البحث عند الكلام في الالتصاق كسبب لكسب الملكية .&%$ ) . كذلك لا يشترط أن تكون المنشآت مشيدة على سبيل الدوام ( â perpétuelle demeure ) ، فقد تكون منشآت موقتة ومع ذلك تصبح عقارا متى اندمجت في الأرض $ 26 $ على سبيل القرار ( â demeure ) . ففي المعارض تقام عادة منشآت موقتة من مبان وحوانيت وأعمال هندسية أخرى ، وقد لا يدون المعرض أكثر من بضعة شهور أو بضعة أسابيع ثم تهدم كل هذه المنشآت وقد شيدت على أن تكون موقتة لا تدوم إلا بدوام المعرض ، ومع ذلك تعتبر مادامت قائمة عقارا بطبيعته ، حتى إذا انتهى المعرض وهدمت فإن الأنقاض تصير منقولا بودري وشوفو فقرة 27 ص 25 – بلانيول وريبير وبيكار فقرة 73 ص 76 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2638 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 ص 737 – وقد يحصل شخص على رخصة موقتة بالبناء في ملك عام ، فالبناء الذي يقام يعتبر عقاراُ بطبيعته وإن كان موقتا بالرخصة ومصيره حتما الهدم ( نقض فرنسي 9 نوفمبر سنة 1898 داللوز 99 – 1 – 525 ) . كذلك يعتبر عقاراً البناء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة ، وإن كان مصيره الهدم بعد انتهاء مدة الإيجار ( نقض مدني 31 يناير سنة 1946 مجموعة عمر 5 رقم 36 ص 39 – نقض فرنسي 13 فبراير سنة 1827 داللوز 72 – 1 – 236 – حسن كيرة فقرة 26 ص 75 – سليمان مرقس : في المدخل للعلوم القانونية فقرة 286 ) .&%$ ) . على أنه يشترط كما قدمنا ، لتكون المنشآت عقارا ، أن تكون مشيدة على سبيل القرار ، فيكون لها أساس ثابت في الأرض حتى تكون مندمجة فيها( $%&  ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : " ولا يعتبر الشيء ذا مستقر ثابت إلا إذا كان لا يمكن نقله دون تلف ، فالأكشاك التي يمكن حلها وإقامتها في مكان آخر لا تعتبر أشياء ثابتة ، أما المباني التي لا يمكن نقلها دون تلف فتعتبر ثابتة حتى لو كانت معدة لتبقى مدة قصيرة " . ( مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 466 ) .&%$ ) . ومن تكون أكشاك الاستحمام ( cabines de mer ) وهي مقامة من خشب دون أن يكون لها أساس ثابت في الأرض ويمكن نقلها من مكان إلى مكان آخر دون تلف ، منقولا لا عقارا( $%&  ) المنصورة الجزئية المختلطة 27 نوفمبر سنة 1911 جازيت 2 ص 43 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 37 ص 45 – ص 46 – عكس ذلك استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1933 م 46 ص 55 .&%$ ) . كذلك يعتبر منقولا المنشآت المتنقلة ( constructions volantes ) فوق سطح الأرض تبقى مدة قصيرة ثم تنتقل إلى مكان آخر ، وتشد عادة إلى الأرض بحبال حتى تقاوم هبوب الريح ، وذلك مثل أكشاك الأسواق والمعارض ( baraques de foire ) وخيام البدو الرحل وخيام الكشافة وخيمة السرك المتنقل والأكشاك الخشبية التي تقام في الأعياد والموالد إذا لم تثبت في الأرض( $%&  ) نقض فرنسي 27 أكتوبر سنة 1931 داللوز الأسبوعي 1931 – 537 – بودري وشوفو فقرة 26 ص 24 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 73 . بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2638 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 ص 737 – أنسيكلو بيدي داللوز لفظ Biens فقرة 33 – شفيق شحاتة فقرة 44 ص 58 – حسن كيرة فقرة 26 ص 75 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 92 .

ويبدو أن مسرحا مثبتاً في الأرض كمسرح " البالون " يعتبر عقاراً لأنه قائم على سبيل القرار ، وإن أمكن فكه ونقله إلى مكان آخر ) .

 وأجزاء البناء المكلمة له فلا يكون البناء كاملا بدونها ، إذا اندمجت فيه اندماجا ثابتا لا يزول إلا بالفك أو بالهدم ، تكون كالبناء عقارا بطبيعته ، حتى لو أمكن فكها وفصلها عن البناء دون تلف . فالأبواب والشبابيك والأقفال( $%&  ) أما المفاتيح فإنها منفصلة عن البناء وعن الأقفال ، ولذلك تعتبر عقاراً بالتخصيص لا بطبيعته ، شأنها في ذلك شأن مضخات الحريق مثلا . انظر في اعتبارها عقاراً بطبيعته لأنها تكملة ضرورية للأقفال : أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 28 – ديمولومب 9 فقرة 291 – لوران 5 فقرة 404 – بودري وشوفو فقرة 93 ص 85 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 60 – حسن كيرة فقرة 26 ص 76 وهامش 1 - محمد كامل مرسي 1 فقرة 63 ص 72 – انظر في اعتبارها عقاراً بالتخصيص : بلانيول وريبير وبيكار فقرة 88 ص 99 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2657 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 289 – محمد علي عرفة فقرة 47 ص 75 – نقض فرنسي 5 فبراير سنة 1878 سيريه 78 – 1 – 353  ) . والميازيب والبلكونات والشرفات والمصاعد والأسواق الحديدية أو الخشبية أو المبنية بالطوب والبلاط وخشبية الغرف ( كالباركيه ) والأدوات الصحية من أحواض وحنفيات ودوشات وأجهزة التواليت وسخانات المياه المثبتة والأفران المثبتة وما إلى ذلك ، كل هذا يعتبر عقارا بطبيعته لأنه مثبت في البناء على سبيل القرار ومكمل له ، وإن أمكن في كثير من الأحوال نقله دون تلف( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 74 ص 77 – ولو اعتبرت هذه الأشياء عقاراً بالتخصيص لا عقارا ً بطبيعته ، لوجب أن يكون من يضعها هو نفس المالك كما سنرى عند الكلام في العقار بالتخصيص . ولكنها لما كانت عقاراً بطبيعته كما قدمنا فإنه يستوي أن يضعها المالك أو غير المالك ، فإذا كسا المستأجر خشبية بعض الغرف بالباركيه أو أقام سورا أو ثبت حوضا للغسيل ، لم يمنع من أن يكون هذا عقارا بطبيعته أن أقامه غير المالك ( بودري وشوفو فقرة 94 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 63 ص 72 – محمد علي غرفة فقرة 45 ) . ) . كذلك يعتبر عقارا بطبيعته أنابيب المياه والغاز والكهرباء ، والمواسير المدفونة في باطن الأرض حتى لو بعدت عن البناء بمسافة طويلة $ 28 $ وحتى لو عدت عقارا مستقلا عن البناء( $%&  ) والأنابيب المدفونة في الأرض إذا كانت تابعة لمبنى ، فإنها تعتبر جزءاً من هذا المبنى ولا تعتبر عقاراً مستقلا ، أما إذا كانت مملوكة لمالك آخر غير مالك المبنى فإنها تعتبر عقاراً مستقلا عن المبنى . أما أنابيب الغاز المدفونة تحت سطح الطريق العام فلا تعتبر لا عقاراً مستقلا ولا عقاراً تابعاً للطريق العام ، ولكنها جزء لا يتجزأ من المصنع الذي ينتج الغاز مهما بعدت عن هذا المصنع ( كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 ص 738 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 61 – أوبري ورو 2 فقرة 164 هامش 5 مكرر – نقض فرنسي 17 مايو سنة 1905 داللوز 1908 – 1 – 329 ) .&%$ ) ، فيستوي إذن أن يضع هذه الأشياء المالك أو غير المالك( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 54 – ديمولومب 9 فقرة 149 – لوران 5 فقرة 409 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 63 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 74 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2639 – كولان كابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 922 – نقض فرنسي 5 ديسمبر سنة 1944 داللوز 1946 – 56 ) .

ويعتبر عقارا بطبيعته الطواحين ، سواء كانت تدار بالهواء أو بالماء ، مادامت مثبتة أو قائمة على دعائم مثبتة ، فقد اندمجت في الأرض فأضفت الأرض عليها صفة العقار( $%&  ) انظر المادة 519 مدني فرنسي – وانظر في تفصيل ذلك القانون الفرنسي بودري وشوفو فقرة 44 .&%$ ) . وتعتبر آلات الري عقارا بطبيعته إذا ثبتت في الأرض بحث لا يمكن فصلها عنها إلا إذا فكت جميع أجزائها ، فإن اندماجها في الأرض على هذا النحو كسبها صفة العقار بطبيعته( $%&  ) محمد كامل مرسي 1 فقرة 42 ص 49 – أما القضاء في مصر فمضطرب في هذا المسألة ، فهناك أحكام قضت بأن ماكينة الري ، ثبتت في الأرض أو لم تثبت ، تعتبر عقارا بالتخصيص ، فيجب إذن أن يكون المالك هو الذي أقامها في أرضه ( استئناف مختلط 3 مايو سنة 1917 م 29 ص 399 – 17 نوفمبر سنة 1932 م 45 ص 29 – 28 فبراير سنة 1935 م 47 ص 174 – 18 يونيه سنة 1935 م 47 ص 378 – 7 مايو سنة 1936 م 48 ص 259 – 9 يونيه سنة 1936 م 48 ص 311 : حتى لو كانت تسقى أرضا مجاورة – سوهاج استئنافي 25 مايو سنة 1941 المحاماة 21 رقم 432 ص 1029 ) . وهناك أحكام قضت بأن ماكينة الري تعتبر عقاراً بطبيعته إذا ثبتت في الأرض ، وإلا فهي عقار بالتخصيص ( استئناف مصر 8 نوفمبر سنة 1927 المحاماة 8 رقم 130 ص 175 . أسيوط استئنافي 18 أكتوبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 233 ص 565 ) . وهناك أحكام ذهبت إلى أن ماكينة الري تعتبر منقولا ، لا عقاراً بطبيعته ولا عقاراً بالتخصيص ، ولو كانت مثبتة بمسامير على قاعدة من الخشب القائم على الإسمنت ، مادام أنه يمكن نقلها دون تلف وتركيبها على قاعدة أخرى ( استئناف 7 أبريل سنة 1914 المجموعة الرسمية . 14 رقم 107 ص 213 – استئناف مختلط 27 مايو سنة 1930 م 42 ص 521 – 30 سبتمبر سنة 1934 م 46 ص 305 – طهطا 3 سبتمبر سنة 1939 المحاماة 21 رقم 280 ص 651 ) .&%$ ) . أما إذا لم تثبت $ 29 $ في الأرض ، فإنها تعتبر عقارا بالتخصيص إذا رصدها مالك الأرض الزراعية لخدمة الأرض واستغلالها ، وسيأتي بيان ذلك . وكآلات الري المطاحن والمحالج ، تعتبر عقارا بطبيعته إذا ثبتت في الأرض على سبيل القرار . وإذا كانت آلات الري والطواحين والمطاحن والمحالج ، بالرغم من تثبيتها في الأرض ، يمكن فصلها دون تلف ، فإن اندماجها في الأرض عندما كانت مثبتة فيها إذا أضيفت إليه تبعيتها للأرض ، أغنى ذلك عن اشتراط ألا يكون فصلها دون تلف . فما هو تابع للأرض إذا اندمج فيها وثبت على سبيل القرار يكون عقارا بطبيعته ، حتى لو أمكن فصله دون تلف( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 93 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 27 – ص 28 – وقد قضت محكمة النقض بأنه بودري وشوفو فقرة 93 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 27 – ص 28 – وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا كان عقد بيع حصة في ماكينة طحين قد نص فيه على أن البيع وقع على هذه الحصة في الآلة كما اشتريت ، كما نص على نصيب المشتري فيها بعد تثبيتها مقابل دفعة ما يوازي هذا النصيب في نفقات تثبيتها ، فإن البائع متى ثبت الآلة يكون قد فعل ذلك لنفسه ولشريكه معاً . وإذا كانت هذه الآلة قد صارت بعد تثبيتها عقاراً ، فهذا العقار يكون لهما كليهما لا لواحد منهما دون الآخر . وحق كل منهما لنصيبه في هذا العقار يستوي في ثبوته أن يكون العقد الذي تضمن اتفاقهما قد سجل أو لم يسجل ، إذ هذا العقد ليس هو للنشء لهذا الحق العقاري ، بل الذي أنشأه هو الفعل الذي صار به المنقول عقارا ( نقض مدني 11 مارس سنة 1948 مجموعة المكتب الفني في 25 عاما جزء 1 ص 301 ) .&%$ ) .

المطلب الثاني العقار بالتخصيص ( Immeuble per destination )

12 - ما هو العقار بالتخصيص – مقابلة بين نصوص التقنين المدني الفرنسي ونصوص التقنين المدني المصري : رأينا أن الفقرة الثانية من المادة 82 مدني تقول : " ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ، رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله " . فالعقار بالتخصيص هو إذن منقول بطبيعته ، رصده مالكه لخدمة أو استغلال عقار بطبيعته هو أيضاً مملوك له ، كما إذا خصص صاحب الأرض الزراعية مواشي أو آلات زراعية يستعين بها على زراعة أرضه ، وكما إذا وضع $ 30 $ صاحب الفندق في فندقه الأثاث اللازم لتهيئة الفندق للاستغلال . ففي هذه الأحوال وأمثالها يأتي صاحب العقار بمنقولات يملكها ويضعها في العقار رصداً على خدمته أو استغلاله ، فترتبط المنقولات بالعقار ارتباطا لا انفكاك منه حتى ليصحب العقار والمنقولات جميعا وحدة اقتصادية لا تتجزأ ، ومن ثم يضفي العقار وهو الأصل على المنقولات وهي التبع صفة العقار ، بحكم هذا التخصيص ، فيعتبر القانون هذه المنقولات بطبيعتها عقارا بالتخصيص عن طريق الافتراض القانوني ( fiction légale ) .

وقد أفاض التقنين المدني الفرنسي ، وهو المصدر الذي أخذ عنه التقنين المدني المصري فكرة العقار بالتخصيص ، في النصوص وفي التطبيقات المتعلقة بهذا النوع من العقار . فوضعتع المادة 524 مدني فرنسي في فقرتها الأولى المبدأ العام في العقار بالتخصيص ، إذ تقول : " الأشياء التي ضعها مالك العقار في عقاره ، لخدمة هذا العقار واستغلاله ، تكون عقارا بالتخصيص " . ثم تأتي الفقرتان الثانية والثالثة عقب ذلك بتطبيقات متعددة للعقار بالتخصيص ، فتقولان : " وعلى ذلك تكون عقارات بالتخصيص ، إذا وضعها المالك لخدمة العقار واستغلاله : الحيوانات ( المواشي ) المخصصة للزراعة – آلات الحرث – البذور المعطاة للمستأجرين أو المزارعين – حمام الأبراج – أرانب الأوكار – خلايا النحل – أسماك البرك – المعاصر والمراجل والأنابيب والخوابي والدنان ( أوان لتقطير الخمور ) – الآلات الضرورية لاستغلال معامل الحديد ومعامل الورق والمعامل الأخرى – التبن والسماد . وتكون أيضاً عقارات بالتخصيص المنقولات التي يربطها الملاك بالعقار على سبيل الدوام " ( $%&  ) ويسبق هذا النص ، في التقنين المدني الفرنسي ، نص خاص بالمواشي التي يسلمها المالك المستأجر أو المزارع ، فتقول المادة 522 مدني فرنسي : " الحيوانات ( المواشي ) التي يسلمها مالك الأرض للمستأجر أو المزارع لأعمال الزراعة ، سواء قومت أو لم تقوم ، تعتبر عقاراً ما بقيت مرتبطة بالأرض بموجب الاتفاق . أما تلك التي يعطيها إيجاراً لغير المستأجر أو المزارع فتكون منقولا " .&%$ ) . ثم تبين المادة 525 مدني فرنسي ما هو المقصود بالمنقولات التي يربطها المالك بالعقار على سبيل الدوام ، الوارد ذكرها في آخر المادة السابقة ، فتقول : " يعتبر المالك أنه ربط منقولات بعقاره على سبيل الدوام ( â perpétulle demeure ) إذا $ 31 $ كانت هذه المنقولات قد ألصقت بالعقار بالجبس أو بالجير أو بالإسمنت ، أو كانت لا يمكن فصلها دون أن تتكسر وتتلف ، أو دون أن يتكسر أو يتلف الجزء من العقار الذي ألصقت بالمنقولات به . وتعتبر مرايا المسكن قد ربطت به على سبيل الدوام إذا كان الخشب الذي ألصقت به المرايا تتحد مع خشب الحائط ، وكذلك يكون حكم ألواح التصوير وسائر ما تزين به المساكن . أما بالنسبة إلى التماثيل ، فإنها تكون عقارا إذا هي وضعت في مخابئ حفرت في الحائط خصيصاً لوضعها فيها ، حتى لو أمكن نقلها دون أن تتكسر أو تتلف " .

ولم يخض التقنين المدني المصري السابق في التطبيقات الكثيرة التي أوردها التقنين المدني الفرنسي ، بل اقتصر على ذكر آلات الزراعة و الماشية وآلات المعامل ومهماتها ، كما اقتصر على ذكر أثر واحد للعقار بالتخصيص هو عدم جواز الحجز عليه منفرداً عن العقار الأصلي . فنصت المادة 4 / 18 من هذا التقنين على ما يأتي : " إلا أن آلات الزراعة والماشية اللازمة لها متى كانت ملكاً لصاحب الأرض ، وكذلك آلات المعامل ومهماتها إذا كانت ملكا لمالك تلك المعامل ، تعتبر أموالا ثابتة ، بمعنى أنه لا يسوغ الحجز عليها منفردة عن العقار المتعلقة به " .

أما التقنين المدني المصري الجديد فلم يورد أي تطبيق من تطبيقات العقار بالتخصيص اكتفاء بذكر شروطه ، كما أنه لم يحصر آثار العقار بالتخصيص في عدم جواز الحجز عليه منفرداً عن العقار الأصلي كما فعل التقنين المدني السابق ، بل سكت عن ذكر أي أثر حتى يترتب على العقار بالتخصيص جميع آثاره . فنصت المادة 82 / 2 من هذا التقنين ، كما رأينا ، على ما يأتي : " ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ، رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله " ( $%&  ) انظر المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 467 .&%$ ) .

فنتلكم إذن في شروط العقار بالتخصيص ، ثم في الآثار التي تترتب على التخصيص .

 شروط العقار بالتخصيص

13 - شرطان : يتبين من نص المادة 82 / 2 مدني سالفة الذكر أن هناك شرطين يجب توافرهما حتى يكون المنقول بطبيعته عقارا بالتخصيص : ( 1 ) اتحاد المالك ، أي أن يكون مالك العقار بالتخصيص هو نفس مالك العقار الأصلي . ( 2 ) التخصيص ، أي أن يكون العقار قد ارتبط بالعقار الأصلي لخدمته أو استغلاله .

14 - الشرط الأول – اتحاد المالك : 

يتضح من صدر الفقرة الثانية من المادة 82 مدني ، ونصها كما رأيناه : " ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ... " ، أن مالك العقار بالتخصيص هو نفس مالك العقار الأصلي . والمفروض أن هناك منقولا بطبيعته والعقار بطبيعته(  ) فأجزاء البناء المتممة له والملحقة به هيه عقار بطبيعته كما سبق القول ، فلا يجوز اعتبارها عقاراً بالتخصيص لأن العقار بالتخصيص يجب أن يكون منقولا لا عقارا . والمنقول المخصص لخدمة منقول آخر ، كالسيارة المخصصة لخدمة محل تجاري ، أو المخصص لخدمة عقار بالتخصيص كعلف الماشية ، لا يجوز اعتباره عقارا بالتخصيص لأنه لم يخصص لخدمة عقار بطبيعته ، والمفروض كما قدمنا أن العقار الأصلي يجب أن يكون عقاراً بطبيعته ، لا منقولا ولا عقارا بالتخصيص . انظر في هذا المعنى حسن كيرة فقرة 28 ص 81 – سليمان مرقس في المدخل للعلوم القانونية فقرة 287 ص 444 . ) . هذه الحقائق الثلاث – المنقول بطبيعته والعقار بطبيعته وواقعة الإلحاق – مفروضة ، فهي ليست بشروط ، بل هي واقع المسألة . فإذا تحقق هذا الواقع ، فمتى يعتبر المنقول الملحق بالعقار الأصلي عقارا بالتخصيص؟ قلنا إن الشرط الأول هو أن يكون شخص واحد هو المالك لكل من العقار الأصلي والمنقول الملحق( $%&  ) استئناف مختلط 26 مايو سنة 1915 م 27 ص 357 – 10 ديسمبر سنة 1917 م 30 ص 81 .&%$ ) . وعلى ذلك لا يكون عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه المستأجر(   ) استئناف مختلط 12 يونيه سنة 1902 م 14 ص 346 – حتى لو ثبت المنقول ( ماكينة الري مثلا ) في الأرض ( استئناف مختلط 4 أبريل سنة 1912 م 24 ص 255 ) .) أو الدائن المرتهن رهن حيازة أو صاحب حق الانتفاع رصدا لخدمة العقار المؤجر أو المرهون أو المملوكة رقبته لشخص آخر ، لأن المنقول الملحق يملكه شخص غير الشخص الذي  يملك العقار الأصلي(   ) ديمولومب 9 فقرة 210 – فقرة 211 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 21 . ) ، كذلك لا يكون عقارا بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالك العقار في عقاره إذا كان هذا المنقول غير مملوك له ، كأن كان مرهوناً عنده أو معارا له أو مسلما إياه على سبيل الإيجار( ) بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 .) .

ويعلل بعض الفقهاء شرط اتحاد المالك بالاعتبار الآتي : إن إضفاء صفة العقار بالتخصيص على المنقول الملحق بالعقار الأصلي إنما هو لمصلحة العقار الأصلي ، والمالك وحده هو الذي يمثل هذه المصلحة( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 59 ص 57&%$ ) ، وفي هذا التعليل غموض دعا هؤلاء الفقهاء توضيحه على النحو الآتي : لو أن مالك المنقول وضعه في خدمة عقار لا يملكه ، لوجب القول بأن صاحب المنقول لا يقصد إلحاقه بالعقار ، فإنه لابد منتزع منقوله بعد انتهاء مدة انتفاعه بالعقار ، ولا يجوز افتراض تبرعه بالمنقول لأن التبرع لا يفترض . فلابد إذن أن يكون مالك المنقول الملحق هو نفس مالك العقار الأصلي ، حتى يستساغ أن يفترض أنه قصد عدم انتزاع المنقول وإبقاءه رصدا على خدمة العقار( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 59 ص 57&%$ ) . ويقرب من هذا التعليل تعليل يقول به فقهاء آخرون ، مؤداه أن فكرة العقار بالتخصيص لا يمكن أن تثار إذا كان مالك المنقول شخصاً آخر غير مالك العقار ، إذ لا يمكن أن تثار إذا كان مالك المنقول شخصاً آخر غير مالك العقار ، إذ لا يمكن في هذه الحالة أن يقال إن مالك المنقول أراد إلحاقه بعقار لا يملكه . وإنما تثار الفكرة إذا كان مالك المنقول هو نفس مالك العقار ، إذ يمكن في هذه الحالة التساؤل عما إذا كان هذا المالك قد أراد أو لم يرد إلحاق منقوله بعقاره . فتكون وحدة المالك ، على مقتضى هذا التعليل ، داخلة في واقع المسألة ، وليست شرطا بالمعنى الصحيح . ويكون واقع المسألة هو أن شخصاً واحدا يملك كلا من العقار والمنقول ، وعندئذ يصح التساؤل متى يصبح المنقول عقاراً بالتخصيص . فلا يكون إذن هناك إلا شرط واحد ، هو رصد المنقول لخدمة العقار أو استغلاله حتى يصبح المنقول عقارا بالتخصيص( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 – بيدان وفواران فقرة 114 – دي باج وديكرز 5 فقرة 645 – جولف فقرة 62 ص 144 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2647 – كاربونييه ص 68 – حسن كيرة فقرة 28 ص 89 .&%$ ) .

 $ 34 $ ومتى تقرر وجوب اتحاد المالك ، فإن الحق في إلحاق المنقول بالعقار يكون لهذا المالك أو لنائبه . ومن ثم يجوز لوكيل المالك استعمال هذا الحق ، كما يجوز ذلك للولي على المالك أو الوصي أو القيم ، فيصح لأحد من هؤلاء أن يرصد لخدمة عقار الأصيل أو المحجور منقولا يملكه هذا الأخير ، فيصبح المنقول عقارا بالتخصيص ، إذ أن هذا العمل يعتبر داخلا في أعمال الإدارة( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 59 ص 57 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 .&%$ ) . ويمكن اعتبار المستأجر نائبا عن المالك إذا هو وضع منقولا مملوكا له في خدمة العقار الذي استأجره ، وكان مشترطا في عقد الإيجار أن يترك المستأجر هذا المنقول لصاحب العقار عند نهاية الإيجار ، ففي هذه الحالة يكون مالك العقار هو أيضاً مالك المنقول بموجب عقد الإيجار ، ويكون المستأجر عند وضعه المنقول في خدمة العقار نائبا عن مالك العقار في ذلك ، فيصبح المنقول عقارا بالتخصيص( $%&  ) ديمولومب 9 فقرة 209 – بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 هامش 1 – نقض فرنسي 13 نوفمبر سنة 1878 داللوز 79 – 1 – 447 – عكس ذلك لوران 5 فقرة 438 .&%$ ) .

ويجوز لمالك العقار في الشيوع أن يلحق المنقول بالعقار ، ويصبح المنقول عقاراً بالتخصيص تحت شرط فاسخ . فإذا تمت القسمة ووقع العقار في نصيب هذا المالك ، لم يتحقق الشرط الفاسخ ، وبقي المنقول عقارا بالتخصيص على وجه بات . أما إذا وقع العقار في نصيب مالك آخر ، فإن الإلحاق ينفسخ بتحقق الشرط الفاسخ ، وينفصل المنقول عن العقار ليأخذه صاحبه( $%&  ) ديمولومب 9 فقرة 214 مكررة – لوران 5 فقرة 435 – بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 63 – عبد المنعم البدراوي في المدخل للقانون الخاص فقرة 249 ص 435 – ص 346 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 104 – استئناف مختلط 6 يونيه سنة 1912 م 24 ص 394 – عكس ذلك استئناف مختلط 18 مايو سنة 1938 م 50 ص 316 – نقض مدني 10 فبراير سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 84 ص 639 ( متى كان أحد الشركاء في الشيوع في أرض يمتلك ماكينة ملكية خاصة ، وأقامها على هذه الأرض بماله ، واستغلها لنفسه ولحاسبه الخاص ، فإنها لا تصير عقاراً بالتخصيص ) .&%$ ) . ويكن تطبيق هذا الحكم على كل مالك تحت شرط فاسخ للعقار أو للمنقول . فإذا وضع مالك العقار تحت شرط فاسخ منقولا لخدمة العقار ، $ 35 $ أصبح هذا المنقول عقارا بالتخصيص تحت شرط فاسخ ، فإذا لم يتحقق الشرط صار الإلحاق باتا ، وإذا تحقق انفسخ الإلحاق وانفصل المنقول عن العقار ليأخذه صاحبه . كذلك إذا وضع مالك العقار منقولا يملكه تحت شرط فاسخ لخدمة العقار ، أصبح المنقول عقارا بالتخصيص تحت شرط فاسخ ، فإذا لم يتحقق الشرط صار الإلحاق باتا ، وإذا تحقق انفسخ الإلحاق وانفصل المنقول عن العقار وعاد إلى من له الحق فيه( $%&  ) أما إذا كان مالك المنقول مالكا تحت شرط واقف ، فإن المنقول لا يصبح عقارا بالتخصيص إلا عند تحقق الشرط . فإذا احتفظ البائع بملكية المنقول المبيع حتى يدفع إليه جميع الثمن ، ووضع المشتري المنقول في أرضه ، فلا يمكن أن يكسب صفة العقار بالتخصيص مادام الثمن لم يدفع جميعه ( مصر المختلطة 19 يناير سنة 1915 جازيت 5 رقم 206 ص 76 ) . فإذا تنازل البائع عن حقه في الملكية ، واكتفى بمطالبة المشتري بباقي الثمن ، وشرع في تنفيذ الحكم الذي صدر له ، فإن المنقول المبيع الذي وضع في أرض المشتري يصير عقارا بالتخصيص ( محمد كامل مرسي 1 فقرة 51 ص 59 – محمد علي عرفة فقرة 58 ص 86 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 62 – سليمان مرقس في المدخل للعلوم القانونية فقرة 287 ص 445 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 104 – استئناف وطني 7 أبريل سنة 1914 المجموعة الرسمية 15 رقم 107 ص 213 – استئناف مختلط 30 أبريل سنة 1913 م 35 ص 350 – 23 أبريل سنة 19363 م 48 ص 250 ) .

وإذا كانت الآلة الزراعية مملوكة لشخصين على الشيوع ، ووضعت في عقار أحدهما ، فإنها لا تصبح عقارا بالتخصيص ( استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1939 م 52 ص 33 ) . ) .

وقد يضع شخص غير المالك يده على عقار باعتبار أنه المالك ( animo domini ) ، بحسن نية أو بسوء نية ، فيجوز له بالرغم من أنه حائز غير مالك أن يرصد منقولا يملكه على خدمة هذا العقار ، ويصبح المنقول عقارا بالتخصيص . ولكن هذا الإلحاق ، وإن كان ينفذ في حق الغير ، لا يحتج به المالك الحقيقي للعقار . ومن ثم إذا استرد هذا الأخير عقاره ، فإنه يسترده وحده منفصلا عن المنقول الذي رصد لخدمته ، ويأخذ الحائز صاحب المنقول منقوله( $%&  ) ديمولومب 9 فقرة 208 – فقرة 209 – لوران 5 فقرة 435 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 21 – بودري وشوفو فقرة 59 ص 58 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 81 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2648 – أنسيكلو بيدي داللوز لفظ Biens فقرة 104 – فقرة 105 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 64 – عبد المنعم البدراوي في المدخل للقانون الخاص فقرة 249 ص 345 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 104 .&%$ ) .

 $ 36 $ وقد يتوافر شرط اتحاد المالك ، فيصبح المنقول عقارا بالتخصيص ، ولكن يقع بعد ذلك أن يبيع المالك العقار أو المنقول ، يختل شرط اتحاد المالك ، ومن ثم ينتهي إلحاق المنقول بالعقار وينفصل عنه ليأخذه من له الحق فيه(   ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 80 – نقض فرنسي أول مارس سنة 1931 جازيت دي باليه 1931 – 1 – 746 . ) .

15 - الشرط الثاني – التخصيص :

 ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للتقنين المدني ما يأتي : " وقد توسع المشروع فيها ( العقارات بالتخصيص ) ، فلم يقصرها كما فعل التقنين الحالي ( السابق ) على الآلات اللازمة أي الضرورية للزراعة والمصانع .. ، بل نص عليها في صيغة عامة تجعلها تشمل كل منقول يضعه مالكه في عقار مملوك له ، ويخصصه لخدمة العقار كالتماثيل التي توضع على قواعد مثبتة ، وإما لاستغلاله كالآلات الزراعية والصناعية ومفروشات الفنادق والرفوف والخزائن والمقاعد المخصصة لاستغلال المحال التجارية الخ . ولا يشترط أن يكون المنقول لازما أي ضروريا لخدمة العقار أو استغلاله ، بل يكفي تخصيصه لهذه الخدمة أو الاستغلال ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك . أما إذا وضع المنقول لخدمة شخص مالكه لا لخدمة العقار ، فإن ذلك لا يجعله عقارا بالتخصيص . ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة بل يكفي ألا يكون عارضاً ، ومتى انقطع التخصيص زالت عن المنقول صفة العقار " ( $%&  ) مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 467 .&%$ ) . ويستخلص من ذلك أمور ثلاثة : ( 1 ) يجب أن يكون المنقول ( العقار بالتخصيص ) مخصصاً لخدمة العقار ، لا لخدمة شخص المالك . ( 2 ) ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة ، بل يكفي ألا يكون عارضا . ( 3 ) ولا يشترط أن يكون التخصيص ضروريا لخدمة العقار ، بل يكفي التخصيص لخدمة العقار أو استغلاله ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك :

1 - المنقول المخصص لخدمة العقار إنما يعتبر عقارا بالتخصيص لأن العقار الذي خصص المنقول لخدمته هو الذي يضفي عليه صفة العقار ، فلابد $ 37 $ إذن من أن يكون المنقول قد خصص لخدمة العقار حتى تنتقل صفة العقار إلى المنقول . أما إذا كان المنقول قد خصص ، لا لخدمة العقار ، بل لخدمة شخص مالك العقار ، فإنه ينعدم التلازم ما بين المنقول والعقار ، ولا يعود ثمة محل لإضفاء صفة العقار على المنقول . فلو أن صاحب الفندق قد أعد لنفسه غرفة خاصة في الفندق لاستراحته عند الحاجة ، وأثث هذه الغرفة بأثاث خاص به بحيث لو انتقلت ملكية الفندق إلى غيره لكان من الطبيعي أن ينتزع هذا الأثاث الذي أعده لشخصه ، فإن الأثاث يكون في هذه الحالة قد خصص لخدمة صاحب الفندق شخصيا لا لخدمة الفندق ، ومن ثم يبقى منقولا على طبيعته ولا يصبح عقارا بالتخصيص . أما مفروشات الفندق وأثاثاته ، فهذه قد خصصت لاستغلال الفندق ذاته ، ومن ثم تصبح عقارا بالتخصيص . وكذلك لو أعد صاحب الفندق أو صاحب المصنع أو صاحب المزرعة سيارة لاستعماله الشخصي ، فإن هذه السيارة تبقى منقولا لأنها لم تخصص لاستغلال العقار ، بل خصصت لخدمة صاحب العقار شخصيا . أما إذا ألحق بالفندق أو المصنع أو المزرعة سيارة لنقل نزلاء الفندق أو منتجات المصنع أو محصولات المزرعة ، فإن السيارة تكون في هذه الحالة قد خصصت لاستغلال العقار ، ومن ثم تصبح عقارا بالتخصيص( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 84 – بيدان وثواران فقرة 115 – جولف فقرة 72 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2651 – محمد كامل مرسي 1 فقرة 53 – شفيق شحاتة فقرة 47 ص 64 – حسن كيرة فقرة 28 ص 83 .&%$ ) .

2 - ولا يشترط أن يكون التخصيص بصفة دائمة ( â perpétuelle demeure ) . أما في التقنين المدني الفرنسي ، فقد رأينا من نصوصه التي أوردناها( $%&  ) انظر آنفا فقرة 12 .&%$ ) أن هناك عقارا بالتخصيص يضعه المالك لخدمة العقار الأصلي واستغلاله ( م 524 / 1 و 2 مدني فرنسي ) ، وهذا لا يشترط فيه أن يكون تخصيصه بصفة دائمة لأن النص لم يشترط ذلك . وهناك عقار بالتخصيص وضعه المالك لتزيين العقار الأصلي ، ويشترط النص صراحة أن يكون تخصيصه بصفة دائمة ، وقد يكون لهذا التخصيص الدائم علامة مادية هي أن يكون العقار بالتخصيص ملصقاً بالعقار الأصلي بالجبس أو الإسمنت ، $ 38 $ وذلك كالمرايا وألواح التصوير والتماثيل ( م 524 / 3 وم 525 مدني فرنسي( $%&  ) انظر في تبرير هذا التمييز لوران 5 فقرة 434 وفقرة 441 – بودري وشوفو فقرة 61 . &%$ ) ) . ولكن التقنين المدني المصري لم يحذ حذو التقنين المدني الفرنسي في هذا التمييز بين التخصيص للخدمة والاستغلال والتخصيص على سبيل الدوام ، وهو تمييز ينتقده بعض الفقهاء الفرنسيين( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 91 ص 94 وهامش 2 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2662 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 928 – كاربونييه ص 68 – ص 69 .&%$ ) . وكل ما يطلبه التقنين المدني المصري هو تخصيص المنقول لخدمة العقار أو استغلاله ( م 82 / 2 مدني ) . ويستوي أن يكون التخصيص لاستغلال العقار استغلال زراعيا أو صناعيا أو تجاريا أو مدنيا ، أو أن يكون لخدمة العقار واستعماله ، أو حتى أن يكون لتزيين العقار فإن التزيين يدخل في عموم " خدمة " العقار ، وسنرى تفصيل ذلك فيما يلي . وإذا كان التخصيص لتزيين العقار ، فلا يشترط التقنين المصري كما اشترط التقنين الفرنسي أن يكون التخصيص على سبيل الدوام ، ومن باب أولى لا يشترط الدوام إذا كان التخصيص للخدمة أو للاستغلال .

وإذا كان لا يشترط أن يكون التخصيص على سبيل الدوام ، فإنه لا يجوز مع ذلك أن يكون تخصيصا عارضا لمدة موقوتة قصيرة ، بل يجب أن يكون على سبيل الثبات والاستقرار ، فإن هذا وحده هو الذي يبرر إضفاء صفة العقار على المنقول . ولا يمنع من أن يكون التخصيص ثابتا مستقراً أن ينقطع انقطاعا عارضا موقتا ، فقد تنقل المواشي من الأرض الزراعية نقلا عارضا لعلاجها مثلا ، وبالرغم من هذا النقل العارض تبقى المواشي مخصصة لاستغلال الأرض على سبيل الثبات والاستقرار فتبقى عقارا بالتخصيص ، حتى في المدة التي انتقلت فيها( $%&  ) جولف فقرة 71 ص 168 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 107 – حسن كيرة فقرة 28 ص 82 .&%$ ) .

3 - ولا يشترط أن يكون التخصيص ضروريا ، بل يكفي التخصيص لخدمة العقار أو استغلاله ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك . وهذا $ 39 $ بخلاف القانون المدني الفرنسي ، فإن الرأي السائد فيه هو أن يكون التخصيص ضرورياً( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 61 ص 60 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 84 ص 85 – جولف فقرة 75 – كاربونيه ص 73 – ص 74 – نقض فرنسي 31 يوليه سنة 1879 داللوز 80 – 1 – 273 – 9 ديسمبر سنة 1885 داللوز 86 – 1 – 125 – 8 فبراير سنة 1926 سيريه 1926 – 1 – 153 – 19 أكتوبر سنة 1938 جازيت دي باليه 1938 – 2 – 857 .&%$ ) . أما في التقنين المدني المصري ، فالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي صريحة في أنه لا يشترط أن يكون التخصيص ضروريا ، إذ تقول كما رأينا( $%&  ) انظر آنفا نفس الفقرة .&%$ ) : " ولا يشترط أن يكون المنقول لازما أي ضروريا لخدمة العقار أو استغلاله ، بل يكفي تخصيصه لهذه الخدمة أو الاستغلال ، ولو لم تكن هناك ضرورة تقتضي ذلك " .

ولا تكفي إرادة المالك وحدها ليكون المنقول عقارا بالتخصيص ، بل يجب أن يقوم إلى جانب الإرادة جانب الواقع . ومعنى ذلك أن المالك لا يستطيع بإرادته وحدها أن يلحق منقولا بعقار فيجعله بهذه الإرادة عقارا بالتخصيص ، بل يجب فوق ذلك أن يخصص هذا المنقول تخصيصاً فعليا لخدمة العقار أو استغلاله( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 62 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 82 وفقرة 90 – شفيق شحاتة فقرة 51 .

ويتبين من ذلك أن التخصيص عمل مختلط ( acte mixte ) ، فهو مزيج من الإرادة والعمل المادي ، ولكن عنصر العمل المادي فيه هو الغالب ، شأن التخصيص في ذلك شأن الاستيلاء . ومن ثم يمكن اعتباره ، تبعا لعنصره الغالب ، واقعة مادية لا تصرفا قانونيا . ولا يمنع ذلك من وجوب قيام إرادة التخصيص ، فهذه الإرادة ، إذا لم تكن كافية وحدها ، فإنها مع ذلك ضرورية ليتم التخصيص . وقد قضت محكمة النقض الفرنسية بأن التخصيص لا يتحقق في منقولات وضعت في عقار أعطى مهراً ، إذا لم تتجه إرادة المالك إلى ذلك ( نقض فرنسي 21 أبريل سنة 1885 داللوز 85 – 1 – 292 ) – ويذهب بعض الفقهاء إلى أن التخصيص تصرف قانوني يصدر من جانب واحد ( شفيق شحاتة فقرة 46 ص 63 ) .&%$ ) .

وقد بينت المذكرة الإيضاحية ، فيما رأينا (  ) انظر آنفاً نفس الفقرة . &%$ ) ، أنواع الخدمة والاستغلال ، فقالت في هذا الصدد : " وقد توسع المشروع فيها ( العقارات بالتخصيص ) ، فلم يقصرها كما فعل التقنين الحالي ( السابق ) على الآلات اللازمة أي الضرورية $ 40 $ للزراعة والمصانع ( م 4 / 18 ) بل نص عليها في صيغة عامة تجعلها تشمل كل منقول يضعه مالكه في عقار مملوك له ، ويخصص إما لخدمة العقار كالتماثيل التي توضع على قواعد مثبتة ، وإما لاستغلاله كالآلات الزراعية والصناعية ومفروشات الفنادق والرفوف والخزائن والمقاعد المخصصة لاستغلال المحال التجارية الخ " . ويتضح من ذلك أن التخصيص يهدف إلى أحد أغراض أربعة : ( 1 ) الاستغلال الزراعي ( 2 ) الاستغلال الصناعي ( 3 ) الاستغلال التجاري ( 4 ) خدمة العقار وتزيينه ( ويدخل في ذلك الاستغلال المدني ) .

16 - الاستغلال الزراعي ( exploitation agricole ) :

 هناك أمثلة كثيرة متنوعة على التخصيص بقصد الاستغلال الزراعي ، وقد أورد التقنين المدني الفرنسي منها ف بالمادتين 522 و 524 منه جملة وافرة كما رأينا( $%&  ) انظر آنفاً فقرة 12 .&%$ ) حيث كانت الزراعة هي الغالبة وقت وضع هذا التقنين ، وكلها يصدق عليها أنها عقار بالتخصيص طبقاً لأحكام التقنين المدني المصري ، فيستعرضها في إيجاز ، وقد وردت كما قدمنا على سبيل المثال لا على سبيل الحصر( $%&  ) فالقاضي إذن ، في الاستغلال الزراعي وفي غيره من أنواع الاستغلال والخدمة الأخرى ، هو الذي يبت فيما إذا كان المنقول قد أعد لاستغلال العقار أو لخدمته تبعا لظروف القضية ، والمسألة مسألة واقع ( بودري وشوفو فقرة 66 ص 65 ) . فإذا تبين مثلا أن أرضا زراعية لا تصلح إلا لتربية المواشي وبيعها بعد ذلك ، فإن المواشي تعتبر في هذه الحالة عقاراً بالتخصيص إذ هي موجودة لاستغلال الأرض ( إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 106 ) .&%$ ) :

1 - المواشي المخصصة للزراعة :

 وذلك كالبقر والجاموس والحمير والبغال والخيل والجمال وغيرها من الحيوانات التي تستعمل في الحرث والجر والحمل ، فهذه قد ألحقت بالأرض الزراعية لاستغلال الأرض ، ومن ثم تعتبر عقارا بالتخصيص . ولا يمنع من ذلك أن يكون في عزم المالك أن يبيع هذه المواشي أو أن يذبحها ، بعد أن تخدم الأرض المدة الكافية وبعد أن تصبح غير صالحة للاستغلال الزراعي( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 66 ص 66 .&%$ ) . ويكفي ، لتكون المواشي مخصصة للاستغلال الزراعي ، أن يضع المالك قطيعا من الغنم في الأرض الزراعية وغرضه الرئيسي من ذلك تسميد الأرض( $%&  ) أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 22 – بودري وشوفو فقرة 66 ص 66 .&%$ ) . وقد يعمد المالك إلى تربية المواشي في أرضه ، $ 41 $ وغرضه الرئيسي من ذلك أن ينتفع بألبانها أو بلحمها ، ففي هذه الحالة لا تعتبر المواشي عقارا بالتخصيص حتى لو انتفع بها عرضا لتسميد الأرض ، لأن الغرض الرئيسي من وضعها في الأرض ليس هو خدمة الأرض واستغلالها ، بل تربيتها في الأرض حيث ترعى وتنمو ، فهي التي تنتفع بالأرض لا الأرض هي التي تنتفع بها( $%&  ) أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 22 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 85 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2652 ص 874 – محمد علي عرفة فقرة 61 ص 88 – نقض فرنسي 19 أكتوبر سنة 1938 جازيت دي باليه 1938 – 2 – 857 – عكس ذلك بودري وشوفو فقرة 66 ص 66 – ص 67 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 741 – نقض فرنسي 24 فبراير سنة 1926 داللوز الأسبوعي 1926 – 206 .&%$ ) . وكذلك لا تعتبر عقارا بالتخصيص ، ومن باب أولى ، الدواجن والأرانب وغيرها مما يربيه المالك في أرضه لبيعه أو الانتفاع ببيضه ولحمه( $%&  ) أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 22 – بودري وشوفو فقرة 66 ص 67 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 85 .&%$ ) . والإجماع منعقد على أنه لا يعتبر عقارا بالتخصيص الحيوانات المخصصة لخدمة المالك لا الأرض ، كالخيل المعدة للصيد أو لجر المركبات التي يستعملها المالك في تنقلاته( $%&  ) ديمولومب 9 فقرة 240 – لوران 5 فقرة 444 – بودري وشوفو فقرة 66 ص 67 .&%$ ) .

وقد يؤجر المالك أرضه الزراعية ، ويؤجر معها مواشي يخصصها لزراعة هذه الأرض ، فيتسلم المستأجر أو المزارع الأرض ومعها المواشي وقد أصبحت هذه عقارا بالتخصيص بعد أن ألحقها المالك بالأرض للاستغلال الزراعي . فيستوي إذن أن يتولى المالك استغلال الأرض بنفسه ومعها المواشي التي خصصها لزراعة الأرض ، وأن يسلم الأرض والمواشي بعد أن أصبحت عقارا بالتخصيص لمستأجر أو مزارع يستغل الأرض والمواشي . وقد أفرد التقنين المدني الفرنسي لهذه الصورة الأخيرة نصاً خاصاً ، فقضت المادة 522 منه بأن " المواشي التي يسلمها مالك الأرض للمستأجر أو المزارع لأعمال الزراعة ، سواء قومت أو لم تقوم ، تعتبر عقارا مادامت مرتبطة بالأرض . بموجب الاتفاق – أما تلك التي يعطها إيجارا لغير المستأجر أو المزارع ، فتكون منقولا( $%&  ) انظر آنفاً فقرة 12 في الهامش .&%$ ) " . وبديهي أن المواشي التي يؤجرها المالك إلى غير مستأجر $ 42 $ الأرض أو المزارع لا تعدو أن تكون منقولا أجره صاحبه ، لأنها لم تؤجر مع الأرض الزراعية حتى تضفي عليها الأرض صفة العقار بالتخصيص . فلابد إذن ، حتى تصبح المواشي أو أي شيء آخر يخصص لزراعة الأرض كالآلات الزراعية والتبن والسماد( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 65 .&%$ ) عقارا بالتخصيص ، أن تؤجر مع الأرض الزراعية حتى تكون مخصصة لزراعة هذه الأرض . ويستوي في ذلك أن تكون المواشي قد قومت أو لم تقوم ، فإنها إذا قومت فلا يعني ذلك أن ملكيتها قد انتقلت إلى المستأجر ، وإلا لأصبح مالك المواشي غير مالك الأرض واختل شرط اتحاد المالك . وإنما فائدة التقويم هي أن تنتقل تبعة هلاك المواشي إلى المستأجر أو المزارع ، ويصبح هذا ملزما برد مواش تعادل قيمتها قيمة المواشي الأصلية( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 64 ص 63 – ص 64 .&%$ ) . ومن ثم تبقى المواشي ، حتى لو قومت ، ملكا لصاحب الأرض ، فله أن يبيع الأرض وتتبعها المواشي التي أصبحت عقارا بالتخصيص ، ويلتزم المشتري باحترام حق المستأجر أو المزارع بالشروط التي قررها القانون . ولدائن صاحب الأرض أن يوقع الحجز على الأرض حجزاً عقارياً ، فيشمل الحجز المواشي بعد أن أصبحت عقارا بالتخصيص( $%&  ) استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1913 م 26 ص 62 .&%$ ) . أما المستأجر أو المزارع فليس له إلا حق الانتفاع بالأرض وبالمواشي وحق إدارتها ، ويدخل في أعمال الإدارة بيع ما يكاد ينفق من المواشي أو ما أصبحت الاستفادة به غير كاملة لإحلال غيره محله . فلا يجوز له إذن بيع المواشي في غير حدود أعمال الإدارة ، ولا يجوز لدائنه الحجز عليها حجز المنقول( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 64 ص 64 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 86 كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 741 – نقض فرنسي 6 مايو سنة 1905 داللوز 1905 – 1 – 429 .&%$ ) .

2 - آلات الحرث والآلات الزراعية الأخرى :

 فآلات الحرث واضح تخصيصها للزراعة ، فتلحق بالأرض وتصبح عقارا بالتخصيص( $%&  ) استئناف مختلط 12 ديسمبر سنة 1912 م 25 ص 59 – 25 فبراير سنة 1914 م 26 ص 246 – 3 مايو سنة 1917 م 29 ص 399 .&%$ ) . وكآلات الحرث آلات الحصاد وآلات الري ، فإنها تصبح أيضاً عقارا $ 43 $ بالتخصيص إذا خصصت لزراعة الأرض . وقد تكون بعض هذه الآلات مندمجة في الأرض ، فتصبح جزءاً منها وتكون عقارا بطبيعته( $%&  ) انظر آنفا فقرة 11 في آخرها .&%$ ) . وكذلك حكم السواقي والشواديف والنوارج .

3 - البذور والتبن والسماد :

 فالبذور التي خصصها المالك لبذر الأرض ، أو التي أعطاها للمستأجر أو المزارع ليبذر بها الأرض ، تعتبر عقارا بالتخصيص . وقد يحتجز المالك في آخر السنة الزراعية جزءاً من المحصول يخصصه للبذر ، فيصبح هذا الجزء عقارا بالتخصيص ، أما بقية المحصول بعد فصله من الأرض فإنه يصبح منقولا . والبذور تكون عقارا بالتخصيص قبل دفنها في الأرض ، أما إذا دفنت فإنها تصبح عقارا بطبيعته( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 68 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 87 .&%$ ) .

والتبن والسماد ، وهي مواد أعدت لتسميد الأرض ، تعتبر عقارا بالتخصيص إذا هي ألحقت بالأرض لتسميدها ، سواء كان المالك هو الذي فعل ذلك كما هو الغالب ، أو فعل ذلك المستأجر وفاء لما اشترطه عليه المالك من ترك التبن والسماد في الأرض عند انتهاء الإجارة فإن هذه المواد في هذه الحالة تؤول ملكيتها إلى مالك الأرض وقد ألحقت بالأرض لتسميدها فتصبح عقارا بالتخصيص( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 72 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 87 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 742 .&%$ ) . ويكون التبن والسماد عقارا بالتخصيص ملحقاً بالأرض في مجموعها ، لا بجزء أو أجزاء معينة منها( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 87 – ويترتب على ذلك ما يأتي : ( ا ) إذا باع المالك كل الأرض صفقة واحدة ، دخل التبن والسماد في البيع . ( ب ) إذا اقتطع المالك جزءاً من الأرض وباعه ، لم يكن للمشتري حق في جزء من التبن والسماد يناسب الجزء من الأرض الذي اشتراه . ( جـ ) إذا باع المالك كل الأرض أجزاء متفرقة لمشترين متعددين ، لم يجز لأحد من المشترين أن يختص بجزء من التبن والسماد ، ومن ثم يبقى التبن والسماد ملكا للبائع ويتحول إلى منقول بطبيعته . انظر كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 742 – محمد علي عرفة فقرة 64 .&%$ ) . ولا يكون التبن عقارا بالتخصيص إلا إذا أعد لتسميد الأرض ، أما إذا أعد غذاء للماشية فإنه يكون منقولا لأنه ألحق بالماشية وهي ليست عقارا بطبيعته( $%&  ) أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 23 هامش 43 – لوران 5 فقرة 458 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 87 .&%$ ) .

4 - حمام الأبراج وأرانب الأوكار وخلايا النحل ودود القز وأسماك البرك : 

هذه كلها وغيرها حيوانات تربى عادة داخل الأراضي الزراعية ، وتخصص لخدمتها ، إذ هي تتغذى منها وفي الوقت ذاته تضيف إلى ما تغله الأرض من ريع فتزيد في الإنتاج . ومن هذه الناحية تكون هذه الحيوانات مخصصة لاستغلال الأرض الزراعية ، ومن ثم تكون عقارا بالتخصيص( $%&  ) وتختلف عن التبن والسماد في أنها تعتبر مخصصة للجزء من الأرض الذي فيه البرج أو الوكر أو البركة الخ ، فإذا باع المالك شيئاً من ذلك تبعه كل الحيوانات ( كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 743 ) .

وانظر في أن خلايا النحل عقار بالتخصيص : استئناف مختلط 22 مارس سنة 1893 م 5 ص 215 .

ولم يرد في التقنين المدني الفرنسي ( م 524 ) ذكر دود القز ، وكان قد اقترحت إضافته إلى خلايا النحل في مشروع التقنين فرفض الاقتراح ( فينيه 11 ص 30 ) . ومع ذلك فإن الفقه الفرنسي الحديث يدخل دود القز في عداد العقارات بالتخصيص ، متذرعا بأن التعداد الذي ورد للعقارات بالتخصيص في التقنين المدني الفرنسي لم يرد على سبيل الحصر ( بودري وشوفو فقرة 70 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 86 – ص 87 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2652 ص 874 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 743 – وانظر عكس ذلك أوبري ورو 2 فقرة 164 ص – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 169 ) .&%$ ) .

5 - المعاصر والمراجل والأنابيب والخوابي والدنان :

 وكل شيء آخر أعد لتخزين المحصول الزراعي وحفظه يعتبر ملحقاً بالأرض الزراعية ، ومن ثم يكون عقارا بالتخصيص . وقد عني التقنين المدني الفرنسي بذكر المعاصر والمراجل والدنان والخوابي ، وهي أوان لتقطير الخمور وحفظها ، لانتشار زراعة العنب في فرنسا من أجل تقطيره خمراً . وإذا كان المعد لحفظ المحصول لا يبقى في الأرض على سبيل الثبات والاستقرار بل يتبع المحصول ويباع معه ، كأكياس القطن وبراميل النبيذ ، فإنه لا يعتبر عقارا بالتخصيص بل يكون منقولا( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 85 ص 86 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2652 ص 874 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 – محمد علي عرفة فقرة 63 .&%$ ) .

17 - الاستغلال الصناعي ( exploitation industrielle ) : 

وكل ما ورد في شأن الاستغلال الصناعي في التقنين المدني الفرنسي ( م 524 / 2 ) العبارة الموجزة الآتية : " الآلات الضرورية لاستغلال معامل الحديد ومعامل الورق والمعامل الأخرى " . وهذا طبيعي ، إذ لم تكن الصناعة في فرنسا وقت وضع التقنين المدني الفرنسي إلا في دور الطفولة . أما الآن ، بعد أن خطت الصناعة خطوات بعيدة حتى في الدول النامية ومنها مصر ، فإن من المتفق عليه أن يكون عقارا بالتخصيص جميع الآلات والمعدات والأجهزة التي توضع في المصنع لتشغيله ، أيا كان هذا المصنع وأيا كانت الآلات والمعدات والأجهزة . فسواء كان المصنع معداً للصناعات الثقيلة كالحديد والصلب والآلات والماكينات ، أو كان معدا للصناعات الخفيفة كالغزل والنسيج والأحذية والأثاث والصابون والورق والزجاج والروائح وتقطير الكحول وغير ذلك من المواد الاستهلاكية ، ومهما بلغ حجم الآلات والمعدات والأجهزة الموضوعة في المصنع لتشغيله ، كبر هذا الحجم أو صغر ، فإن هذه الآلات والمعدات والأجهزة تعتبر عقارا بالتخصيص مادامت قد خصصت لتشغيل المصنع ، وكان مالكها هو نفس مالك المصنع . ويعتبر كذلك عقاراً بالتخصيص العربات والمركبات والخيل المخصصة لأعمال المصنع ، وكذلك الآلات المولدة للكهرباء( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 81 – فقرة 82 – وقد قضى بأن أسلاك التليفون تعتبر عقاراً بالتخصيص بالنسبة إلى معمل توليد الكهرباء ، لا بالنسبة إلى منازل المشتركين ( مصر الكلية 3 3 أكتوبر سنة 1927 المحاماة 8 رقم 260 ص 361 ) . وقضى بأن آلات المطبعة المقامة في مكان أعد لها خصيصاً تعتبر عقاراً بالتخصيص ، ويحجز عليها حجزاً عقارياً ( استئناف مختلط 18 فبراير سنة 1915 م 27 ص 167 ) .&%$ ) .

والمفروض بطبيعة الحال أن يكون المصنع عقارا بطبيعته ، ويكون عادة مبنى ضخماً بجميع توابعه وملحقاته . فعندما توضع في هذا العقار الآلات والمعدات الصناعية المخصصة لتشغيل المصنع ، يضفي العقار على هذه الآلات والمعدات صفة العقار بالتخصيص ، ما لم تكن الآلات والمعدات قد اندمجت في العقار وأصبحت جزءاً منه فتصبح عندئذ عقاراً بطبيعته . وعلى ذلك لا تكون الآلات والمعدات عقاراً بالتخصيص إذا لم يكن هناك عقار أصلي $ 46 $ يضفي عليها هذه الصفة ، فآلات النسيج التي يملكها نساج يعمل في منزله ، والأدوات الصناعية التي يملكها الصناع ويتنقل بها من مكان إلى آخر لمباشرة مهنته ، كل هذه غير ملحقة بعقار أصلي أعد للصناعة ، ومن ثم لا تكون عقاراً بالتخصيص بل منقولا بطبيعته( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 74 ص 73 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 26 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 86 ص 88 – محمد علي عرفة فقرة 69 .&%$ ) .

وتعتبر كذلك عقاراً بالتخصيص المواد الخام الموضوعة في المصنع والمعدة للصنع ، أما منتجات المصنع التي تم صنعها فهي منقول بطبيعته لا عقارا بالتخصيص ، شأنها في ذلك شأن المحصولات الزراعية بعد انفصالها عن الأرض ، وشأن البضائع التي توجد في المتجر وتكون معدة للتداول .

18 - الاستغلال التجاري ( exploitation commerciale ) : 

لما كان المفروض أن هناك عقارا بطبيعته هو الذي يضفي على العقار بالتخصيص صفة العقار ، فإنه يجب التمييز ، في الاستغلال التجاري ، بين المتجر ( fonds de commerce ) الذي هو منقول معنوي وبين العقار الذي تباشر فيه التجارة . وكثيراً ما يكون هذا العقار غير مملوك لصاحب المتجر ، بل يكون هذا قد استأجره فيدخل الحق في الإيجار ضمن عناصر المتجر ، ولا يكون هناك محل لاعتبار الأدوات والمعدات التجارية عقارا بالتخصيص إذ هي غير ملحقة بعقار يملكه صاحب المتجر . وحتى لو كان العقار الذي يباشر فيه صاحب المتجر تجارته مملوكا له ، فهو في أكثر الأحوال غير مهيأ تهيئة خاصة للتجارة ، إذ يكون عقارا صالحا – في الحال أو بعد إدخال تعديلات بسيطة فيه لا تغير من كيانه – للتجارة ولغيرها من الأغراض ، كأن يكون مكتبا أو مسكنا . وهذا بخلاف المصانع ، فإنها بحكم بنائها وتهيئتها لا تصلح غالبا إلا للصناعة . وحتى يكون هناك عقار تجاري يمكن أن يضفي على المنقولات المعدة لاستغلاله صفة العقار بالتخصيص ، يجب أن يكون هذا العقار مهيأ تهيئة خاصة للتجارة( $%&  ) فيكون هذا العقار وكذلك العقارات بالتخصيص الملحقة به جميعها داخلة ضمن عناصر المتجر ، الذي هو منقول معنوي كما قدمنا .&%$ ) . ويقع ذلك في بعض الأحوال ، فهناك متاجر كبرى تبيع بضائعها للمستهلكين $ 47 $ مباشرة أو تبيعها بالجملة ، وتشيد لمباشرة أعمالها عقارات ضخمة تهيئها تهيئة خاصة لنوع التجارة الذي تمارسه ، كمحلات شيكوريل وعمر أفندي وأوركو وجاتينيو وبونمارشيه ويعقوبيان وغيرها من المحلات المعروفة( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 76 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 89 .&%$ ) . فمثل هذه المحال عقارات أعدت خصيصاً للتجارة ، ومن ثم تكون المنقولات التي وضعت فيها وخصصت للاستغلال التجاري عقارا بالتخصيص مادام مالك العقار هو المالك لهذه المنقولات( $%&  ) وقد قضت محكمة النقض بأن تعتبر المنقولات التي رصدها المالك لخدمة عقراه المستغل استغلالا تجاريا بمعرفته عقاراً بالتخصيص ، وليس بلازم لاعتبارها كذلك أن تكون مثبتة بالعقار على وجه القرار ( نقض مدني 14 يناير سنة 1954 مجموعة المكتب الفني في 25 عاما جزء 1 ص 301 ) .&%$ ) . وذلك كالأثاث والمفروشات التي أثثت بها هذه المحال لاستغلالها ، وكالمركبات والعربات والخيل التي خصصت لعمليات النقل المتعلقة بالتجارة ، وكالأجهزة الكهربائية والأدوات والمعدات الأخرى التي وضعت في هذه المحال للاستغلال التجاري . أما المتجر نفسه ، وهو منقول معنوي كما قدمنا ، فلا يكون عقارا بالتخصيص( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 89 .&%$ ) .

ومن العقارات التي تشيد مع تهيئتها تهيئة خاصة للتجارة الفنادق ، والبنسيونات والمطاعم والمقاهي ، فكثيراً ما يشيد العقار ليكون فندقا أو بنسيونا أو مطعماً أو مقهى منذ البداية . فيعد إعداداً خاصا لهذا الغرض ، بحيث يدرك من يلقي نظرة عليه لأول وهلة أنه لا يمكن إلا أن يكون ذلك . ففي هذه الحالة تكون المنقولات الموضوعة في هذا العقار لاستغلاله التجاري ، من أسرة وأبسطة وسجاجيد ومفروشات وأثاث وكراسي ومناضد وأجهزة كهربائية وأدوات للطبخ والأكل وغير ذلك ، عقارا بالتخصيص( $%&  ) كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 743 – كاربونييه ص 68 – محمد علي عرفة فقرة 73 – شفيق شحاتة فقرة 46 ص 61 – عبد المنعم البدراوي في المدخل للقانون الخاص فقرة 250 ص 347 وفقرة 251 ص 349 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 106 – منصور مصطفى منصور في نظيرة الحق ص 256 – عكس ذلك أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 26 وص 30 – ديمولومب 9 فقرة 264 . وتقضي محكمة النقض الفرنسية بأن المسألة مسألة واقع بحسب النية وظروف كل حالة ( نقض فرنسي 321 يوليه سنة 1879 داللوز 80 – 1 – 125 – 9 ديسمبر سنة 1885 داللوز 86 – 1 – 125 – 2 أغسطس سنة 1886 داللوز 87 – 1 – 293 – وانظر بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2624 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 254 – فقرة 265 .

وانظر فيما يتعلق بالبراسيري ( brasserie ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 90 – نقض فرنسي 24 يناير سنة 1912 داللوز 1913 – 1 – 337 – 8 فبراير سنة 926 سيريه 1926 – 1 – 153 .&%$ ) .

 $ 48 $ كذلك الحال فيما يتعلق بقاعات السينما والمسارح ، فهذه تشيد تشييداً خاصا ، ولا تكاد القاعة تصلح إلا للسينما أو المسرح أو للاجتماعات والحفلات العامة . فكل ما يوضع فيها من منقولات لاستغلالها استغلالا تجاريا ، كالكراسي وأجهزة الإضاءة والستائر والديكور وما يوضع على خشبة المسرح من أبسطة وسجاجيد ومفروشات وأدوات إطفاء الحريق وغير ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 80 وفقرة 81 ص 77 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 26 وص 30 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 90 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2654 – محمد علي عرفة فقرة 71 .&%$ ) .

وكذلك الحال فيما يتعلق بالمصارف ، فإن العقار الذي يشيد ليستخدم مصرفاً يهيأ تهيئة خاصة لذلك بحيث يدرك من يراه لأول وهلة أنه مصرف . فالمنقولات التي توضع في هذا العقار لتسيير الأعمال المصرفية ، من أثاث وأوراق وكراسي ومكاتب وخزائن ، كل هذا يعتبر عقارا بالتخصيص( $%&  ) أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 30 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 89 – ص 90 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 269 .&%$ ) .

والكازينوهات في مدن المياه المعدنية والحمامات تشيد عقاراتها وتهيأ تهيئة خاصة للغرض المقصود ، فما تحويه من منقولات لاستغلالها ، كالمفروشات ومناضد اللعب والأواني والقوارير وأدوات الاستحمام وغير ذلك ، تعتبر عقارا بالتخصيص( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 79 ص 75 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 24 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 89 .&%$ ) .

وتحديد أي المنقولات قد خصص للاستغلال التجاري ، حتى يعتبر عقاراً بالتخصيص ، يختلف باختلاف الظروف ، وقاضي الموضوع هو الذي يبت في ذلك متمشياً في كل حالة مع ما يناسبها( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 77 – فقرة 787 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 87 ص 89 – نقض فرنسي 8 فبراير سنة 1926 سيريه 1926 – 1 – 153 . &%$ ) .

 $ 49 $ أما البضائع التي يحتويها المتجر والتي تعد للبيع والتداول ، فإنها إذا نظر إليها على استقلال لا تكون عقارا بالتخصيص بل هي منقول بطبيعته ، وإذا نظر إليها كعنصر مادي من عناصر المتجر فإنها تتبع المتجر وتندمج في مجموعته وتعتبر منقولا معنويا . وذلك هو أيضاً حكم شارة المتجر ( enseigne ) ، ولكن الاسم التجاري ( non commercial ) لا يعتبر منقولا طبيعيا ولا عقارا بالتخصيص ، بل هو عنصر معنوي من عناصر المتجر( $%&  ) ديمولومب 9 فقرة 283 – أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 30 – بودري وشوفو فقرة 84 .&%$ ) .

19 - خدمة العقار وتزيينه والاستغلال المدني :

 وليس من الضروري ، ليكون المنقول عقارا بالتخصيص ، أن يكون مخصصاً للاستغلال أصلا ، زراعيا كان الاستغلال أو صناعيا أو تجاريا ، بل يكفي أن يكون مرصودا لخدمة العقار الأصلي . ومعنى ذلك أن يكون مالك العقار الأصلي لا يستغل هذا العقار إطلاقا بل يستعمله لحاجته الشخصية ، كمنزل يسكنه صاحبه أو طابق في مبنى يستعمله صاحبه مكتباً له . فما يوضع في هذا البناء من منقولات رصدا على خدمته ، كأبسطة السلم وأدوات النظافة وأجهزة الإضاءة ومضخات إطفاء الحريق وصندوق البريد واللافتة وغير ذلك من المنقولات المملوكة لصاحب البناء والتي يضعها فيه على سبيل الثبات والاستقرار لخدمته ، يعتبر عقاراً بالتخصيص( $%&  ) أما الأبواب والشبابيك والأقفال والمصاعد والأسوار والأدوات الصحية ، فقد رأينا أنها هي وغيرها تعتبر عقاراً بطبيعته لا عقاراً بالتخصيص ( انظر آنفا فقرة 11 ) .&%$ ) . أما الأثاث والمفروشات وغير ذلك من المنقولات المعدة للاستعمال الشخصي فلا تعتبر عقارا بالتخصيص ، وإنما هي منقول بطبيعته( $%&  ) كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 926 ص 744 .&%$ ) . وهذا بخلاف أثاث الفنادق والبنسيونات ومفروشاتها ، فإنها تعتبر عقارا بالتخصيص لأنها غير مرصودة لخدمة صاحب الفندق أو البنسيون ، بل هي مخصصة للاستغلال التجاري وقد سبقت الإشارة إلى ذلك( $%&  ) انظر آنفا فقرة 18 .&%$ ) .

وإذا كانت المباني محالا للعبادة ، كالمساجد والكنائس ، فما وضع فيها من منقولات خصص للعبادة أي لخدمة المسجد أو الكنيسة يكون عقارا بالتخصيص $ 50 $ مادام مملوكا لمن أنشأ محل العبادة ، ويكون في حالة المسجد موقوفا مثله . فيكون عقاراً بالتخصيص منبر المسجد وكرسي القارئ والسجاجيد والأبسطة والحصر ، كما يكون عقارا بالتخصيص نواقيس الكنيسة والأرغن والمقاعد الخشبية وألواح التصوير( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 83 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 88 ص 90 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2656 – أنسيكلو بيدي داللوز 1 لفظ Biens فقرة 273 .&%$ ) .

وقد يوضع المنقول في العقار لتزيينه ، وقد رأينا أن التقنين المدني الفرنسي ( م 525 ) يشترط في هذه الحالة أن يكون المنقول ملصقاً بالعقار بالجبس أو بالجير أو بالإسمنت( $%&  ) انظر آنفا فقرة 12 .&%$ ) حتى يكون من موضوعا على سبيل الدوام ( â perpétuelle demeure ) ، وذلك فيما عدا التماثيل . أما التقنين المدني المصري فلم يرد فيه لا شرط الإلصاق ولا شرط الوضع على سبيل الدوام ، ومن ثم يكون حكم المنقول المعد لتزيين العقار هو حكم المنقول المرصود لخدمته . فما وضع في المباني لتزيينها ، كالمرايا وألواح التصوير والتماثيل ، مادامت مملوكة لصاحب المبنى وموضوعة فيه على سبيل الثبات والاستقرار ، وليس ضروريا أن يكون على سبيل الدوام ، يكون عقارا بالتخصيص ، دون حاجة لأن يلصق بالمبنى كما يشترط التقنين المدني الفرنسي( $%&  ) عكس ذلك استئناف مختلط 24 فبراير سنة 1948 م 60 ص 60 .&%$ ) .

وقد رأينا مما تقدم أن المنقول قد يوضع في عقار لخدمته أو لتزيينه ، فيعتر عقارا بالتخصيص . والمفروض في ذلك ، كما قدمنا ، أن مالك العقار هو الذي يستعمل العقار بنفسه يستغله بأن يؤجره مثلا للغير . ففي هذه الحالة يبقى المنقول عقارا بالتخصيص ، ويكون تخصيصه هنا لا للخدمة أو التزيين ، ولكن لما تمكن تسميته بالاستغلال المدني( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 84 ص 84 وفقرة 91 ص 95 .&%$ ) ( exploitation civile ) ، وهو يقابل الاستغلال الزراعي أو الصناعي أو التجاري فيما قدمناه .

 $ 51 $

2 - الآثار التي تترتب على التخصيص

20 - صيرورة المنقول بالطبيعة عقارا حكما : قدمنا أنه إذا وضع منقول في عقار لخدمته أو لاستغلاله واتحد المالك ، فإن المنقول يصبح عقاراً بالتخصيص ، ومعنى ذلك أن المنقول ، وإن ظل محتفظاً بطبيعته كمنقول ، يصير في حكم العقار ، فهو منقول طبيعة ، عقار حكما ، وصيرورته عقاراً حكماً إنما يكون عن طريق افتراض قانوني ( fiction légale ) ، ويريد القانون من إضفاء صفة العقار على المنقول أن يجعل هذا المنقول جزءاً من العقار لا ينفصل عنه ، ومن ثم يأخذ حكم العقار عن طريق افتراض أنه هو نفسه عقار . والغرض من جعل المنقول غير قابل للانفصال عن العقار توقي ما ينجم من ضرر عن هذا الانفصال ، فالمنقول قد ألحق بالعقار على سبيل الثبات والاستقرار لخدمته أو لاستغلاله ، فلو أمكن فصله عنه بالحجز عليه مثلا مستقلا حجز منقول ، عاد ذلك بالضرر على العقار إذ يفقد عنصرا هاما من عناصر خدمته أو استغلاله . أما إذا اعتبر المنقول عقاراً حكما غير قابل للانفصال عن العقار الأصلي ، فإنه لا يمكن الحجز على المنقول مستقلا وفصله عن العقار بهذا الحجز ، بل يجب الحجز على العقار الأصلي والمنقول معاً باعتبارهما وحدة لا تتجزأ ، ويكون الحجز حجز عقار لا حجز منقول ، وبذلك لا ينفصل المنقول عن العقار ويبقى دائما معه لخدمته أو لاستغلاله .

ويترتب على اعتبار المنقول بطبيعته عقارا حكما أن هذا المنقول يبقى مشاركا للمنقول في طبيعته مخالفا له في حكمه ، ويصبح في الوقت ذاته مشاركا للعقار في حكمه مخالفا له في طبيعته . فهو يتميز عن المنقول في الحكم ، ويتميز عن العقار في الطبيعة ، ومن ثم وجبت مقارنته بكل من المنقول والعقار لترى أين يختلف مع كل منهما .

21 - الفروق بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته : بمجرد أن يلحق منقول بعقار ويصبح عقاراً بالتخصيص ، فإن هذا المنقول تسرى عليه بوجه عام أحكام العقار ، ومن ثم تقوم فروق كثيرة بين حالته بعد أن أصبح عقاراً بالتخصيص وحالته عندما كان منقولا مستقلا . وقد كان التقنين المدني السابق لا يذكر من هذه الفروق إلا الحجز ، فكانت المادة 4 / 18 من هذا التقنين تنص على ما يأتي : " إلا أن آلات الزراعة والماشية اللازمة لها متى كانت ملكا لصاحب الأرض ، وكذلك آلات المعامل ومهماتها إذا كانت ملكاً لمالك تلك المعامل ، تعتبر أموالا ثابتة بمعنى أنه لا يسوغ الحجز عليها منفردة عن العقار المتعلقة به " . وقد كان قصر النص لأثر العقار بالتخصيص على حالة الحجز منتقداً في عهد التقنين المدني السابق ، وكان ميل الفقه والقضاء إلى التوسع في النص وقياس حالات أخرى على حالة الحجز . وأكد التقنين المدني الجديد هذا الاتجاه ، فأغفل النص على قصر الأثر على الحجز حتى تكون آثار العقار بالتخصيص أوسع نطاقا( $%&  ) انظر المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 1 ص 467 - ولما تقدم بعض مستشاري محكمة النقض إلى لجنة مجلس الشيوخ باقتراح يرى إلى إعادة النص الذي يقصر أثر العقار بالتخصيص على حالة الحجز رفضت اللجنة الأخذ بهذا الاقتراح " لأن التسليم بفكرة العقار بالتخصيص لا يستقيم مع قصر نطاق آثار هذه الفكرة على طائفة من النتائج دون طائفة أخرى . ونتائج التخصيص قد تظهر في البيع والقسمة والوصية ، ولذلك آثرت اللجنة أن تبقى النص على حاله حتى يكون نطاق هذه النتائج أشمل من نطاقها الحالي " ( انظر آنفا فقرة 4 في الهامش ) . &%$ ) .

فالنتائج التي تترتب على فكرة العقار بالتخصيص تشمل إذن الحجز وغيره ، وهي بعينها الفروق التي توجد بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته ، ونذكر من هذه الفروق ما يأتي :

1 - عندما يصبح المنقول عقاراً بالتخصيص ، فإنه يأخذ حكم العقار لا حكم المنقول في صدد الحجز . فلا يجوز أولا الحجز على العقار بالتخصيص مستقلا عن العقار الأصلي ، حتى لا ينفصل عنه كما قدمنا . وإذا وقع الحجز فإنه يوقع على العقار الأصلي والعقار بالتخصيص معاً باعتبار لا حجز منقول . والذي يوقع الحجز هو دائن المالك ، والمفروض أن مالك العقار الأصلي هو نفس مالك العقار بالتخصيص . ولولا فكرة العقار بالتخصيص لكان من مصلحة الدائن ، إذا كانت قيمة العقار بالتخصيص تغطى حقه ، أن يقصر الحجز على هذا العقار الذي هو في حقيقته منقول ، ولكان يلجأ في ذلك إلى إجراءات حجز المنقول وهي أسرع وأقل تعقيداً وكلفة من إجراءات حجز العقار ، $ 53 $ ولكان ينجم عن ذلك أن يباع هذا المنقول مستقلا عن العقار الأصلي فينفصل عنه . وهذا ما أراد القانون توقيه عن طريق إضفاء صفة العقار على المنقول وجعله جزءاً لا يتجزأ من العقار الأصلي ، فيوجب الحجز عليهما معاً حجز عقار ، ويمنع بذلك انفصال المنقول عن العقار( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 96 ص 87 وفقرة 58 - بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 76 - والعبرة في معرفة ما إذا كان المال عقاراً بالتخصيص بوقت الحجز ( استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1939 م 52 ص 33 ) . &%$ ) .

2 - إذا أصبح المنقول عقارا بالتخصيص ، ورهن العقار الأصلي رهنا رسميا أو أخذ عليه حق اختصاص ، فإن الرهن الرسمي أو حق الاختصاص يمتد ليشمل العقار بالتخصيص حتى لا ينفصل هذا عن العقار الأصلي . ولو لم تضف علي المنقول صفة العقار بالتخصيص وبقى منقولا على طبيعته ، لما جاز أن يمتد إليه الرهن الرسمي أو الاختصاص لأن أيا من هذين لا يقع إلا على عقار ، ولا نفصل المنقول عن العقار الأصلي عند التنفيذ على هذا العقار . وهذا هو ما أكدته المادة 1036 مدني تطبيقاً لفكرة العقار بالتخصيص ، إذ نصت على ما يأتي : " يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقاراً ، ويشمل بوجه خاص حقوق الارتفاق والعقارات بالتخصيص والتحسينات والإنشاءات التي تعود بمنفعة على المالك ، ما لم يتفق على غير ذلك .. " .

3 - ويمكن القول بوجه عام إنه إذا أصبح المنقول عقارا بالتخصيص فإنه يصبح غير قابل للانفصال عن العقار الأصلي ، بحيث لو وقع تعامل على العقار الأصلي لتناول هذا التعامل العقار بالتخصيص مع العقار الأصلي في وقت واحد . ولو أن العقار بالتخصيص ظل منقولا على طبيعته ، ووقع تعامل على العقار الأصلي ، لاقتصر التعامل على هذا العقار وحده ، ولا نفصل عنه المنقول . فإذا بيع العقار الأصلي ، شمل البيع العقار بالتخصيص حتى لا ينفصل هذا عن ذاك ، وتقول المادة 433 مدني في هذا الصدد : " يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء ، وذلك طبقاً لما تقضى به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين " .( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 96 ص 87 . &%$ ) وإذا $ 54 $ كان هناك ملاك على الشيوع يملكون مع العقار الأصلي الشائع أموالا أخرى كلها شائعة بينهم ، وقد وضعوا في العقار منقولا رصدوه على خدمته أو استغلاله فأصبح عقاراً بالتخصيص ، واقتسموا بعد ذلك الأموال الشائعة ووقع العقار في نصيب أحدهم ، فإن العقار بالتخصيص يتبع العقار الأصلي ويقعان جميعا في نصيب هذا الشريك حتى لا ينفصل العقار بالتخصيص عن العقار الأصلي( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 76 . &%$ ) .

وإذا أوصى شخص بمنقولاته لشخص آخر ، فلا تشمل هذه المنقولات الموصى بها العقار بالتخصيص المرصود لخدمة عقار أصلى أو استغلاله ، حتى لا ينفصل هذا العقار بالتخصيص عن العقار الأصلي( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 58 - بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 76 . &%$ ) . ويمكن القول أيضاً بأنه إذا رتب حق انتفاع على العقار الأصلي أو جر هذا العقار ، شمل كل من حق الانتفاع والإيجار مع العقار الأصلي العقار بالتخصيص ، حتى لا ينفصل الثاني عن الأول( $%&  ) حسن كيرة فقرة 29 ص 94 .&%$ ) .

4 - إذا انتقلت ملكية العقار الأصلي وكان ملحقاً به عقار بالتخصيص ، فإن العقار بالتخصيص وحقيقته منقول يعامل معاملة العقار في رسوم التسجيل ، ويلحق من جراء ذلك غبن بمن يتعامل في العقار بالتخصيص( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 78 ص 80 .&%$ ) . وهنا جاوز القانون ، بإضفاء صفة العقار على المنقول ، الغرض الذي استهدفه ، وألحق بالمتعاملين غبناً لم يكن مقصوداً بهذه الصفة الافتراضية المحضة التي أضفاها على المنقول ، وهذا الحكم من أهم المآخذ على فكرة العقار بالتخصيص . وتتحايل الناس عادة لتوقي هذا الغبن ، فيبيع المالك للمشتري أولا العقار بالتخصيص مستقلا باعتباره منقولا بطبيعته ، ثم يبيعه العقار الأصلي منفصلا عن العقار بالتخصيص( $%&  ) ولكن إذا كشف القاضي التحايل رده ، واعتبر البيعين صفقة واحدة وقعت على عقار ( انظر في هذه المسألة بودري وشوفو فقرة 50 ص 47 - ص 48 وص 48 هامش 1 - أوبري ورو 2 فقرة 164 ص 31 هامش 75 ) .&%$ ) .

22 - الفروق بين العقار بالتخصيص والعقار بطبيعته : على أن العقار $ 55 $ بالتخصيص ، إذا اعبر عقاراً حكما فطبقت عليه بوجه عام أحكام العقار على النحو الذي بيناه فيما تقدم ، لا يزال في طبيعته منقولا ولم يفقد هذه الطبيعة من جراء اعتباره عقاراً بالتخصيص . ومن ثم يختلف عن العقار بطبيعته من وجوه ، أهمها ما يأتي :

1 - يصبح المقول عقاراً بطبيعته إذا أدمج إدماجا ماديا في عقار أصل بطبيعته ، ويستوي في ذلك أن يكون من قام بعملية الإدماج المادي ( incorporation ) هو المالك للعقار الأصلي أو غير المالك كالمستأجر وصاحب حق الانتفاع . أما إذا لم يدمج المنقول إدماجا ماديا في العقار الأصلي واقتصر على جعله عقارا بالتخصيص ، فإنه من الضروري أن يكون من قام بعملية التخصيص هو نفس مالك العقار الأصلي ، إذ يشترط في العقار بالتخصيص اتحاد المالك ولا يشترط ذلك في العقار بطبيعته . يضاف إلى ذلك أن المنقول إذا أصبح عقاراً بطبيعته عن طريق الإدماج المادي ، فإنه يصبح ملكا لصاحب الأرض طبقاً لقواعد الالتصاق ، أما في العقار بالتخصيص فلا تطبق قواعد الاختصاص ولسنا في حاجة إلى تطبيقها إذ المفروض أن مالك العقار الأصلي هو مالك العقار بالتخصيص( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 94 – فقرة 95 .&%$ ) .

2 - إذا أصبح المنقول عقاراً بطبيعته عن طريق الإدماج المادي ، فإنه يفقد ذاتيته . وإذا كان بائع هذا المنقول لم يقبض ثمنه فأصبح له عليه حق امتياز بائع المنقول ، فإن حق الامتياز هذا يزول بفقد المنقول لذاتيته وصيرورته عقاراً بطبيعته . أما إذا لم يدمج المنقول إدماجا ماديا في العقار واقتصر على جعله عقاراً بالتخصيص ، فإنه لا يفقد ذاتيته كمنقول ، ويبقى البائع محتفظاً بحق امتيازه عليه . وتقول الفقرة الأولى من المادة 1145 مدني في هذا الصدد : " ما يستحق لبائع المنقول من الثمن وملحقاته يكون له امتياز على الشيء المبيع ، ويبقى الامتياز قائما مادام المبيع محتفظاً بذاتيته . وهذا دون إخلال بالحقوق التي كسبها الغير بحسن نية ، مع مراعاة الأحكام الخاصة بالمواد التجارية " ( $%&  ) انظر بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 78 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2645 ص 871 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 924 ص 740 .&%$ ) .

 $ 56 $ وقد قدمنا( $%&  ) انظر آنفا فقرة 21 .&%$ ) أن صاحب العقار الأصلي إذا رهنه رهنا رسميا ، امتد الرهن إلى ما يوجد بالعقار الأصلي من عقار بالتخصيص . فإذا فرضنا أن صاحب العقار الأصلي اشترى منقولا ولم يدفع ثمنه ، ورصده لخدمة العقار أو لاستغلاله فأصبح عقاراً بالتخصيص ، فإن بائع المنقول يظل محتفظا بحق امتيازه كما تقدم القول . فإذا رهن المالك العقار بعد ذلك رهنا رسميا ، فإن هذا الرهن يمتد إلى العقار بالتخصيص كما قدمنا ، ومن ثم يقوم حقان متعارضان على هذا العقار بالتخصيص ، حق امتياز بائع المنقول وحق الدائن المرتهن رهنا رسميا . ويبدو أن العبارة الأخيرة من الفقرة الأولى من المادة 1145 مدني سالفة الذكر " وهذا دون إخلال بالحقوق التي كسبها الغير بحسن نية " ، تسوغ القول بأن حق الدائن المرتهن رهنا رسميا لا يخضع لحق امتياز بائع المنقول ، مادام هذا الدائن حسن النية أي لا يعلم بوجود امتياز البائع . والرهن الرسمي ، في الفرض الذي نحن بصدده ، تال لبيع المنقول . فإذا كان الدائن المرتهن وقت الرهن لا يعلم بوجود امتياز البائع ، فإن حقه يتقدم على حق البائع ، وإلا فإن حق البائع هو الذي يتقدم لأن الدائن لا يكون حسن النية . أما إذا كان الرهن الرسمي سابقا على بيع المنقول ، فإن الدائن المرتهن يكون غالبا حسن النية إذ قل أن يعلم بوجود امتياز للبائع وقت وضع المنقول في العقار فليست هناك وسيلة لشهر الامتياز على المنقول ، ومن ثم يتقدم حقه على حق امتياز البائع . فإذا أثبت البائع أن الدائن المرتهن كان يعلم وقت وضع المنقول في العقار بوجود امتياز البائع ، بأن يكون البائع مثلا قد أخطر الدائن المرتهن بوجود حق الامتياز ، فإن الدائن المرتهن لا يكون حسن النية ، ويتقدم عليه بائع المنقول( $%&  ) انظر في هذه المسألة حسن كيرة فقرة 29 ص 94 – ص 97 والمراجع التي أشار إليها .&%$ ) .

3 - إذا نزعت ملكية العقار الأصلي للمنفعة العامة ، فإن نازع الملكية يعوض المنزوع ملكيته عن العقار الأصلي وكل ما أدمج فيه إدماجا ماديا من عقار بطبيعته . أما العقار بالتخصيص فإنه يفصل عن العقار الأصلي ويرد لصاحبه عينا بدلا من تعويضه عنه ، ما لم يكن فصل هذا العقار بالتخصيص $ 57 $ ينتقص من قيمته انتقاصا محسوما فعند ذلك يأخذه نازع الملكية ويعوض عنه المالك( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 95 ص 87 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 78 ص 81 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2645 .&%$ ) .

4 - ويمكن القول أيضاً إن العقار بالتخصيص ، باعتبار أنه لم يفقد ذاتيته كمنقول ، يجوز أن يكون محلا لجريمة السرقة . أما العقار بطبيعته فلا تتصور سرقته ، إلا إذا نزع جزء منه فأصبح هذا الجزء منقولا ، وعند ذلك يجوز أن يكون محلا للسرقة( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 78 ص 81 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2645 ص 872 .&%$ ) .

23 - متى ينتهي التخصيص فتعود للعقار بالتخصيص صفة الأصلية كمنقول بطبيعته : قدمنا( $%&  ) انظر آنفاً فقرة 15 .&%$ ) أن التخصيص لا تكفي فيه إرادة المالك وحدها ، بل يجب فوق ذلك التخصيص الفعلي لخدمة العقار أو استغلاله . وقد كيفنا التخصيص تبعا لذلك بأنه عمل مختلط ولكن عنصر العمل المادي فيه هو الغالب ، شأن التخصيص في ذلك شأن الاستيلاء ، ومن ثم يمكن اعتباره تبعا لعنصره الغالب واقعة مادية لا تصرفا قانونيا( $%&  ) انظر آنفاً فقرة 15 في الهامش .&%$ ) .

فالأصل إذن أن ينتهي التخصيص بانقطاع المنقول عن أن يكون مرصوداً لخدمة العقار أو لاستغلاله ، والعلامة المادية لذلك هو أن ينتزع المالك المنقول من العقار ويخصصه لأغراض أخرى ، فيزول بذلك التخصيص الفعلي وتزول معه إرادة المالك في التخصيص . وفي هذه الحالة الظاهرة تعود للمنقول صفته الأصلية ويرجع منقولا بطبيعته ، ما لم يخصص عقار آخر فيصير عقاراً بالتخصيص مرة أخرى( $%&  ) وقد يكون الذي يفصل المنقول عن العقار هو غير المالك ، كما إذا باع المستأجر للأرض المواشي المرصودة لاستغلالها بغير إذن المالك . فإذا تسلم المشتري المواشي وكان حسن النية ، فإنه يتملكها بالحيازة إذ تعود المواشي منقولا بطبيعته وتزول عنها صفة العقار بالتخصيص بفصلها عن العقار الأصلي . وللمالك أن يرجع على المستأجر بالضمان . أما إذا كان الذي اشترى المواشي هو المستأجر نفسه وقد اشتراها من المالك ، ولكنه أبقاها مرصودة لاستغلال الأرض ، فإنها تعود منقولا بطبيعته بالرغم من رصدها لاستغلال الأرض ، إذ يختل هنا شرط اتحاد المالك فقد أصبح مالك المواشي غير مالك الأرض . على أنه إذا وجد دائن مرتهن للأرض ، فإنه يحق له أن ينفذ على الأرض والمواشي معاً باعتبارها مرهونة له ، ولا يستطيع المستأجر التمسك بحيازته للمواشي ولو كان حسن النية ، إذ أن حيازته غامضة فهو لم يفصل المواشي عن الأرض بل أبقاها مرصودة لاستغلالها . انظر حسن كيرة فقرة 30 ص 99 – ص 100 .&%$ ) .

 $ 58 $ وليس من الضروري لانتهاء التخصيص بالفصل المادي للمنقول عن العقار ، بل يكفي أن يتصرف المالك في المنقول مستقلا عن العقار ، أو أن يتصرف في العقار مستقلا عن المنقول . فإذا باع المالك المواشي المرصودة لاستغلال الأرض ، فإنه يكون بهذا التصرف قد فصل المواشي عن الأرض ، فتصبح المواشي منقولا بطبيعته ، ويكون البيع هنا بيع منقول لا بيع عقار بما يستتبع ذلك من نتائج قانونية ومنها عدم وجوب الشهر ، وكل ذلك قبل انتزاع المواشي عن الأرض وتسليمها للمشتري( $%&  ) بودري وشوفو فقرة 92 – وقرب كاربونييه ص 74 .&%$ ) . ولكن هذا إنما يكون في العلاقة ما بين المالك والمشتري للمواشي ، أما بالنسبة إلى الغير فيجب انتزاع المواشي من الأرض حتى يكون انقطاع التخصيص حجة عليه ، لأن انتزاع المواشي هو العلامة المادية الظاهرة بالنسبة إلى الغير . فلو أن الأرض كانت مرهونة رهنا رسميا ورصدت المواشي بعد الرهن لاستغلال الأرض ، فإنها تصبح عقاراً بالتخصيص وتصبح مرهونة كالأرض . فإذا باعها المالك دون أن ينتزعها من الأرض ، فلا يحتج بذلك على الدائن المرتهن ، ويستطيع هذا أن ينفذ على الأرض والمواشي جميعا باعتبارها مرهونة له . أما إذا انتزعت المواشي من الأرض وسلمت للمشتري ، فإن انقطاع صفة العقار عن المواشي يصير حجة على الدائن المرتهن ولا يكون له أن ينفذ على المواشي باعتبارها مرهونة له ، وذلك سواء كان المشتري يعلم بالرهن أو لا يعلم به( $%&  ) وذلك لأن الدائن المرتهن لم يكن يعتمد وقت الرهن على المواشي ، إذ هي لم تخصص لاستغلال الأرض إلا بعد الرهن .&%$ ) . وهذا بخلاف ما إذا كانت المواشي قد رصدت لاستغلال الأرض قبل الرهن ، فإن انتزاعها من الأرض وتسليمها للمشتري لا يكون حجة على الدائن المرتهن إلا إذا كان المشتري حسن النية أي لا يعلم بوجود الرهن ، فعند ذلك يستطيع $ 59 $ المشتري أن يتمسك بالحيازة فيما يتعلق بالرهن وتخلص له ملكية المواشي خالية من الرهن( $%&  ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : " إذا نزع الراهن شيئاً من العقار المرهون أو من ملحقاته ، كما إذا باع مواشي كانت قد خصصت لخدمة الأرض المرهونة فوقعت في حيازة مشتر حسن النية ، ملكها بالحيازة خالصة من الرهن ، ويكون للدائن حق الرجوع على الراهن بالضمان – أما إذا لم يتسلمها المشتري ، أو تسلمها وهو سيء النية ، فإنها تبقى مثقلة بحسن الرهن " ( مجموعة الأعمال التحضيرية 7 ص 49 ) . هذا يكون للدائن المرتهن ، فيما إذا تسلم المشتري حسن النية المواشي ، أن يحجز على الثمن تحت يد المشتري ، وأن يستعمل حقه في التقدم على هذا الثمن ( شمس الدين الوكيل في نظرية التأمينات طبعة ثانية فقرة 83 ص 262 ) .&%$ ) . ويكون للدائن المرتهن في هذه الحالة المطالبة بإسقاط الأجل( $%&  ) بيدان وثواران فقرة 354 ص 264 – شمس الدين الوكيل في نظيرة التأمينات طبعة ثانية فقرة 83 ص 260 .&%$ ) إذا كان المدين قد أنقص التأمينات إنقاصاً كبيراً ، وقد نصت المادة 1047 مدني في هذا الصدد على أن " يلتزم الراهن بضمان سلامة الرهن ، وللدائن المرتهن أن يعترض على كل عمل أو تقصير يكون من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيراً ، وله في حالة الاستعجال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية وأن يرجع على الراهن بما ينفق في ذلك " . ونصت الفقرة الأولى من المادة 1047 مدني على أنه " إذا تسبب الراهن بخطئه في هلاك العقار المرهون أو تلفه ، كان الدائن المرتهن مخيراً بين أن يقتضي تأمينا كافيا أو أن يستوفي حقه فوراً " .

وإذا باع المالك الأرض واستبقى المواشي مشترطا عدم دخولها في البيع ، فإن المواشي تصبح منقولا بطبيعته لانقطاعها عن أن تكون مرصودة لاستغلال الأرض ، وذلك في العلاقة ما بين المالك ومشتري الأرض فلا يجوز لهذا الأخير المطالبة بالمواشي باعتبارها عقاراً بالتخصيص بعد أن زالت عنها هذه الصفة . أما بالنسبة إل الغير كالدائن المرتهن ، فإنه يجب التمييز هنا أيضاً بين ما إذا كان تخصيص المواشي لاستغلال الأرض تاليا للرهن فلا يكون للدائن المرتهن حق على المواشي إذ هو لم يعتمد عليها وقت الرهن وتبقى الأرض وحدها مرهونة في يد المشتري ، وبين ما إذا كان تخصيص المواشي لاستغلال الأرض سابقاً على الرهن فيكون الدائن المرتهن قد اعتمد عليها ومن حقه $ 60 $ أن ينفذ عليها مع الأرض ، ولا يكون فصل المواشي عن الأرض حجة عليه إلا إذا انتقلت المواشي إلى حائز حسن النية فتخلص له ملكيتها خالية من الرهن ، ويرجع الدائن المرتهن في هذه الحالة على المدين بالضمان( $%&  ) وإذا انتزع أجنبي المواشي من الأرض فقدت صفتها كعقار بالتخصيص ، حتى إذا ما أعادها صاحبها إلى الأرض رجعت كما كانت عقارا بالتخصيص ( استئناف مختلط 24 فبراير سنة 1948 م 60 ص 60 ) .&%$ ) .

ومن ذلك نرى أن فكرة العقار بالتخصيص ، أي إضفاء صفة العقار على منقول بطبيعته عن طريق الافتراض القانوني ، فقرة قلقة غير مستقرة . فالمنقول يصير عقاراً بالتخصيص ثم يعود منقولا ثم يصبح عقاراً بالتخصيص في ظروف شتى ، وهكذا تثبت هذه الصفة ثم تزول ثم تعود ، وتضيع بين ثبوتها وزوالها وعودتها فكرة العقار ، وهي فكرة تفيد الثبات والاستقرار .

24 - إمكان الاستغناء عن فكرة العقار بالتخصيص بفكرة التبعية : وقد دعا ذلك بعض الفقهاء إلى استنكار تغير طبيعة المنقول فيصبح عقاراً عن طريق افتراض قانوني محض يتعارض مع طبيعة الأشياء ، وما ينشأ عن ذلك من صعوبات كثيرة . ويقول بلانيول وريبير وبيكار في هذا الصدد : " إن فكرة العقار بالتخصيص ، وهي مصدر لصعوبات مستمرة ، قد تكون ، من بين خلق القانون الحديث ، هي أبعد الأفكار في انعدام جدواها " ( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 77 – وانظر كابونييه ص 71 .&%$ ) .

ولم تكن هذه الفكرة معروفة في القانون الروماني على نحو ما عرفت به في القانون الحديث ، وكان الرومان يشيرون إليها ، لا عند تقسيم الأموال إلى عقار ومنقول ، بل عند تحديد ما يدخل في المبيع أو الموصي به من توابع في بيع المنازل والأراضي أو في الوصية بها . والذي كانوا يقصدون إليه من ذلك ليس هو إضفاء صفة العقار على المنقول ، بل تحديد ما يتبع المبيع أو الموصي به من ملحقات ليشملها البيع أو الوصية( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 2 فقرة 75 ص 78 – وانظر أيضاً بودري وشوفو فقرة 86 ص 54 .&%$ ) . وانتقلت الفكرة إلى القانون الفرنسي القديم ، في العادات الفرنسية القديمة ، محورة ، حيث اعتبر عقاراً المنقول المرصود لخدمة العقار أو لاستغلاله . ولكنها بدأت محصورة $ 61 $ في جزئيات تفصيلية ، وأخذت تعم شيئاً فشيئاً ولكن دون أن تنتهي إلى قاعدة عامة ، حتى أن بوتييه نعى على القانون الفرنسي القديم في هذه المسألة انعدام التنسيق وعدم وضع قاعدة عامة تجعل عقاراً المنقولات المرصودة لخدمة الزراعة( $%&  ) بوتييه في نظام الاشتراك في الأموال في الزواج ( régime de communanté ) فقرة 44 – وانظر بودري وشوفو فقرة 56 ص 54 - ص 55 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 75 .&%$ ) . ومع ذلك فإن القانون الفرنسي القديم كان يقسم الأموال إلى عقار ومنقول ، وكان يجعل العقار بالتخصيص عقارا كالعقار بطبيعته دون تمييز بينهما ، فلم يكن يقسم العقار إلى عقار بطبيعته وعقار بالتخصيص ، وكان بوتييه يعدد أجزءا العقار وفيها عقار بطبيعته وعقار بالتخصيص مختلطة بعضها ببعض ، دون أن يميز بين هذا أو ذاك .

والذي ميز في العقار بين العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص هو التقنين المدني الفرنسي ، فقد أفرد للعقار بالتخصيص أكثر من نص ، وسجل له اسم " العقار بالتخصيص " . ولما كان ينقل عن بوتييه ، وكان بوتييه كما قدمنا يودر العقار بالتخصيص إلى جانب العقار بطبيعته دون تمييز بينهما ، فقد أوقع ذلك واضعي التقنين المدني الفرنسي في الخطأ حيث اعتبروا ما هو عقار بطبيعته في بعض الحالات عقاراً بالتخصيص ، كما فعلوا في المادة 525 مدني فرنسي انظر بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 75 ص 79 .  .

ويذهب كثير من الفقهاء المحدثين إلى أنه كان في الإمكان الاستغناء عن فكرة العقار بالتخصيص بفكرة التبعية ، وبدلا من إضفاء صفة العقار على المنقول يبقى المنقول على طبيعته ويعتبر تابعا للعقار الذي رصد المنقول لخدمته أو لاستغلاله ، فلا يجوز الفصل بينهما مادا مملوكين لمالك واحد إلا بإرادة هذا المالك( $%&  ) جوسران 1 فقرة 1352 – بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 77 – بلانيول وريبير وبولانجيه 1 فقرة 2644 – مارثي ورينو فقرة 315 – دي باج وديكرز 5 فقرة 647 – شفيق شحاتة فقرة 45 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 102 – وقارن كولان وكابيتان ودي لامور انديير 1 فقرة 923 – حسن كيرة فقرة 27 .

وتأخذ بعض التقنيات الحديثة صراحة بفكرة التبعية ، كالتقنين المدني الألماني والتقنين المدني السويسري والتقنين المدني الإيطالي .) .

 وتفضل فكرة التبعية فكرة العقار بالتخصيص في أنها لأولا لا تتعارض مع طبيعة الأشياء فتجعل من المنقول طبيعته عقاراً ، وفي أنها ثانيا تستبقي من النتائج العملية لفكرة العقار بالتخصيص ما هو حق وتستبعد منها ما هو غير حق .

ولتوضيح هذه النقطة الأخيرة ، نذكر أن أهم النتائج العملية لفكرة العقار بالتخصيص مسائل أربع( $%&  ) انظر آنفا فقرة 21 .&%$ ) . وأولى هذه المسائل هي أنه لا يجوز الحجز على العقار بالتخصيص مستقلا عن العقار الأصلي ، بل يجب توقيع الحجز على العقار الأصلي والعقار بالتخصيص ، ويكون الحجز حجز عقار لا حجز منقول . ويمكن الوصول إلى هذه النتيجة عن طريق فكرة التبعية دون حاجة إلى فكرة العقار بالتخصيص ، فيقال إن المنقول قد أصبح تابعا للعقار تبعية لا تجيز الفصل فيما بينهما ، ويستتبع ذلك أنه لا يجوز الحجز على أحدهما دون الحجز على الآخر ، فإذا ما حجز عليهما معاً تغلبت صفة الأصل على صفة التبع وكان الحجز حجز عقارا لا حجز منقول . والمسألة الثانية أن الرهن الرسمي ( وحق الاختصاص ) يمتد ليشمل العقار بالتخصيص . وظاهر أن هذه النتيجة يمكن الوصول إليها في كثير من اليسر عن طريق فكرة التبعة دون حاجة إلى فكرة العقار بالتخصيص ، فيقال إن الرهن الرسمي يشمل ملحقات العقار المرهون ومنها المنقولات التي رصدت لخدمة هذا العقار واستغلاله ، دون أن تتغير طبيعة هذ المنقولات فتصبح عقاراً . والمسألة الثالثة أن العقار بالتخصيص يبع العقار الأصلي عند التعامل في هذا العقار بالبيع أو القسمة أو الوصية أو غير ذلك . وهنا أيضاً يمكن في كثير من اليسر الاستغناء عن فكرة العقار بالتخصيص بفكرة التبعية ، فيقال إن المنقولات التي رصدت لخدمة عقار أو لاستغلاله تتبع هذا العقار عند التعامل فيه ، دون أن تتغير طبيعة المنقول فتصبح عقارا . هذه المسائل الثلاث هي النتائج الحقة من فكرة العقار بالتخصيص ، وقد رأينا أنه يمكن فيها الاستغناء عن فكرة العقار بالتخصيص بفكرة التبعية . بقيت المسألة الرابعة ، وهي مسألة شمول رسوم التسجيل العقار بالتخصيص ، فقد رأينا هنا أنه قد دفع الافتراض القانوني إلى حد غير مقصود . فهذه النتيجة من نتائج فكرة العقار بالتخصيص $ 63 $ نتيجة غير حقة ، ويمكن توقيها بإحلال فكرة التبعية محل فكرة العقار بالتخصيص . ففكرة التبعية لا تقتضي تغيير طبيعة المنقول كما قدمنا ، فيبقى المنقول المرصود لخدمة العقار أو استغلاله منقولا على طبيعته ، وإذا انتقلت ملكيته مع العقار الأصلي بقي منقولا ، ولم تشمله رسوم تسجيل العقار .

ويقول أنصار فكرة التبعية إنه ليس من الضروري أن يشارك المنقول التابع العقار المتبوع في صفته العقارية ، وإنه يستساغ أن يكون المنقول تابعا للعقار مع بقائه منقولا على حاله . وهذا متحقق في الفرض العكسي ، وهو ما إذا كان العقار هو التابع للمنقول ، فإنه يبقى محتفظا بطبيعته كعقار ، ولا تقلب تبعيته للمنقول طبيعته فتصيره منقولا . مثل ذلك أن يخصص عقار لخدمة متجر ، فيبقى عقاراً مع أنه تابع لمنقول وهو المتجر( $%&  ) نقض فرنسي 20 يناير سنة 1913 سيريه 1920 – 1 – 33 .&%$ ) . ومثل ذلك أيضاً الرهن الرسمي فهو عقار لأنه حق عيني مترتب على عقار ، وهو مع ذلك تابع للدين المضمون بالرهن ، فهو إذن تابع لمنقول ولم متخل هذه التبعية بطبيعته إذ بقي على حاله عقاراً( $%&  ) بلانيول وريبير وبيكار 3 فقرة 77 – شفيق شحاتة فقرة 45 .

هذا وإذا كان المنقول بحسب المآل هو الذي يقابل العقار بالتخصيص ، من ناحية أن عقارا بطبيعته اعتبر منقولا حكما في المنقول بحسب المآل ، وأن منقولا بطبيعته اعتبر عقاراً حكما في العقار بالتخصيص ، فليس للمنقول بحسب المآل ما يقابله من عقار بحسب المآل ، ولا للعقار بالتخصيص ما يقابله من منقول بالتخصيص . أما أن المنقول بالتخصيص لا يوجد ، فذلك واضح مما قدمناه من أن العقار قد يرصد لخدمة المنقول ومع ذلك لا يصبح منقولا بالتخصيص . كذلك لا يوجد عقار بحسب المآل ، فقد قضت محكمة النقض ، في عقد بيع حصة في ماكينة طحين ورد ثمنها على أساس الثمن الذي اشترى به البائع الماكينة مع إضافة المصروفات التي ستنفق لإقامة مبنى وتثبيت الماكينة فيه ، بأن البيع هنا بيع منقول لا بيع عقار ( بحسب المآل ) ، فتثبت الملكية للمشتري بمجرد العقد دون تسجيل ( نقض مدني 11 مارس سنة 1948 مجلة التشريع والقضاء 1 رقم 103 ص 187 – إسماعيل غانم في النظرية العامة للحق ص 110 ) .&%$ ) .

كتابة تعليق