إنقاص مدة عقد الايجار

+ حجم الخط -
إنقاص مدة عقد الايجار
إنقاص مدة عقد الايجار
المادة 559 مدني
المــــوضـــــــوع
يمتلك الطالبين و المعلن إليه الأول على المشاع ما هو العقار الكائن بناحية ............................ ـ مركز الزقازيق و المكون من أربعة طوابق كل طابق مكون من عدد شقتان و الذي آل لهم عن طريق الميراث الشرعي عن مورثهم / المرحوم ...............................
و لمّا كان من المعلن إليه الأول قد قام بتأجير الشقة الكائنة بالدور الثاني من العقار سالف البيان إلى المعلن إليه الثاني بدون موافقة الطالبين عن طريق عقد إيجار مؤرخ 1/9/2007 محدد المدة بخمس سنوات تبدأ من 1/9/2007 و تنتهي في 1/8/2012 .
هذا وقد تجدد العقد تلقائيا لمدة مماثلة لعدم تنبيه المعلن إليه الأول للمعلن إليه الثاني بعدم الرغبة في التجديد .
الأمر الذي قام معه الطالبين بإنذار المعلن إليهما ( الأول ) و ( الثاني ) بإنذار رسمي على يد محضر أعلن لهما بتاريخ 26/3/2013 يطالبون فيه بإخلاء العين و تسليمها لهم خالية و عدم إجازتهم لهذا العقد الذي إنتهى في 31/8/2012
ومن ثم فإنه يحق للطالبين وخلال الثلاث سنوات هذة إقامة دعواهم هذة بطلب إنقاص مدة العقد إلى ثلاث سنوات و إلزام المعلن إليه الثاني بتسليمها خالية من الشواغل
و الأشخاص في نهاية مدة الثلاث سنوات التي تنتهي في 31/8/2015 .
 فالمقرر بنص المادة 559 من القانون المدني ( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا ترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره. )
 والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه :
" إذا كان أحد الشركاء قد أجر الشقة يحق لباقي الشركاء في خلال ثلاث سنوات  من إبرام العقد ( كأغلبية ) طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما يجاوز هذة المدة حتى ولو كان المستأجر حسن النية م 559 مدني ما دام لم يوقعوا على عقد الإيجار و لم يصدر منهم توكيل للوكيل بالإدارة و التصرف و لم يتقاضوا أجرة أو يوقعوا على إيصالات تفيد موافقتهم الضمنية "
الطعن رقم 306 لسنة 46 ق جلسة 31/5/1980
و المقرر بنص المادة 701 من القانون المدني ((1) - الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة.
(2) - و يعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات و أعمال الحفظ و الصيانة وإستيفاء الحقوق و وفاء الديون .
و المقرر بنص المادة 827 مدني ( تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك )
و المقرر بنص المادة 828 مدني ((1)- ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، و تحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة، و لها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.
(2)- وللأغلبية أيضا أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة و لحسن الإنتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.
(3)- و إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

و المستقر عليه في قضاء محكمة النقض
" إن النص في المواد 827 , 828 , 559 , 701 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع بإعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية و تعتبر الأغلبية في هذة الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع و لكن لا تنفذ هذة الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للاقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد إذ يعتبر الأغلبية فيما جاوز اعمال الإدارة المصرح بها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي و ذلك بطريق التنفيذ العيني ما دام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد إنتهاء مدة السنوات الثلاث آنف الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر "
الطعن رقم 306 لسنة 46 ق مكتب فني 31 صفحة 1510 جلسة 21/6/1987
و ايضا ( لأغلبية الشركاء متى صدرت الإجارة من شريك منهم ليس له الأغلبية لعدم صدور الإجارة منهم و عدم توقيعهم على العقد و لم يقروها صراحة أو ضمنا لو لم يقبضوا أجرة تفيد رضائهم الضمني و لم يصدروا توكيل لشريكهم بالإدارة و التصرف بإعتبار أن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير حق طرده من العين دون إنتظار نتيجة القسمة مادة 827 , 828 مدني )
الطعن رقم 3125 لسنة 61 ق جلسة 6/2/1997
كما أنه لا يحق للمستأجر أن يتمسك بحق ليس ثابتاً للمؤجر له فأغلبية الشركاء هي التي تملك حق إيجار العين الشائعة إيجارا نافذا في حق الجميع فلا يكون للشريك الذي أجر وحده حق شغل العين المؤجرة
و يمتنع تبعا لذلك على المستأجر منه أن يتمسك بحق ليس ثابتا لمدينه فيجوز إذن طرده من العين وردها إلى أغلبية الشركاء
مشار إليه الوسيط 6 ـ السنهوري ـ فقرة 52 ص 62 و هامش 3
و من ثم وهدياً على ما تقدم و حيث أن الطالبين هم الأغلبية و قد إعترضوا على عقد الإيجار المبرم بين المعلن إليهما و على تجديده بالإنذار المؤرخ 26/3/2013
و حيث أن المعلن إليه الأول قد تصرف بمفرده بإبرام عقد الإيجار لصالح المعلن إليه الثاني
و بدون موافقة من الطالبين الذين لم يقروا التصرف و لم يقبضوا أجرة أو يوقعوا على العقد فإنه لا يحق للمعلن إليه الأول إبرام مدة الإيجار أكثر من ثلاث سنوات المنصوص عليها بالمادة 559 مدني لأن عقد الإيجار من أعمال الإدارة الأمر الذي يحق معه للطالبين ووفقا لصحيح القانون إقامة دعواهم هذه بطلب إنقاص مدة العقد إلى الثلاث السنوات المنصوص عليها بالمادة 559 مدني و التي تنتهي 31/8/2015 مطالبين بطرد المعلن إليه الثاني من الشقة محل العقد و التداعي بإنتهاء مدة الثلاث سنوات و تسليمها لهم خالية من كل ما يشغلها .
و أما عن الصفة والمصلحة للطالبين فمن الثابت من الإعلام الشرعي رقم .... لسنة .... وراثات أنهم ورثة المرحوم / محمد السيد علي جبر مالك العقار الكائن به الشقة محل التداعي و من ثم تكون الصفة ، والمصلحة مصلحة قانونية مستمدة من القانون
و أما عن المحكمة المختصة فالمقرر بنص المادة 41 مرافعات ان الدعاوى غير المقدرة القيمة ينعقد الاختصاص لها للمحكمة الابتدائية، و حيث أن الدعوى الماثلة غير محددة القيمة فإن الإختصاص القيمي ينعقد لمحكمة الزقازيق الإبتدائية
                                       بــنـــاء عليـــــــه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة الزقازيق الابتدائية امام الدائرة (      ) مدنى  كلى وذلك بجلستها التى ستنعقد علنا يوم             الموافق      /       / 2015 وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بــ :
إنقاص مدة العقد المؤرخ 1/9/2007 – المجدد تلقائيا من 1/9/2012 بعدم التنبيه من المدعى عليه الاول للمدعى عليه الثانى - إلى مدة الثلاث سنوات طبقا للمادة 559 مدني لينتهي في 31/8/2015 و عدم نفاذه فيما زاد عن ثلاث سنوات في حقهم .
إلزام المدعى عليه الثاني بتسليم الشقة محل التداعي و المبينة بصحيفة الدعوى و عقد الإيجار المؤرخ 1/9/2007 إلى المدعين خالية من كل ما يشغلها في نهاية الثلاث سنوات فى 31/8/2015.
إلزام من ترى المحكمة إلزامه بالمصروفات و مقابل أتعاب المحاماة
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الاخرى للمدعين ايا كانت
ولأجــل العلم ،،

كتابة تعليق