القانون رقم 6 لسنة 1997 ايجار الانشطة

+ حجم الخط -
القانون رقم 6 لسنة 1997 ايجار الانشطة Activities
القانون رقم 6 لسنة 1997 ايجار الانشطة


يتضمن هذا المقال المذكرة الايضاحية واللائحة التنفيذية للقانون 

مذكرة إيضاحية لمشروع قانون رقم 6 لسنة 1997

تنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، علي ما يلي : 

" فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ، فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الأحوال" 


وبتاريخ 9/7/1996 حكمت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 4 لسنة 15 ق " دستورية بعدم دستورية الفقرة المشار إليها ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطا تجاريا أو صناعيا أو مهنيا أو حرفيا ، في مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلي هذا المستأجر عنها. 


ثم بتاريخ 22/2/1997 حكمت المحكمة في القضية رقم 44 لسنة 17 ق " دستورية " بعدم دستورية الفقرة آنفة الذكر ، وذلك فيما نصت عليه من استمرار الأجرة التي عقدها المستأجر في شأن العين التي استأجرها لمزاولة نشاط حرفي أو تجاري لصالح ورثته بعد وفاته . 


وكانت القضية الأخيرة المطروحة علي المحكمة خاصة باستئجار محل استعماله في حرفه النجارة ، وجاء بمدونات الحكم أن نص الفقرة المشار إليها " اعتبر عقد الإيجار ممتدا بقوة القانون لصالح ورثه المستأجر العين المؤجرة لغير أغراض السكني علي إطلاقهم ، ولو كانوا جميعا لا يباشرون الحرفة أو المهنة التجارية التي قام عليها المستأجر أو كان من يزاولها نائبا عنهم في ممارستها " 


وان المشرع آثر أن ينقل منفعة العين إلى ورثة المستأجر جملة ودون قيد ، وسواء أكان هؤلاء يباشرون فيها الحرفة أو المهنة ذاتها أم كانوا يزاولون غيرها ، وخلص الحكم إلى قوله " أن ورثة ـ وفي مجال تطبيق النص المطعون فيه ـ يتخذون من وفاة مورثهم وزوال صلته بالتالي بالعين المؤجرة موطئا لإستلابها من خلال مكثهم فيها واستغلالها في عين نشاطها السابق أو في غيره ، ثم من بعدهم إلى ورثتهم ، فلا ينتزعها منهم احد ، بل تتصل أيديهم بها تعاقبا عليها ، فلا يفكون عنها أو يبرحونها مهما بعد العهد علي العقد الأول " 


وحرصا علي تحقيق المساواة بين الأنشطة المتنوعة ، حرفية كانت أو تجارية أو صناعية أو مهنية ، وكذا علي استقرارها ـ لما لها من ابلغ الأثر علي الأوضاع الاقتصادية في البلاد ـ ومراعاة للبعد الاجتماعي ، ووصولا إلى قدر مقبول من التوازن في العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، فقد رأى إعداد مشروع القانون علي النحو التالي 

ـ يستبدل بنص القفرة الثانية من المادة 29 المشار إليها ، النص الآتي : 

"فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، أزواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ ، يستـوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " 

ـ اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون ، لا يستمر العقد بموت احد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثه المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة . 

ـ يستمر العقد ، بصفة استثنائية ، لصالح من جاوزت قرابته من ورثه المستأجر ـ المشار اليه في صدر القفرة الأولى من المادة الأولى من القانون ـ الدرجة الثانية ، متي كانت يده علي العين في تاريخ نشر القانون تستند علي حقه السابق في البقاء في لعين ، وكان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد ، وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها . 

ـ وتحدد الأجرة القانون لجميع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكني ـ وليس فقط المؤجر لمزاولة الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية ـ وفقا للتفصيل الوارد بالمادة الرابعة من القانون . 

" وتستحق زيادة سنوية في الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية . 

ـ تسري أحكام القانون علي الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ، التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسري أحكامه علي الأماكن المشار إليها التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 . 

ـ يعمل بالقانون من اليوم التالي لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الأولى م المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .

اللائحة التنفيذية للقانون

مادة 1 

فى تطبيق أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 - المشار إليه - يقصد بالكلمات والعبارات الآتية المعاني المبينة قرين كل منها :

( أولاً ) "مؤجرة " : يستأجرها شخص طبيعى أو شخص اعتباري من الأشخاص المذكورة فى المادة 52 من القانون المدني كالدولة والهيئات والشركات والجمعيات .

( ثانيا) " موت " : وفاة الشخص الطبيعى . 

( ثالثا ) " المستأجر " : من استأجر العين ابتداء وكذا من استمر لصالحه عقد الإيجار بعد وفاة المورث واحدا كان أو أكثر ذكورا وإناثا ويعتبر مستأجرا كل من تنازل له المستأجر عن الإيجار أو باع له المتجر أو المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا . 

( رابعا ) " المستأجر الأصلي " : آخر شخص طبيعى استأجر العين ابتداء واحدا كان او أكثر ذكورا وإناثا وليس من استمر لصالحة عقد الإيجار ويعتبر مستأجرا اصليا كل من تنازل له المستأجر الأصلي عن الإيجار باع له المتجر أو المصنع فى الحالات التى يجوز له فيها ذلك قانونا .

( خامسا ) " قوانين إيجار الأماكن " : القوانين المتعاقبة الخاصة بإيجار الأماكن وكذا الخاصة بخفض الإيجارات .

( سادسا ) " الأجرة القانونية الحالية " آخر أجرة استحقت قبل 1997/3/27 محسوبا وفقا لما يلي :

1- التحديد الوارد فى قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه وذلك بالنسبة للاماكن التى أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 1961/11/5 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 المشار إليه 0

2- تقدير لجان تحديد الأجرة الذى صار نهائيا - طعن علية أو لم يطعن - وذلك بالنسبة للاماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه الذى سرى على الأماكن المرخص فى إقامتها اعتبارا من 1981/7/31 .

3- فى جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه .

4- تحديد مالك المبنى للأجرة طبقا لأسس القانون رقم 136 لسنة 1981 - المذكور - الذى ارتضاه المستأجر أو عدل بناء على تظلمه وصار التعديل نهائيا مع مراعاة حق المالك فى زيادة الأجرة القانونية بنسبة 50% نظير التغيير الكلى وبنصف هذه النسبة لوحدات ثلث مساحة مباني العقار المرخص فى إقامته لأغراض السكنى - وهو القدر الذى ترك للمالك حرية تأجيره خاليا لغير أغراض السكنى وذلك عملا بالفقرة الأولى من المادة 1 والفقرتين الأولى بند 4 والثانية من المادة 19 من ذلك القانون .

ولا عبرة - فى كل ما تقدم - بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدار عن الأجرة القانونية وإنما يعتد بالقيمة الايجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة .

يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى كما لو ادخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة أو أضيفت وحدة حديثة أو تمت تعلية جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة وأضيفت وحدة حديثة أو تمت تعلية طابق حديث فى مبنى قديم ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين كليا أو جزئيا إلى غير أغراض السكنى الذى يترتب علية زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة فى القانون مثلما هو وارد فى المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن قبلها المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليهما .

( سابعا ) " الأماكن المنشاة " : العين المؤجرة التى أنشئت ، إذ العبرة فى معرفة القانون الذى حكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى ، كما لو أدخل المؤجر تعديلات جوهرية على وحدة قديمة وتمسك بإعادة تحديد الأجرة ، أو أضيفت وحدة حديثة ، أو تمت تعلية طابق حديث فى مبنى قديم ، ولا يعد كذلك مجرد تغيير استعمال العين - كليا أو جزئيا - إلى غير أغراض السكنى الذى يترتب عليه زيادة الأجرة القانونية بنسب محددة فى القانون مثلما هو وارد فى المادة ( 19 ) من القانون رقم 136 لسنة 1981 ومن قبلها المادة ( 23 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليهما .

مادة 2 

تسرى أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى أحكامها على الأماكن المذكورة التى تخرج عن نطاق تطبيق تلك القوانين ولا على التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه.

مادة 3 

يعمل بأحكام هذا الباب فى شأن استمرار عقد الإيجار للاماكن المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو مهني أو صناعي أو حرفي .

مادة 5 

لا يستمر عقد الإيجار لصالح احد من الورثة أو الشركاء إذا ترك المستأجر العين .

مادة 6 

لا يستمر عقد الإيجار لصالح الشركاء إذا مات المستأجر .

مادة 7 

إذا مات مستأجر ظل كل مستأجر معه صاحب حق بقاء فى العين ، والى جانب هذا الحق يستمر عقد الإيجار لصالح من يتوافر فيه شرطان أن يكون وارثا للمتوفى وان يكون من الآتي بيانهم : (أ) زوجات المستأجر وزوج المستأجرة قصرا وبلغا .

(ب) الأقارب - نسبا - من الدرجتين الأولى والثانية وفقا لحكم المادة 36 من القانون المدني ، أبناء وأحفادا وأجدادا وأخوة ذكورا من قصر وبلغ .

ويشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أو النشاط الذى اتفق علية بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأى من المستأجرين المتعاقدين أو النشاط الذى اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها والذي لا يلحق ضررا بالمبنى ولا بشاغليه ولا يشترط ان يستعمل المستفيد العين بنفسه بل يكفى أن ينوب عنة فى ذلك احد - سواء كان من باقى المستفيدين او غيرهم - ولا يلزم أن يكون قيما أو وصيا أو وكيلا رسمياً .

مادة 8 

اعتبارا من 27/3/1997 لا يستمر عقد الإيجار بموت احد من أصحاب حق البقاء فى العين إلا مرة واحدة لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي - وليس ورثة ورثته ولو كانوا أقرباء له من الدرجة الثانية - فان مات احد من هؤلاء المستفيدين لا يستمر العقد لصالح أي من ورثته .

مادة 10

استثناء من حكم البند (ب) من الفقرة الأولى من هذه اللائحة يستمر عقد الإيجار لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر الدرجة الثانية متى كانت يده على العين فى 1997/3/26 تستند إلى حقه السابق فى البقاء فيها - الذى استمده من نص الفقرة الثانية من المادة 19 من القانون رقم لسنة 1977 قبل تعديلها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 المشار إليهما - وبشرط أن يستعمل العين فى النشاط المبين بالتفصيل فى الفقرة الثانية من المادة 7 المشار إليها كما يسرى علية حكم الفقرة الثالثة منها، وينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركة العين 0

مادة 11 

مع مراعاة حكم المادة 14 من هذه اللائحة يعمل بأحكام هذا الباب فى شأن تحديد وزيادة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى - التى تحكمها قوانين إيجار الأماكن وتخضع لقواعد تحيد الأجرة - سواء كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي أو مؤجرة لغير ذلك من الأغراض الأخرى خلاف السكنى كالمستشفيات والمدارس الحكومية والجمعيات الخيرية والأندية الرياضية ولا يخرج العين من تطبيق أحكام هذا الباب تغيير استعمالها إلى أغراض السكنى دون اتفاق على ذلك مع المؤجر . مادة 12 

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 1997/3/26:

(أ) تحدد الأجرة القانونية بواقع :

- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل 1 /1/1994 . 

- خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 1 /1/1944 وحتى 4 /11 /1961 .

- أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5 /11 /1961 وحتى 6 /10/ 1973 .


- ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 7 /10/1973 وحتى 9 /9 /1977 . 

(ب) وتزداد الأجرة القانونية الحالية للاماكن المنشـــاة من 10 /9/ 1977 وحتى 30 /1 /1996 

بنسبة 10% 0

مادة 13 

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة التالية ليوم 3/26 من كل عام تستحق زيادة سنوية - بصفة دورية - بنسبة 10% من قيمة أخر أجرة قانونية استحقت قبل هذا الموعد أي بعد المضاعفة وإضافة الزيادات وذلك بالنسبة لجميع الأماكن المذكورة فى المادة السابقة .

مادة 14 

لا يستحق المالك سوى نصف ما ذكر فى المادتين السابقتين فى حالة الجمع فى تأجير المكان الواحد بين غرض السكنى وغير غرض السكنى .

مادة 15 

لا يدخل فى الأجرة القانونية الحالية - التى تضاعف أو تزداد وفقا للمواد الثلاث السابقة - الملحقات التى تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياه واجر الحارس والضرائب العقارية والرسوم وأعباء الترميم والصيانة ونفقات إصلاح المصعد غير الدورية .

مادة 16 

يجوز للمؤجر أن يقبل تقاضى أجرة تقل عن الأجرة المحددة قانونا لاعتبارات يقدرها ولكن لا يجوز الاتفاق على أجرة تزيد عليها كما لا يجوز للمؤجر اقتضاء أية ملحقات تخالف أو تجاوز ما يلتزم المستأجر بأدائه طبقا للقانون .

كتابة تعليق