دفاع ودفوع المستاجر الموضوعية

+ حجم الخط -
دفاع ودفوع المستاجر الموضوعية
دفاع ودفوع المستاجر الموضوعية

واجبات الدفاع قبل ابداء الدفوع :
يجب على الدفاع قبل ابداء الدفوع تطبيق نصوص المواد 9؛10؛11؛12؛13؛108 من قانون المرافعات0
- كما يجب على وكيل المستاجر "المدعى عليه"ان يطلع على :
(1)  هل صحيفه الدعوى موقعه من محام مقبول للمرافعه امام هذه المحكمه.
(2)  الاطلاع على تاريخ قيد الدعوى امام قلم الكتاب ؛فاذا تبين تكليف المدعى بعد ثلاثه اشهر ؛فيجب الدفع باعتبار الدعوى كأن لم تكن حيث ان المدعى عليه لم يتم تكليفه بالحضور خلال ثلاثه اشهر من تاريخ تقديم الصحيفه لقلم الكتاب وكان ذاك راجعا لفعل المدعى 0 عملا بنص الماده (70) من قانون المرافعات
(3)  الاطلاع على ان قيد الدعوى فى قلم الكتاب تم قبل القضاء خمسه عشر يوما من تاريخ تكليف المؤجر للمستاجر بالوفاء بالاجره المتاخره فاذا تبين ذلك ؛ فيكون الدفع هو عدم قبول الدعوى لرفعها قبل الاوان0
(4)  الاطلاع على عريضه الدعوى والتاكد من قيام المحضر بمراعاه ما نصت عليه المواد 7؛8؛9؛11 من قانون المرافعات
فاذا تبين لوكيل المستاجر نقص فى اى بيان او خطا فى اجراء من اجراءات نصوص المواد السابقه؛ يدفع الحاضر عن المدعى عليه ببطلان صحيفه الدعوى ( يذكر السبب) عملا بنص الماده
(5) الاطلاع على مستندات المدعى بدقه واول مستند من مستندات دعوى المدعى هو "عقد الايجار" وبيان هل هو مزيل بتوقيع المدعى عليه او خلا منه او مزور عليه 0 فاذا اكتشفت عدم توقيع المستاجر فيدفع بعدم قبول الدعوى لعدم وجود عقد ايجار موقع عليه اعمالا لنص الماده 14 من قانون الاثبات رقم 25 لسنه 1968؛ لان العقد سند الدعوى ليس حجه على المدعى عليه اذ انه يشترط لاعمال الماده سالفه الذكر لصحه المحرر العرفى ان يكون موقعا عليه من طرفيه وتعتبر الدعوى والحال كذلك مفتقده الى اول شروط قبولها وهو وجود عقد ايجار صحيح ومكتوب 0فاذا اكتشف وكيل المدعى عليه بان العقد مزور على المستاجر "المدعى عليه" فيطعن بالتزوير على العقد صلبا وتوقيعا وفى هذه الحاله يجب اتخاذ اجراءت الطعن بالتزوير واعلان شواهده
(6)الاطلاع على وجود انذار بحواله الحق للمؤجر "المدعى" فى حاله بيع العقار اليه 0 فاذا خلا عقد ايجار من وجود حواله الحق فيدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفه0
(7)الاطلاع بدقه على التكليف بالوفاء بالاجره وتطبيق ما نصت عليه احكام محكمه النقض الاتيه:

*تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره - شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها 0 خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا او صدوره ممن لاحق له فى توجيه 0 اثره0 عدم قبول الدعوى 0 وجوب صدوره من المؤجر الاصلى ولو لم يكن مالكا للعين المؤجره - مؤداه جواز صدوره من مشترى العين المؤجره بعقد غير مسجل 0 شرطه0 حواله عقد الايجار اليه ونفاذه فى حق المستاجر 0
( الطعن رقم 2444 لسنه 63 ق جلسه 26/12/1996)
*تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره  شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها 0 ماده 18/ب ق 136 لسنه 1981 0
خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتجاوزه الاجره المستحقه فعلا فى ذمه المستاجر 0 اثره 0 عدم قبول الدعوى0
( الطعن رقم 7220 لسنه 66 ق - جلسه 22/12/1997 )
*تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره 0 شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها 0 م 18/ ب ق 136 لسنه 1981 0 خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لتضمنه اجره تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر 0 اثره0 عدم قبول الدعوى0
        ( الطعن رقم 2010 لسنه 67 ق - جلسه 12/7/1998 )
*تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره  شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها  خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا لخلوه من بيان الاجره المستحقه او تضمنه المطالبه باجره تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر اثره عدم قبول الدعوى  التكاليف بالوفاء  صحته او بطلان مساله مطروحه دائما على محكمه الموضوع 0 لها ان تقضى به من تلقاء نفسها 0
( الطعنان رقما 5996؛ 7874 لسنه 66 ق - جلسه 29/4/1998)
(8) اذا كان لدى المستأجر ايصالات سداد الاجره عن المده المطالب بها فى التكاليف بالوفاء بالاجره او اخر ايصال يفيد سداد الاجره ( عملا بنص الماده 587 من القانون المدنى والتى تنص على ان الوفاء بقسط من الاجره قرينه على الوفاء بباقى الاقساط السابقه على هذا القسط حتى يقدم الدليل على العكس ذلك)00 فعليه تقديمه فى حافظه مستندات ويطلب من المحكمه الحكم له برفض الدعوى 0
(9) يجوز للمستاجر توجيه اليمين الحاسمه للمؤجر عملا بنص الماده (114) من قانون الاثبات فاذا قام المؤجر بحلفها على انه لم يتقاض الاجره عن هذه المده فيمكنه سداد الاجره وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه امام المحكمه الاستئناف - او محكمه اول درجه 00 وقد قضت محكمه النقض فى حكمها الاتى :
" وايضا حجيه اليمين الحاسمه - وعلى مايجرى به قضاء محكمه  النقض - تقتصر على الواقعه التى كانت محلا للحلف ومؤدى ذلك ان يكون المناط فى عدم جواز الطعن فى الاحكام الصادره بناء على اليمين ان ينصب الطعن على ماحسمته هذه اليمين من نزاع لايجوز العوده اليه بعد حلفها 0 كما انه من المقرر ان النص فى الماده 18 من القانون رقم 136 لسنه 1981 - فى شأن ايجار الأماكن - يدل على ان المشروع وان رتب للمؤجر الحق فى اخلاء المستاجر بمجرد انقضاء خمسه عشر يوما من تكليفه بالوفاء بالاجره المستحقه 0 الا انه رغبه فى التيسير على المستاجرين افسح لهم مجال الوفاء بالاجره المستحقه وملحقاتها قبل اقفال باب المرافعه بحيث اصبح قيام المستاجر بسداد الاجره المستحقه وملحقاتها قبل اقفال باب المرافعه مسقطا لحق المؤجر فى الاخلاء ويمنع المحكمه من الحكم به واذا جاءت صياغه الماده المشار اليها عامه ومطلقه فانه لايجوز قصر نطاقها على اقفال باب المرافعه امام المحكمه اول درجه دون محكمه الاستئناف لان ذلك يعتبر تقييدا لمطلق النص وتخصيصا لعمومه بغير مخصص وهو ما لا يجوز 0لما كان ذلك وكان استئناف المطعون ضده الحكم الصادر من محكمه اول درجه لم ينصب عل ماحسمته اليمين التى حلفها الطاعن امام تلك المحكمه او معارضته لحجيتها بل انه اعمل اثر هذه اليمين وقام بعرض مقدار الاجره التى كانت محلا لها 0 ومن ثم فان الحكم المطعون فيه اذ قضى برفض الدفع بعدم جواز الاستئناف واستند فى قضائه برفض الدعوى على سند من توقى المطعون ضده الاخلاء بعرض الاجره المستحقه وملحقاتها حتى يونيو سنه 1982 قبل اقفال باب المرافعه فى الاستئناف فانه لايكون قد اخطا فى تطبيق القانون0
( الطعن رقم 1489 لسنه 53 ق جلسه 19/5/1993 )
(10)يجوز للمستاجر الدفع بالتقادم الخمسى عملا بنص الماده 375 مرافعات اذا ماتبين ان المده المطالب بها فى التكليف بالوفاء بالاجره تجاوزت الخمس سنوات فيحقق حينئذ الدفع بالتقادم مع سداد اجره الخمس سنوات اما اذا اثار المستاجر هذا الدفع دون السداد فالمحكمه تقضى عليه بالاخلاء 0
* يشترط للحكم بالاخلاء بسبب التاخير فى سداد الاجره ثبوت تخلف المستاجر عن الوفاء بها فان كان متنازعا عليها من جانب المستاجر جديه سواء فى مقدارها او فى استحقاقها فانه يتعين على المحكمه قبل ان تفصل فى طلب الاخلاء ان تعرض لهذا الخلاف لتقول كلمتها فيه باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها واذا كان الحكم المطعون فيه قد اطرح الدفع بالتقادم الخمسى بالنسبه لاجره بمقوله ان ابداء هذا الدفع يكون فى مقام المطالبه بالاجره دون طلب الاخلاء للتاخير فى الوفاء بها برغم انه كان يتعين عليه ان يفصل فى الدفع المذكور باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض حتى يتبين مقدار الاجره المتبقيه فى ذمه الطاعن وتخلفه عن الوفاء بها من عدمه فانه يكون قد اخطا فى تطبيق القانون 0
          ( الطعن رقم 553 ق لسنه 52 ق جلسه 23/1/1984 )
* تمسك الطاعنه بسقوط جزء من الاجره الوارده بالتكاليف بالوفاء بالتقادم الخمسى لا يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء لعدم تعلق التقادم المسقط بالنظام العام ولجواز النزول عنه بعد ثبوت الحق فيه0
( الطعن رقم 29 لسن 56 ق جلسه 5/3/1987 )
(11)على المستاجر الوفاء بالاجره وملحقاتها مع المصاريف والاتعاب والنفقات الفعليه قبل قفل باب المرافعه اما بانذار عرض على يد محضر او عرضها على المؤجر بالجلسه واثبات ذلك فى محضر الجلسه فاذا رفض المؤجر استلام الاجره فيجب على المستاجر اتخاذ اجراءات الايداع بخزينه المحكمه فاذا تم العرض دون اتخاذ اجراءات الايداع بخزينه المحكمه تقضى المحكمه بالاخلاء 0
* العرض لايقوم مقام الوفاء المبرئ للذمه من المبلغ المعروض - على ماتقضى به الماده 339 من القانون المدنى والماده 489 من قانون المرافعات- الا اذا تلاه ايداع المبلغ خزانه المحكمه - ولما كانت الطاعنه قد اكتفت بعرض الشيك على المطعون ضدها بالجلسات ثم احتفظت به بعد ان رفضت الاخيره قبول هذا العرض فانها لاتكون قد اوفت بقيمته للطاعن 0
            ( الطعن رقم 744 لسنه 49 ق جلسه 16/4/1984 )
*قيام المستاجر بسداد الاجره المستحقه وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه حتى اقفال باب المرافعه امام المحكمه الاستئناف 0 اثره0 سقوط حتى المؤجر فى طلب الاخلاء 0 تخلفه عن الوفاء باى قدر من الاجره المستحقه او ملحقاتها او المصاريف والنفقات الفعليه حتى هذا التاريخ -  كافى للحكم باخلاءه0
            ( الطعن رقم 1660 لسنه 58 ق جلسه 24/12/1992 )
ملحوظه:  يجب سداد الاجره القانونيه  وملحقاتها والمصاريف والاتعاب الفعليه دون المصاريف والاتعاب الرسميه ويقع على عاتق المؤجر عبء اثبات هذه المصاريف والاتعاب الفعليه وتشمل مصاريف الانذار + رسم الدعوى بما فيها ضريبه المهن الحره +الاتعاب الحقيقيه للمحاماه دون الاتعاب الرسميه + مصاريف الانتقالات التى تكبدها المؤجر للوصول الى المحكمه او الى محاميه.
* اذا لم يحدد المطعون ضدهم الخمسه الاول مبلغا معينا كنفقات فعليه ولم ينازعوا فيما قدره الطاعن لها وعرضه عليهم حتى حجزت المحكمه الاستئنافيه للحكم فان ذلك يعتبر قبولا ضمنيا منهم لهذا التقدير ويكون ما عرضه الطاعن من مبالغ كافيه لتوقى القضاء بالاخلاء0
         ( الطعن رقم 3292 لسنه 64 ق جلسه 30/3/1995 )

2 تعليقات

  1. السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
    اذا كان المستأجر قد ترك العين بالفعل ولكن رفض تسليم المفتاح للمؤجر حتي يأخذ التأمين ولكن رفض المؤجر دفع التأمين مع العلم ان المستأجر سلم الشقه لأحد الوسطاء ولم يكن بها اي تلفيات ومع ذلك رفض المؤجر تسليم المبلغ المالي بسبب خلاف بيا زوجة المؤجر وزوجة المستأجر وفوجئ المستأجر بأن المؤجر رفع ضده دعوي فسخ عقد لعدم سداد الاجره المستحقه ويطالب بأربعة اشهر كامله ثمانية ألاف جنيها فما العمل

    ردحذف
    الردود
    1. اولا يجب تحرير محضر اثبات حالة بامتناعه عن تسلم المفتاح وانك تركت الشقة بالفعل وبحالة جيدة وبشهادة الوسيط الذى معه المفتاح ، وانه رفض رد مبلغ التأمين اليك بلا مبرر وضع صورة ضوئية من عقد الايجار
      ثانيا : انذره بانذار رسمى على يد محضر برد مبلغ التأمين المبين بالعقد
      ثالثا : بالنسبة لدعوى الفسخ لعدم سداد اجرة الثابت من تاريخ العقد والمدة انالعقد انتهى قبل رفع دعواه وانك تركت له الشقة فلماذا الفسخ لعدم سداد اجرة ويجب عليك اثبات ان الاربعة أشهر المطالب بها مسددة بايصالات السداد او بشهادة الشهود باعتبار ان واقعة تسلم الاجرة واقعة مادية شهر بشهر حتى لا يدفع بعدم جوزا الاثبات بالشهود لان الدين اكثر من الف جنيه تمسك بان الاثبات لواقعة مادية وهى تسلم الاجرة هذا فى حالة انه ليس بيدك ايصالات موقعة منه

      حذف

إرسال تعليق