تحديد الاجره على ضوء القانون رقم 6 لسنة 1997

+ حجم الخط -
 
تحديد الاجره على ضوء القانون رقم 6 لسنة 1997
تحديد الاجره على ضوء القانون رقم 6 لسنة 1997




كيفيه تحديد الاجره عملا باحكام القانون رقم 6 لسنه 1997
الاجره القانونيه التى تجرى الزياده وفقا لها:
تناولت قوانين ايجار الاماكن ؛ تحديد القيمه الايجاريه والاجره القانونيه ويقصد بالولى صافى استثمار العقار ومقابل استهلاك راس المال ومصروفات الاصلاح والصيانه والاداره ؛ اما الثانيه فتنصرف الى ذات العناصر السابقه مضاف اليها الضرائب العقاريه التى يلزم المستاجر بادائها طبقا للقانون رقم 169لسنه1961 ومن ثم لا تضاف الضرائب التى اعفى منها المستاجر بموجب القانون الاخير0
وقد تباينت قواعد تحديد الاجره القانونيه بتعدد تشريعات ايجار الاماكن المتعاقبه مما يتعين معه الوقوف على الاجره القانونيه فى كل من هذه التشريعات وبالتالى الوقوف على الاجره القانونيه للاماكن الخاضعه لكل تشريع منها تمكينها من معرفه الاسماء التى تحسب وفقا لها الزياده التى تضمنتها الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 0
اولا: الاماكن المنشاه قبل اول يناير 1944:
واجه المشرع  ازمه الاسكان لاول مره بالامر العسكرى رقم 151 لسنه 1941 الصادر فى اول مايو 1941 بسبب لجوء المؤجرين الى رفع اجره الاماكن ؛ ولتلافى ذلك اتخذ المشرع فى القانون رقم 121 لسنه 1947 شهر ابريل سنه 1944 اساسا تحديد اجره الاماكن التى انشئت قبل اول يناير سنه 1944 واضاف بالنسبه لمدينه الاسكندريه شهر اساسى اخر هو اغسطس 1939 لتاثيرها دون غيرها بظروف الحرب العالميه الثانيه ؛فنصت الماده الرابعه من القانون رقم 121 لسنه 1947 على انه لايجوز ان تزيد الاجره المتفق عليها فى عقود الايجار التى ابرمت من اول مايو 1941 على اجره شهر ابريل 1941 او اجره المثل لهذا الشهر ؛ بالنسبه لمدينه الاسكندريه الاتزيد عن اجره هذا الشهر او شهر اغسطس 1939 الابمقدار النسب التى بينتها
مفاد ذلك ان الاجره القانونيه للاماكن التى انشئت قبل يناير 1994 هى الاجره المتعلقه بذات العين فى ابريل 1941 فى  حاله وجود عقد ايجار لها سارى  فى هذا الشهر ؛ ايصال باجرتها صادر فيه ؛ فان لم يوجد عقد او ايصال ؛فان الاجره القانونيه تتحدد باجره المثل اى باجره عين مماثله من حيث الموقع والمساحه ولايشترط وجود عين المثل فى ذات الحى اذ يكفى وجودها فى حى مماثل ؛ ويتحمل المستاجر عبء اثبات اجره شهر الاساس وله ذلك بكافه الطرق ولو جاوزت الاجره نصاب البينه اذ اعتبرها المشرع فى كافه تشريعات الايجار واقعه ماديه ؛كما عليه الارشاد عن عين المثل وللمحكمه بعد ذلك أ؛ تقرر توافر التماثل من عدمه ؛ فان عجز عن اثبات اجره شهر الاساس او نفت المحكمه التماثل كانت الاجره الوارده بالعقد هى الاجره القانونيه0
فان اثبت المستاجر اجره المثل ؛ كانت هى الاجره القانونيه متى تماثلت شروط عقده مع شروط العقد المبرم قبل اول مايو 1941 فان كان المؤجر قد منحه ميزه جديده لم تكن فى العقد السابق تعين تقويم هذه الميزه واضافه قيمتها لاجره شهر الاساس تحديدا للاجره القانونيه0
وبصدور القانون رقم 136 لسنه 1981 تعدلت الاجره القانونيه اعتبارا من تاريخ العمل به فى 31/7/1981 بزيادتها بنسبه 30% على الاماكن المنشاه قبل اول يناير 1944 عملا بالماده السابعه منه التى نصت على ان تزداد فى اول يناير من كل سنه اجره الاماكن المؤجره لغير اغراض السكنى المنشاه حتى 9 سبتمبر سنه 1977 زياده دوريه ثابتة بواقع نسبه من القيمه الايجاريه المتخذه اساس لحساب الضريبه على العقارات المبنيه فى ذات وقت الانشاء حتى لو ادخلت عليها تعديلات جوهريه مما مفاده انحصار هذه الزياده فى الاماكن التى كانت مؤجره وقت العمل بهذا القانون لغير اغراض السكنى
اما الاماكن التى يتم تغيرها استعمالها الى غير اغراض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 فتزداد اجرتها القانونيه بنسبه 200%مره واحده نور اجراء التغير ؛ وذلك عملا بالماده 19 من هذا القانون .
مفاد ما تقدم ؛ ان الاماكن التى كانت مؤجره لغير اغراض السكنى عند العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 تزاد اجرتها بواقع 30% من القيمه الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه على العقارات المبنيه وقت انشاء العقار حسبما تضمنته دفاتر الحصر والتقدير بماموريه الضرائب العقاريه الكائن العقار بدائرتها دون اعتداد عند حساب هذه الزياده بالاجره الفعليه التى تضمنها عقد الايجار او التى يدفعها المستاجر ؛ وتستمر هذه الزياده ثابته بمقدار هذه النسبه لمده خمس سنوات كامله ؛ وبانقضائها تتحدد الاجره القانونيه للعين المؤجره وتكون هذه الاجره القانونيه ( الحاليه) التى عناها القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد ثمانيه امثال ؛ فان كانت الاجره القانونيه الحاليه عشره جنيهات ؛ فانها تصبح ثمانين جنيها دون اعتداد بالاجره الاتفاقيه التى يضمنها العقد ؛ ثم تزداد زياده دوريه ثابته بنسبه 10%سنويا باعتبارأ تلك الاجره هى اخر اجره قانونيه وصلت اليها العين المؤجره وقت العمل بالقانون رقم 6 لسنه 1997 فى 27/3/1997
اما الاماكن التى تم تغيرها استعمالها الى غير اغراض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 فان اجرتها تزداد بالنظر لاجرتها القانونيه التى كانت مقرره عند اجراء التغير على نحو ماتقد وتعتبر الاجره بعد تلك الزياده هى الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده الثالثه من القانون  رقم 6 لسنه 1997 فتزداد وفقا لها الى ثمانيه امثالها ؛ فان كانت الاجره قبل التغير عشره جنيهات ؛ فانها تصبح بعده ثلاثين جنيها عملا بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 وتكون تلك الاجره الاخيره هى الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده القيمه الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه على العقارات المبنيه وقت انشاء العقار حسبما تضمنته دفاتر الحصر والتقدير بماموريه الضرائب العقاريه الكائن العقار بدائرتها دون اعتداد عند حساب هذه الزياده بالاجره الفعليه التى تضمنها عقد الايجار او التى يدفعها المستاجر ؛ وتستمر هذه الزياده ثابته بمقدار هذه النسبه لمده خمس سنوات كامله ؛ وبانقضائها تتحدد الاجره القانونيه للعين المؤجره وتكون هذه الاجره القانونيه ( الحاليه) التى عناها القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد ثمانيه امثال ؛فان كانت الاجره القانونيه الحاليه عشره جنيهات ؛ فانها تصبح ثمانين جنيها دون اعتداد بالاجره الاتفاقيه التى يضمنها العقد ؛ ثم تزداد زياده دوريه ثابته بنسبه 10% سنويا باعتبارا أ ؛ تلك الاجره هى اخر اجره قانونيه وصلت اليها العين المؤجره وقت العمل بالقانون رقم 6 لسنه 1997 فى 27/3/1997
اما الاماكن التى تم تغير استعمالها الى غير اغراض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 فان اجرتها تزداد بالنظر لاجرتها القانونيه التى كانت مقرره عند اجراء التغير على نحو ما تقدم ؛ وتعتبر الاجره بعد تلك الزياده هى الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد وفقا لها الى ثمانيه امثالها ؛ فان كانت الاجره قبل التغير عشره جنيهات ؛ فانها تصبح بعده ثلاثين جنيها عملا بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 وتكون تلك الاجره الاخيره هى الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده الثالثه سالفه البيان ؛ فتزداد الى ثمانيه امثالها فتصبح 240 جنيها ؛ ولا تستقر عند هذا القدر ؛ وانما تزداد دوريه سنويه ثابته بنسبه 10% فتضاف لها سنويا 24 جنيها طالما ظل الايجار ساريا اذا لم يحدد القانون رقم 6 لسنه 1997 مده بعدها تلك الزياده 0 فان من التغيير جزئيا فان الزياده المقرره بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 تكون بنسبه 100% كما لو استعمل جزء منه من المسكن  مكتبا او عياده او ممثلا او غير ذلك0
التغيرات الجوهريه:
اذا كان المكان قد انشا قبل اول يناير سنه 1944 ولكن ادخلت عليه تعديلات جوهريه غيرت من كيانه السابق ؛ كتحويل مسكن الى محلات فانه يخضع للقانون الذى اجرى التغير فى ظله ؛ فان كان قد تم فى سنه 1972 فان يخضع من حيث تحديد اجرته القانونيه للبند ثالثا المتعلق بالاماكن المنشاه من 5/11/1961 حتى 6/10/1972 والموضح فيما يلى ؛ اذ يعتبر المكان قد انشا سنه 1972 وليس قبل يناير 1944 دون اعتداد بباقى وحدات العقار والتى انشئت قبل هذا التاريخ
ثانيا: الاماكن المنشاه من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 :
تخضع الاماكن المنشاه من 1/1/1944 حتى 4/11/1961 للقانونيه رقمى 199 لسنه 1952 ؛55 لسنه 1958 فيما يتعلق بتحديد الاجره القانونيه ؛ ومؤدى الماده الخامسه مكرر ( 1؛2؛3) من القانون رقم 1947 المضافه بالمرسوم  بالقانون رقم 199 لسنه 1952 او الاماكن التى انشئت من 1/1/1944 وقبل 18/9/1952 تحدد اجرتها القانونيه وفقا لاجره شهر سبتمبر 1952 باعتباره شهر الاساس ؛ فاذا ثبت ان العين كانت مؤجره خلال هذا الشهر من واقع عقد ايجار سابق او ايصال بسداد اجرتها عن هذا الشهر تحددت اجرتها القانونيه وفقا لذلك ؛ ويتحمل المستاجر عبء هذا الاثبات ؛ فان لم يتمكن من ذلك تعين اللجؤ لاجره المثل فى ذات الشهر لتحديد الاجره القانونيه ؛ فان لم يتحقق التماثل ؛ كانت الاجره الاتفاقيه هى الاجره القانونيه ؛ ومتى تحددت الاجره القانونيه على هذا النحو ؛ خفضت بنسبه 15%.
فان كان المكان المؤجر انشئ قبل 12/6/1958 فانه يخضع للماده الخامسه مكررا (4) المضافه للقانون رقم 121 لسنه 1947 بالقانون رقم 55 لسنه 1958 المعمول به اعتبارا من هذا التاريخ ؛ ويخضع بالتالى لتخفيض اجرته بنسبه 20%.
وبعد تحديد الاجره القانونيه لتلك الاماكن وفقا للتخفيضات سالفه البيان عشره جنيهات شهريا ؛ فانها تزداد من اول يناير 1982 مبلغ جنيهان لتصبح 12 جنيها ؛ ثم تزداد جنيهان فى اول يناير 1983 لتصبح 14 جنيها ؛ وهكذا حتى يناير 1986 فتصبح عشرين جنيها وتستقر على ذلك ويكون المبلغ الاخير هو الاجره القانونيه الحاليه وقت العمل بالقانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد عملا بالماده الثالثه منه الى خمسه امثال تلك الاجره فتصبح مائه جنيه تستحق اعتبارا من شهر ابريل 1997 ؛ ولا تستقر الاجره القانونيه بهذا التحديد وانما تتغير بالزياده من عام لاخر وذلك بزيادتها بنسبه 10% من اخر اجره قانونيه وصلت اليها 0 العين المؤجره فى 27/3/1997 تاريخ العمل بالقانون رقم 6 لسنه 1997 عملا بالماده الثالثه منه ؛ ففى المثال المتقدم تصبح الاجره الشهريه فى العام الاول و 11 جنيها وفى العام التالى 120 جنيها وبذلك تزداد الاجره القانونيه زياده ثابته بنسبه 10% ذلك ان المراد من عباره ( قيمه اخر اجره قانونيه ) التى تضمنتها الفقره الاخيره من الماده الثالثه سالفه البيان ؛ هو قيمه اخر اجره قانونيه  وصلت اليها العين المؤجره وقت العمل بالقانون رقم 6 لسنه 1997 وهى ذات الاجره القانونيه الحاليه التى تضمنتها ذات الماده ؛ مما لا يساع معه القول بان قيمه اخر اجره قانونيه ينصرف الى كل اجره محسوبه بعد زيادتها بنسبه 10% واحتساب هذه النسبه فى العام التالى وفقا لاخر زياده للاجره:
فان تم تغير استعمال العين الى غير اغراض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 ؛ فان الاجره القانونيه التى كانت عليها العين تزداد بنسبه 100% عملا بالماده 19 من القانون الاخير فان كانت الاجره القانونيه عشره جنيهات ؛ فانها تصبح عشرين جنيها؛ وتكون هى الاجره الحاليه فى معنى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد وفقا لها الى خمسه امثالها فتصبح مائه جنيها ؛ ولا تقف عند هذا الحد ؛ وانما تزداد سنويا بنسبه 10% على نحو ماتقدم.
فان كان التغير جزئيا كانت الزياده المقرره بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 بنسبه 50% من الاجره القانونيه 0
ثالثا:الاماكن المنشاه من 5/11/1961 حتى 6/10/1973 :
تخضع الاماكن المنشاه من 5/11/1961 حتى 6/10/1973 للقوانين 46 لسنه 1962 ؛ 52 لسنه 1969 فان كانت منشاه قبل هذا التاريخ ولكنها لم تشغل ولم تؤجر ؛ فانها تخضع ايضا للقانون الاول وتحدد الاجره القانونيه لتلك الاماكن بمعرفه اللجان التى ناط بها هذا القانون هذا الاختصاص ؛ ومتى اصبح تقديرها نهائيا بعدم الطعن فى قرارها او بصدور حكم نهائى فى الطعن ؛ تحددت الاجره القانونيه لتلك الاماكن ؛ وبالتالى لا تخضع للتخفيض المقرر بالقانون رقم 7 لسنه 1965 ؛ اما ان يصدر قرار نهائى من تلك اللجان بتحديد الاجره القانونيه ؛ فان الاجره الوارده بعقود ايجار الاماكن الخاضعه للقانون رقم 46 لسنه 1962 سالفه البيان ؛ تخفيض نسبه 35% عملا بالقانون رقم 7 لسنه 1965 وتحدد اجرتها القانونيه تحديدا حكميا قد يختلف من عقد الى اخر ولا يعتد فيه باجره المثل ما لم تكن العين مماثله لعين اخرى فى ذات العقار صدر قرار نهائى من اللجنه المختصه بتحديد اجرتها والتزام المؤجر هذا التحديد بالنسبه للعين المماثله ؛ فان التخفيض لا يرد عليها لخروج تحديد الاجره عن مطلق اراده الطرفين وانما تقيدا عند اثباتها بالعقد بالاسس والعناصر التى فرضها القانون رقم 46 لسنه 1962 التى التزمتها اللجنه فى تحديد اجره العين الاخرى0
وبصدور قانون ايجار الاماكن رقم 52 لسنه 1969 اعاد نظام لجان تقدير الاجره القانونيه ؛ ومتى اصبح قرارها نهائيا على نحو ما تقدم ؛ تحددت الاجره القانونيه للاماكن الخاضعه لهذا القانون 0
وبموجب الماده السابعه من القانون رقم 136 لسنه 1981 تزداد الاجره القانونيه التى تحددت وفقا للقانونيه 46 لسنه 1962 ؛ 52 لسنه 1969 بنسبه عشره فى المائه زياده دوريه سنويه ثابته لمده خمس سنوات على التفصيل المتقدم ؛ وبعد استقرار الاجره القانونيه بعد اكتمال تلك الزياده تصبح الاجره المقرره وفقا لذلك هى الاجره القانونيه الحاليه فى معنى القانون رقم 6 لسنه 1997 اذا كانت هى الساريه وقت العمل به ؛ ومن ثم تحسب الزياده المنصوص عليها بمادته الثالثه على اساس تلك الاجره ؛ فتزداد الى اربعه امثالها فان كانت الاجره القانونيه الحاليه عشره جنيهات ؛ تصبح اربعين جنيها ؛ ولا تستقر على هذا القدر ؛ وانما تزداد زياده دوريه سنويه بواقع 10% على التفصيل المتقدم 0
فان تم تغير استعمال العين الى اغراض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 فان الاجره القانونيه التى كانت عليها العين ؛ تزداد بنسبه 75% عملا بالماده 19 من القانون الاخير ؛ وبهذه الزياده تتحدد الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد وفقا لها الى اربعه امثالها 0 ولا تقف عند هذا الحد وانما تزداد سنويا بنسبه 10% على نحو ماتقدم 0 فان كان التغير جزئيا كانت الزياده المقرره بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 بنسبه 50% من الاجره القانونيه ثم تحسب الزياده القانونيه رقم 6 لسنه 1977 0
رابعا : الاماكن المنشأه من 7/10/1973 حتى 9/9/1977:
تخضع تلك الاماكن للقواعد الموضحه بالبند السابق ولكن تزداد اجرتها القانونيه الى ثلاثه امثالها عملا بالماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997
فان تم تغيير استعمال العين الى غير اغراض السكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 ؛ فان الاجره القانونيه التى كانت عليها العين ؛ تزداد بنسبه 75% على التفصيل الموضح بالبند السابق 0
خامسا : الاماكن المنشاه من 10/9/1977 حتى 30/1/1996:
تخضع الاماكن المنشاه من 10/9/1977 حتى 30/7/1981 لقانون ايجار الاماكن رقم 49 لسنه 1977 والمعمول به اعتبارا من 9/9/ 1977 ويتم تحديد الاجره القانونيه وفقا له بمعرفه لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص ؛ وتستقر الاجره بصيروره قرار اللجنه نهائيا بعدم الطعن فيه او بصدور حكم نهائى فى الطعن0
وكانت الماده 23 منه - قبل الغائها بالقانون رقم 136 لسنه 1981
- تنص على انه فى جميع الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين المؤجره بعد تاريخ العمل بهذا القانون وبموافقه المالك الى غير اغراض السكنى ؛ تزداد الاجره القانونيه بنسبه 200% للمبانى المنشاه قبل اول يناير سنه 1944 ؛ 100% للمبانى المنشاه منذ اول يناير سنه 1944 وقبل 5 نوفمبر سنه 1961 ؛ 75 % للمبانى المنشاه منذ 5 نوفمبر سنه 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون 50% للمبانى التى يرخص فى اقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون
وبذلك تتحدد الاجره القانونيه بالنسبه للاماكن المستعمله فى غير اغراض السكنى اولا بمعرفه لجان تحديد الاجره على نحو ما تقدم ؛ فان كان المكان مؤجرا للسكنى وتم تغيير استعماله بموافقه المالك الى غير اغراض السكنى ؛ فان اجرته القانونيه تزداد وفقا للنسب سالفه البيان وبحسب تاريخ انشائه وتضاف تلك الزياده للاجره القانونيه التى كانت محدده للاستعمال السكنى لتصبح الاجره القانونيه للمكان بعد استعماله فى غير اغراض السكنى ؛ ومتى تم تغير الاستعمال قبل الغاء الماده 23 سالفه البيان ؛ ويجب اضافه الزياده لتحديد الاجره القانونيه للمكان على نحو ما تقدم ؛ ولا يترتب على الغاء تلك الماده الغاء الزياده التى قررتها وانما تظل ساريه وتتحدد الاجره القانونيه وفقا لها وتعتبر هى الاجره القانونيه فى معنى الماده السابعه من القانون رقم 136 لسنه 1981 فتزداد بنسبه 50% زياده دوريه سنويه ثابته لمده خمس سنوات كامله ؛ وبعد هذا الاكتمال ؛ تصبح هى الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد الى ثلاثه امثالها ؛ فان كانت عشره جنيها تصبح ثلاثين جنيها ؛ ولاتستقر بهذه الزياده  وانما تزداد دوريا كل سنه بنسبه 10% على التفصيل المتقدم ؛ ويظل المستاجر ملتزما بهذه الزياده حتى لو عاد الى استعمال المكان فى اغراض السكنى اذ تم التغيير باراده الطرفين فلا يعدل عنه بالاراده المنفرده للمستاجر
فان تم تغيير استعمال المكان الى غير اغراض السكنى ابتداء من 31/7/1981 تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 فان الاجره القانونيه التى كانت عليها العين قبل تغيير الاستعمال تزداد بنسبه 50% عملا بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 وبهذه الزياده تتحدد الاجره القانونيه الحاليه فى معنى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد وفقا لها بنسبه 10% ولا تقف عند هذا الحد وانما تزداد سنويا بنسبه 10% على نحو ما تقدم ؛ فان كان التغيير جزئيا؛ كانت الزياده المقرره بالماده 19 من القانون رقم 136 لسنه 1981 بمقدار 25% من الاجره القانونيه ثم تحسب تبعا لذلك الاجره القانونيه لتحدبد الزياده التى قررها القانون رقم 6 لسنه 1997 فان كانت الاجره القانونيه للمسكن مائه جنيه واستعمل جزء منه فى غير اغراض السكنى ؛ فان الاجره تزداد بنسبه 50% فتصبح مائه وخمسين جنيها وتعتبر هى الاجره القانونيه الحالى فى معنى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 فتزداد بنسبه 10% فتصبح 165 جنيها ؛ ولاتقف عند هذا الحد وانما تزداد زياده دوريه سنويه بواقع 10% فتصبح فى السنه الاولى 181.5 جنيها ؛ ثم يضاف لها كل سنه نفس النسبه اى مبلغ 16.5 جنيها0
اما الاماكن المرخص اقامتها اعتبارا من 31/7/1981 تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 فقد حددت الماده الاولى منه عناصر تقدير الاجره القانونيه ؛ وذلك بالنسبه للمساكن فقط ؛ اما الاماكن المؤجره كمحلات تجاريه او صناعيه ؛ فقد اطلق القانون تحديد اجرتها لمطلق اراده المتعاقدين وفقا لمبدا سلطان الاداره وبالتالى فلا تعتبر اجرتها قانونيه لعدم تدخل القانون فى تحديدها ؛ ومع ذلك اخضعها القانون رقم 6 لسنه 1997 للزياده بنسبه 10% ثم زيادتها بعد ذلك زياده دوريه سنويه بدات النسبه اذ اطلق النص على زياده اجور الاماكن المنشاه من 10/9/1977 حتى 30/1/1996 0
الاماكن المنشاه من 31/3/1996:
تخرج الاماكن المنشاه اعتبارا من 31/3/1996 تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنه 1996 من نطاق قوانين ايجار الاماكن الاستثنائيه وتخضع للقواعد العامه الوارده فى القانون المدنى عملا باحكام القانون رقم 4 لسنه 1996 0
تقويم الميزه التى يوليها المؤجر للمستاجر ومقابل التحسينات:
اذا كان المستاجر محظورا عليه بموجب العقد او القانون الانتفاع بالعين على وجه معين الا بموافقه المؤجر ؛ فان هذه الموافقه يجب تقويمها على استقلال واضافه قيمتها الى الاجره القانونيه وحينئذ تكون الاجره التى يلتزم المستاجر بها من عنصرين هما الاجره القانونيه وقيمه الميزه بحيث اذا قرر المشرع رفع او خفض الاجره القانونيه فلا يمتد ذلك الى قيمه الميزه فتظل ثابته لا تزيد ولا تنقص وتضاف الى الاجره القانونيه بعد رفعها او خفضها وتقيم الميزه وفقا للاداره المطلقه للمتعاقدين فلا تخضع لتقدير القضاء طالما انتقى عنها التحايل على القانون0
كما تقوم الاصلاحات والتحسينات التى اجراها المؤجر قبل التاجير وتضاف القيمه للاجره القانونيه ولا تدخل فى حساب الزياده التى تضمنها القانون رقم 6 لسنه 1997 اذ يتعين استهلاكها لتعود الاجره الى ما كانت عليه قبل القيام بها بما طرا عليها مع رفع او خفض 0
(المرجع : المستشار / انور طلبه)
- ما هى كيفيه تحديد الاجره عملا بالقانون رقم 6 لسنه 1997 عملا باحكام النقض؟؟
الموجز:
اسباب الاخلاء : الاخلاء للتاخير فى سداد الاجره " التكليف بالوفاء " دعوى قبول الدعوى " بطلان تحديد الاجره ؛ الزياده الدوريه فى اجره الاماكن المؤجره لغير السكنى " ؛ تخفيض الاجره " دفاع جوهرى " حكم " تسبيبه : عيوب التدليل : الخطا فى تطبيق القانون0
المبادئ:
1-         تكليف المستاجر بالوفاء بالاجره 0 شرط اساس لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها 0 وقوعه باطلا0 اثره 0 عدم قبولها0 م18/ ب ق 136 لسنه 1981 0 وجوب بيان الاجره المستحقه المتاخره فى التكليف والا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستاجر 0
        ( الطعن رقم 82 لسنه 69 ق - جلسه 19/1/2000)
2-         الاخلاء لعدم الوفاء بالاجره 0 شرطه 0 ثبوت تخلف المستاجر عن الوفاء بها معدله بالزياده او النقصان 0 منازعه المستاجر جديا فى مقدارها او استحقاقها لخلاف فى تفسير نص قانونى 0 وجوب الفصل فى هذه المنازعه باعتبارها مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب اخلاء0
         ( الطعن رقم 82 لسنه 69ق - جلسه 19/1/2000)
3-         الاماكن المؤجره لغير اغراض السكنى التى انشئت واجرت او شغلت حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير لجان الاجره 0 تحديد اجرتها القانونيه 0 خضوعه للقانون الذى يحكمها 0 وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن لا عبره بالاجره الوارده بالعقد متى كانت محل منازعه جديه 0 الرجوع الى الاجره المثل 0 شرطه 0 م 3 ق 6 لسنه 1977 ولائحته التنفيذيه0
( الطعن رقم 82 لسنه 69 - جلسه 19/1/2000)
4-         ثبوت ان العين محل النزاع انشئت عام 1951 0 عدم تحديد اجرتها بمعرفه لجان التقدير 0 المنازعه جديا فى عدم مطابقه اجرتها القانونيه لتلك الوارده بعقد ايجار 0 اثره0 وجوب تحديد اجرتها وفقا لاحكام القانون 121 لسنه 1947 احتساب التخفيضات المنصوص عليها بالمرسوم بقانون 199 لسنه 1952 والقانون 7 لسنه 1965 كيفيته"0
( الطعن رقم 82 لسنه 69 ق- جلسه 19/1/2000)
5-         الزياده الدوريه فى اجره الاماكن المؤجره لغير السكنى 0 م 7 ق 136 لسنه 1981 وجوب احتسابها على اساس القيمه الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه على العقارات المبينه فى ذات وقت الانشاء لا على اساس الاجره الوارده بعقد الايجار0
( الطعن رقم 82 لسنه 69 ق - جلسه 19/1/2000)
6-         تمسك الطاعن بعدم مطابقه الاجره الوارده بعقد الايجار للاجره القانونيه لعين النزاع وطلبه ندب خبير لتحقيق دفاعه 0 قضاء الحكم المطعون فيه بالاخلاء محتسبا الزياده المقرره بالقانون رقم 6 لسنه 1997 على اساس الاجره الوارده بالعقد دون ان يعرض لهذا الخلاف باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء 0 خطا حجبه عن الوصول الى الاجره القانونيه الواجبه الاعمال ومدى صحه التكليف بالوفاء بها0
( الطعن رقم 82 لسنه 69 ق - جلسه 19/1/2000)







بسم الله الرحمن الرحيم
باسم الشعب
محكمه النقض

الدائره المدنيه والتجاريه والاحوال الشخصيه
برئاسه السيد المستشار / محمد شهاوى عبد ربه............ نائب رئيس المحكمه وعضويه السده المستشارين / الهام نجيب نوار ؛ محمد خيرى ابو الليل؛ احمد هاشم  عبد الله؛ على محمد اسماعيل ............. نواب رئيس المحكمه وبحضور رئيس النيابه  السيد / محمود العتيق0

وامين السر السيد / محمد عبد الرحمن0

فى الجلسه العلنيه المنعقده بمقر المحكمه بدار القضاء العالى بمدينه القاهره ... فى يوم الاربعاء 12 من شوال سنه 1420 الموافق 19/1 سنه 200 م

اصدرت الحكم الاتى :
فى الطعن المقيد فى جدول المحكمه برقم 82 لسنه 69 ق 0

المرفوع من :
السيد ............... المقيم .............. محافظه الدقهليه 0 حضر عنه
الاستاذ/ ............ المحامى
ضـــد
السيد / .................. المقيم.................. محافظه الدقهليه0
لم يحضر احد عنه.

الوقائع
فى يوم 11/1/1999 طعن بطريق النقض فى حكم محكمه استئناف المنصوره الصادر بتاريخ 17/11/1998 فى الاستئناف رقم 62 لسنه 50ق - وذلك بصحيفه طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وبصفه مستعجله بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والاحاله0
وفى نفس اليوم اودع الطاعن مذكره شارحه0
وفى 2/2/1999 اعلن المطعون ضده بصحيفه الطعن 0
وفى 13/2/1999 اودع المطعون ضده مذكره بدفاعه طلب فيها رفض الطعن
وفى 10/3/1999 امرت المحكمه بوقف تنفي الحكم المطعون فيه مؤقتا 0 ثم اودعت النيابه مذكرتها وطلبت فيها نقض الحكم المطعون فيه0
وبجلسه 1/12/1999 عرض الطعن على المحكمه فى غرفه المشوره فرات انه جدير بالنظر فحددت جلسه لنظره
وبجلسه 22/12/1999 سمعت الدعوى امام هذه الدائره على ما هو مبين بمحضر الجلسه حيث صمم كل من محامى الطاعن والنيابه على ما جاء بمذكرته - والمحكمه وارجات اصدار الحكم الى جلسه اليوم
المحكمه :
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر / محمد خيرى ابو الليل " نائب رئيس المحكمه " والمرافعه وبعد المداوله .....
حيث ان الطعن استوفى اوضاعه الشكليه .....
وحيث ان الوقائع تتحصل - وعلى مابين من الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق - فى ان المطعون ضده اقام على الطاعن الدعوى رقم 840 لسنه 1997 اما محكمه المنصوره الابتدائيه بطلب الحكم باخلاء المحل المبين بالصحيفه وعقد الايجار المؤرخ 6/12/1993 والتسليم لتاخره فى الوفاء باجرته ومقدارها عشرون جنيها شهريا خلاف رسم النظافه والعوائد فضلا عن الزياده التى تقررت بموجب القانون رقم 6 لسنه 1997 وذلك عن الفتره من شهر مايو الى شهر يوليو سنه 1997 كما تاخر عن الوفاء بهذه الزياده عن شهر ابريل سنه 1997 رغم تكليفه بالوفاء بها 0 حكمت المحكمه بالاخلاء والتسليم 0 استانف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 65 لسنه 50 ق لدى محكمه استئناف المنصوره التى قضت بتاريخ 17/11/1998 بتاييد الحكم المستانف 0 طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ؛ وقدمت النيابه مذكره ابدت فيها الرأى بنقض الحكم ؛ واذا عرض الطعن على هذه المحكمه فى غرفه مشوره فحددت جلسه لنظره وفيها التزمت النيابه برايها0
وحيث ان مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والاخلاء بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول ان الحكم المطعون فى احتسب الزياده التى استحدثها القانون 6 لسنه 1997 محسوبه على اساس الاجره المنصوص عليها فى عقد الايجار اعتبارا بان العلاقه الايجاريه بين الطرفين لم تخضع لقواعد تحديد الاجره بمعرفه لجان تحديدها رغم ان العقار الكائن به العين محل النزاع قد انشئ خلال عام 1951 فيسرى عليها حكم الفقره الثالثه من الماده الثالثه من القانون 6 لسنه 1997 وتحسب الاجره القانونيه لها على اساس اخر من اجره استحقت قبل 27/3/1997 محسوبه على اساس القيمه الايجاريه فى تاريخ انشاء المبنى او اجره المثل مع اعمال التخفيضات المقرره ؛ بما يبطل التكليف بالوفاء ؛ واذ طلب ندب خبير لتحقيق دفاعه دون ان يعنى الحكم بذلك فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه
وحيث ان هذا النعى سديد   ذلك ان مؤدى نص الفقره (ب) من الماده 18 من القانون رقم 136 لسنه 1981 وعلى ما يجرى به قضاء المحكمه ان المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالاجره المتأخره شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب عدم الوفاء بالاجره فاذا ما وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ؛ ويشترط ان يبين التكليف الاجره المستحقه المتأخره والا تجاوز الاجره المطلوبه فيه ما هو مستحق فعلا فى ذمه المستأجر ؛ وكان المقرر ايضا فى قضاء هذه المحكمه انه يشترط للحكم بالاخلاء بسبب التاخير فى الوفاء بالاجره ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدله بالزياده او النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين ايجار الاماكن ؛ فان كانت الاجره متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعه جديه سواء فى مقدارها او فى استحقاقها استنادا الى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو او اخر مما تحتمله عبارات النص فانه يتعين على المحكمه قبل ان تفصل فى طلب الاخلاء ان تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتبارها مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص 0 لما كان ذلك ؛ وكان النص فى الماده الثالثه من القانون رقم 6 لسنه 1997 بتعديل الفقره الثانيه من الماده 19 من القانون رقم 49 لسنه 1977 وبعض الاحكام الخاصه بايجار الاماكن غير السكنيه قد جرى على انه " تحدد الاجره القانونيه للعين المؤجره لغير اغراض السكنى المحكومه بقوانين ايجار الاماكن بواقع ....... وخمسه امثال الاجره القانونيه الحاليه للاماكن المنشأه من اول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 وتتضمن البند سادسا من الماده الاولى من الائحه التنفيذيه للقانون المشار اليه والصادر بقرار رئيس الجمهوريه رقم 237 لسنه 1997 النص على الاجره القانونيه الحاليه
: اخر اجره استحقت قبل 27/3/1997 محسوبه وفقا لما يلى :
1-         التحديد الوارد فى قوانين ايجار الاماكن ؛ كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه ؛وذلك بالنسبه للاماكن التى انشأت وتم تأجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجره منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنه 1962 المشار اليه 0
2-         تقدير لجان تحديد الاجره الذى صار نهائيا - طعن عليها او لم يطعن - وذلك بالنسبه لللاماكن التى خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنه 1981 المشار اليه سرى على الاماكن المرخص فى اقامتها اعتبارا من 31/7/1981 0
3-         فى جميع الاحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن ؛ بما فى ذلك كامل الزياده المنصوص عليها فى الماده (7) من القانون رقم 136 لسنه 1981 المشار اليه 00 ولا عبره فى كل ماتقدم - بالاجره المكتوبه فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره ؛ ولا بالقيمه الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه على العقارات المبنيه اذا اختلفت الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه على العقارات المبنيه اذا اختلفت كلتاهما مقدار عن الاجره القانونيه ؛ وانما يعتد بالقيمه الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه عند حساب زياده الاجره المنصوص عليها فى الماده ( 7) من القانون رقم 136 لسنه 1981 المشار اليها ويرجع لاجره المثل اذا كانت الاجره القانونيه غير معلومه ..... "مفاده  ان الاجره القانونيه للاماكن التى انشئت وتم تأجيرها او شغلها حتى 5/11/1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الاجره منذا العمل بالقانون 46 لسنه 1962 وتحدد بحسب القانون الذى يحكمها  ثم بحسب كامل الزيادات والتخفيضات فى الاجره المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن ولا يعتد بالاجره المكتوبه فى عقد الايجار ايا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمه الايجاريه المتخذه اساسا الى حساب الضرببه على العقارات المبنيه اذا اختلفت كلتاهما عن الاجره القانونيه وانه يرجع لاجره المثل الا اذا كانت الاجره القانونيه غير معلومه0 لما كان ذلك ؛ وكان الثابت بالاوراق وبما لا خلاف عليه بين الطرفين ان العقار الكائن به العين محل النزاع انشأ فى عام 1951 وان اجرتها لم يتم تحديدها بمعرفه لجنه تحديد الايجارات بما يستلزم عند المنازع الجديه فى عدم مطابقتها لتلك المكتوبه فى عقد الايجار تحديد هذه الاجره وفقا التحديد الوارد فى القانون الذى يحكمها بحسب تاريخ انشأ الماده وهو بالنسبه للعين محل النزاع  القانون 121 لسنه 1947 ؛ واذا كانت الماده الخامسه مكررا (1) من الماده المذكوره والمضافه بالقانون رقم 199 لسنه 1952 قد تضمنت النص على ان تخفض بنسبه 15% الاجور الحاليه للاماكن التى انشأ ت منذ اول يناير سنه 1944 وذلك ابتداء من الاجره المستحقه عن شهر اكتوبر 1952 ؛ وتضمن نص الماده الخامسه مكررا (2) من القانون المشار اليه المضافه بذات المرسوم النص على ان تكون الاجره بالنسبه للاماكن المذكوره فى الماده السابقه ؛ اذا لم يكن قد سبق تاجيرها ؛ على اساس اجره المثل عند العمل بهذا القانون مخفضه بنسبه 15% ثم صدر بعد ذلك القانون رقم 7 بسنه 1965 فى شأن تخفيض ايجار الاماكن متضمنا النص فى مادتها الاولى على ان تخفض بنسبه 20% الاجور الحاليه للاماكن المجنيه به ومنها تلك الخاضعه للاحكام المرسوم بقانون رقم 99 لسنه 1952 سالف الاشاره اليه وذلك اعتبار من اجره شهر مارس سنه 1965 فاذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره قبل العمل بذلك القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسبه المشار اليها فى المرسوم بقانون المشار اليه على اساس اجره المثل السارى عند انشاء المكان منخفضا بذات النسبه ؛ ومن ثم فانه فى تطبيق التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون 199 لسنه 1952 - وعلى ما جرى بها قضاء هذه المحكمه - لا يلجأ  الى اجره المثل الا اذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره ؛ فاذا كان قد سبق تأجيره وتعذر معرفه اجره شهر سبتمبر سنه 1952 فانه يجوز اثبات اجره هذا الشهر بكافه الطرق الاثبات بما فيها البينه والقرائن لان المطلوب اثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمه الاجره فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابه واقعه ماديه اتخذ منها المشرع اساسا سيجرى عليها التخفيض وان الاجره التى يحسب عليها التخفيض المكرر بنص الماده الاولى من القانون 7 لسنه 1965 سالف الاشاره اليه ؛ هى الاجره الاصليه بعد اعمال التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنه 1952 المشار اليه ؛ وكان النص فى الماده السابعه من القانون 136 لسنه 1981 يدل وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمه - على ان الزيادات الدوريه فى اجره الاماكن المؤجره لغير السكنى تحدد على اساس القيمه الايجاريه المتخذه اساسا لحساب الضريبه على العقارات المبنيه فى ذات وقت انشاء العين وليس على اساس الاجره الوارده بعقد الايجار ؛ لما كان ذلك ؛ وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءهبالاخلاء محتسبا الزياده المكرره بالقانون رقم 6 لسنه 1997 على اساس الاجره الوارده بعقد الايجار رغم منازعه الطاعن فى عدم مطابقتها للاجره القانونيه وطلبه ندب خبير لتحقيق دفاعه؛ ودون ان يعرض لهذا الخلاف باعتباره مساله اوليه لازمه للفصل فى طلب الاخلاء وقد حجبه ذلك عن الوصول الى الاجره القانونيه الواجبه الاعمال بعدما طرأ عليها من زياده او خفض ومن ثم عن مدى صحه التكليف بالوفاء بها فانه يكون معيبا بما يوجب نقصه لهذا السبب دون حاجه لبحث باقى اسباب الطعن 0
لــذلك
نقضت المحكمه الحكم المطعون فيه واحاله القضيه الى محكمه استئناف المنصوره والزمت المطعون ضدده المصروفات ومبلغ ثلاثين جنيها مقابل اتعاب المحاماه
   

كتابة تعليق