المستشار لأعمال المحاماة

التزام المؤجر بصيانة العين وضمان الانتفاع

+ حجم الخط -
التزام المؤجر بصيانة العين  وضمان الانتفاع-Lessor
التزام المؤجر بصيانة العين  وضمان الانتفاع 

التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة لتبقى بالحالة التى سلمت بها هو التزام مقرر بنص القانون المادة 567 مدنى
المقرر ان الترميمات ثلاث انواع
( 1 ) ...............         (  2 ) .......................       ( 3 ) ترميمات ضرورية للانتفاع بالعين
وهذه الترميمات لازمة حتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين انتفاعا كاملا وان لم تكن لازمة لحفظ العين الهلاك مثل ذلك صيانة السلم ، دورات المياه ، واختلال هذه الاشياء انما يؤثر فى الانتفاع بالعين ولما كان المؤجر يلتزم بتعهد العين بالصيانة اللازمة فانه يترتب على ذلك ان يكون ملزما باجراء هذه الترميمات الضرورية ويجوز للمستأجر ان يرفع دعوى امام القضاء يطالب فيها المؤجر باجراء الترميمات الضرورية التى تقع على عاتقه ويحكم القضاء بالزام المؤجر باجراء هذه الترميمات ويحدد له ميعاد القيام بذلك
المستشار عبد المنعم الشربينى – شرح القانون المدنى – ج 9 – ص 39 ، 40 – المادة 567
إن أعمال الصرف للعين المؤجرة وإعتبارها من ملحقات الترميمات الضرورية للعين . إلتزام المؤجرة بها ما لم يتفق على خلافه . المادتان 9 ق 136 لسنة 1981 ، 567 مدني يجعل عدم وفاء المستأجر بتكاليفها ، لا يرتب البطلان .
[الطعنان رقما 2797 ، 2803-  لسنــة 67 ق  -  تاريخ الجلسة 13/ 12 / 1998]
[الطعن رقم 4106-  لسنــة 61 ق  -  تاريخ الجلسة 17/ 06 / 1992]
فلا يجوز للمؤجر ان يحدث بالعين او ملحقاتها اى تغيير يخل بانتفاع المستأجر بها
الطعن رقم 259 لسنة 53 ق جلسة 14/5/1989 ص 274 لسنة 40 ع 2
◄ والمقرر ان ( المستأجر غير ملزم قانونا بان يزيل على نفقته اعمال التعرض التى يقوم بها المؤجر فى العين المؤجرة )     الطعن رقم 350 لسنة 30 ق جلسة 11/11/1965 س 16 ص 1018
متى كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الشركة الطاعنة ( المؤجر ) مسئولية تقصيرية عن صيانة ماسورة تصريف المياه الخاصة بالشقة التى تعلو محل المطعون ضده ( المستأجر ) والتى يستأجرها شخص اخر تأسيسا على انها تعتبر من مصارف المياه التى جعلت المادة 567 من القانون المدنى الالتزام بصيانتها من الترميمات الضرورية التى تقع على عاتق المؤجر فانه لا يكون قد خالف القانون )
الطعن رقم 197 لسنة 34 ق جلسة 26/10/1967 س 18 ص 1560
ان تنفيذ الالتزام بضمان التعرض الشخصى يكون بالتنفيذ عينيا بان يطلب المستأجر ازالة اعمال التعرض وتمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة وله ايضا ان يطلب التعويض ان كان له مقتض ويحق له ايضا حبس الاجرة طوال مدة التعرض وله ايضا انقاصها بقدر حرمانه من الانتفاع بالعين لان الاجرة مقابل الانتقاع ، وسواء كان هناك خطأ فى جانب المؤجر او كانت الحاجه الى الترميم ناشئة عن سبب اجنبى ان يطلب تامستأجر تعويضا عن الضرر الذى اصابه بسبب نقص الانتفاع بالعين المؤجرة .
المستشار عبد المنعم الشربينى – القانون المدنى – ص 44 – الجزء 9
◄المقرر بنص المادة 558 من القانون المدنى ان { الأيجارعقد يلتزم المؤجر بمقتضاة أن يمكن المستاجرمن الأنتفا ع بشى معينى مدة معينة لقاء أجرمعلوم }
◄ والمادة 571 منه ان  { 1- على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون إنتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الإنتفاع.
2- ولا يقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التي تصدر منه أو من إتباعه، بل يمتد هذا الضمان إلى كل تعرض أو إضرار مبنى على سبب قانوني يصدر من أي مستأجر آخر أو من أي شخص تلقى الحق عن المؤجر. }
◄ ونصت المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على انه { لا يجوز حرمان المستأجر من أى حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها .
◄ وتنص المادة 567 من القانون المدنى على (على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها وأن يقوم فى أثناء الأجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات"التأجيرية" 0 (2) وعليه أن يجرى الأعمال اللأزمة للأسطح من تجصيص أو بياض وأن يقوم بنزح الأبار والمراحيض و مصارف المياه )
◄ وبمقتضي الفقرة الأولي من المادة 567 مدني يلتزم المؤجر بالقيام بجميع الترميمات الضرورية ، ومن ثم فلا أهمية للسبب الذي دعا إلي الإصلاح أو الترميم  فسواء أكان هذا السبب راجعا إلي فعل المؤجر أم إلي فعل الغير أم إلي قوة قاهرة ، يلتزم المؤجر بإصلاح ما اعتري العين من تلف. والعلة في ذلك هي أن المؤجر ملتزم بأن يمكن المستأجر من الإنتفاع ، فعلية أن يقوم بكل إصلاح يتطلبه تحقيق هذه الغاية ، إلا إذا كانت العين قد هلكت كليا أو جزئيا ً .
عقد الايجار - للدكتور عبد الفتاح عيد الباقي-ص178 وما بعدها ، وعقد الإيجار - للدكتور محمد لبيب شنب -ص 164 وما بعدها ، وعقد الإيجار - للدكتور منصور مصطفي منصور - ص 147 وما بعدها
◄ حيث ان الترميمات الضرورية للإنتفاع بالعين لازمة حتي يتمكن المستأجر من الإنتفاع بالعين إنتفاعا كاملا وإن لم تكن لازمة لحفظ العين من الهلاك ، وهي في نفس الوقت ليست من الترميمات البسيطة التي جري العرف بجعلها علي المستأجر فتختلف بذلك عن الترميمات التأجيرية ، كإصلاح السلم أو المصعد أو دورة المياة . وإختلال هذه الأشياء إنما يؤثر في الإنتفاع بالعين لا في سلامتها ، ولما كان المؤجر يلتزم بتعهد العين بالصيانة ، فإنه يترتب علي ذلك أن يكون ملتزماً بإجراء هذه الترميمات .
الوسيط-6- للدكتور السنهوري - ص 258 وما بعدها
◄ وتنص المادة 209/1 من القانون المدنى على ( فى الالتزام بعمل ، اذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامه ، جاز للدائن ان يطلب تريخصا من القضاء فى تنفيذ ممكنا )
◄ وقضت محكمة النقض على ان { عقد الايجار طبقا للمادة 558 من القانون المدنى هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء اجر معلوم ومن ثم يكون المستأجر دائنا للمؤجر فى هذا الالتزام } 
نقض رقم 860 لسنة 50 ق جلسة 4/4/1981

كتابة تعليق