اخلاء مستأجر اجنبى

+ حجم الخط -
اخلاء مستأجر اجنبى

محكمة الزقازيق الابتدائية الدائرة ( .. ) ايجارات كلى جلسة ../../.. مــذكــرة فى الدعوى رقم 00 لسنة 2012 م . ك ايجارات مقدمة من 1- ..... 2- ........ مدعين فى الدعوى الاصلية ومدعى عليهم فى الدعوى الفرعية الوقـــائع تخلص وجيز واقعات الدعوى وهى جزء لا يتجزأ عن دفاع المدعين فى ان :- · اقام المدعين الدعوى الماثلة امام الهييئةالموقرة ضد المدعى عليهم بغية الحكم لهم بالطلبات الواردة فى صحيفة الدعوى مستندين فى ذلك الى نص المادة 17 من ق 136 لسنة 1981 الخاصة بالتأجير للاجانب على سند من ان مورث المدعى عليهم فلسطينى الجنسية قد استأجر من مورثهم الشقة الموضحة المعالم بصحيفة الدعوى وان المستأجر الاصلى اجنبى الجنسية قد توفى الامر الذى معه يكون قد انتهى عقد الايجار بقوة القانون ذلك ان نص المادة 17 المذكورة هو نص امر ومتعلق بالنظام العام ، هذا ولم ينكر المدعى عليهم هذه العلاقة الايجارية بين مورثهم ومورث المدعين وثابت هذا من انذرات العرض الصادرة منهم بصفتهم ورثة المستأجر الاصلى الى المدعين بسداد الاجرة والتى تحفظ فيها المدعين بحفظ كافة حقوقهم القانونية التى كفلها القانون ايا كانت ، وثابت ايضا ذلك من صحيفة الدعوى الفرعية المقامة منهم بطلب امتداد العلاقة الايجارية لهم عن مورثهم وهو ما يعتبر طبقا لقانون الاثبات اقرار قضائى بتلك العلاقة الايجارية بين مورثهم ومورث المدعين حيث ان الدعوى الفرعية وانذارات العرض تمت اثناء نظر الدعوى وبسببها . · واستند المدعين ايضا الى ان المدعى عليهم جميعا فلسطينيوا الجنسية ولا يستفيدون من الاستثناء الوارد بالمادة 17 ق 136 لسنة 1981 حيث انه مقصور فقط على الزوجة المصرية للاجنبى واولادها منه ولا يستفيد من استمرار العقد سوى هؤلاء . · هذا وقدم المدعين بناء على تصريح المحكمة شهادة من مصلحة الجوزات والهجرة والجنسية تفيد ان المدعى عليه الخامس فلسطينى الجنسية وهو ما يعد قرينة على باقى المدعى عليهم بأنهم يحملون ذات الجنسية ، ذلك انه مقدم افادات من ذات المصلحة عن باقى المدعى عليهم من الاول الى الرابع انه تعذر البحث لعدم معرفة تاريخ ميلاد كل منهم الامر الذى يجعلنا نشك فى ان لهم اقامات سارية للاقامة فى البلاد ومن ثم يتمسك المدعى عليهم بطلب استجواب المدعى عليهم من الاول الى الرابع طبقا للمواد 105 ، 106 من قانون الاثبات بتقديم اقاماتهم لبيان مدى قانونية اقامتهم بالبلاد حيث ان الاقامة القانونية لا الفعلية هى المعول عليها فى هذا الصدد لانه بانتهاء الاقامة او وقفها او التواجد غير الشرعى فى البلاد مؤداه انتهاء عقد الايجار بقوة القانون ، ويستند المدعين فى طلبهم هذا الى الافادات المقدمة من مصلحة الجوازات والهجرة بتعذر البحث لعدم معرفة تواريخ الميلاد وهو امر يصعب على المدعين تقديمه لان المدعى عليهم اجانب ومن ثم فهو طلب جوهرى وعادل للفصل فى الدعوى ومن ثم نتمسك به . · هذا وقد اقاد المدعى عليهم اثناء تداول الدعوى دعوى فرعية طالبين الحكم لهم بامتداد عقد الايجار لهم عن مورثهم مستندين الى نص المادة 29/2 ق 49 لسنة 1977 المحكوم بعدم دستوريتها والتى لا يستفيد منها الاجانب لانه بصدور المادة 17 ق 136 لسنة 1981 المتعلقة بالنظام العام اصبح لا يستفيد من استمرار عقد الاجنبى سوى زوجته المصرية واولادها منه فقط وهو ما قررته محكمة النقض فى العديد من احكامها كما سيلى بيانه فى دفاعنا . الطلبات يلتمس المدعين القضاء لهم بــ : فى الدعوى الاصلية : بانهاء العلاقة الايجارية المبرمة بين مورث المدعين ومورث المدعى عليهم واخلاء المدعى عليهم للعين موضوع التداعى والمبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى وذلك لوفاة المستأجر الاصلى الاجنبى وعدم امتداد عقد الايجار لهم ولانتهاء اقامتهم بالبلاد وعدم تجديدها فى الميعاد القانونى قبل انتهائها وعدم تقديمهم شهادة من مصلحة السفر والهجرة والجنسية تفيد ان اقاماتهم سارية وجددت فى الميعاد قبل انتهاؤها وبرفض الدعوى الفرعية لعدم سريان احكام الامتداد المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن عليهم كونهم اجانب ولانتهاء اقامتهم القانونية وعدم تجديدها فى الميعاد المقرر الدفـــاع يستند المدعين فى طلباتهم الى :- اولا : قبول الدعوى الاصلية لرفعها من ذى صفة على ذى صفة :- حيث ان المدعى عليهم لم ينكروا العلاقة الايجارية بين مورثهم ومورث المدعين واقروا بذلك اقرارا قضائيا فى صحيفة دعواهم الفرعية فالمقرر فى الفقه ان الاقرار القضائى اما يكون شفويا يبديه الخصم من نفسه او على اثر استجوابه واما يكون كتابة فى مذكرة او فى اية ورقة يعلنها لخصمه . مشار اليه الدناصورى وعكاظ – قانون الاثبات – فالمقرر ( وحيث انه ولما كان من المقرر ان المؤجر يستطيع اثبات عقد الايجار بتقديم العقد المكتوب كما يجوز له اثباته باقرار المستأجر او بنكوله عن حلف اليمين كما يعتبر ايصال الاجرة غير المنكور بمثابة عقد ايجار بمعنى انه يدل على قيام العلاقة الايجارية وقيمة الاجرة ) الاستئناف رقم 5279 / 118 – القاهرة – جلسة 7/11/2001 – مشار اليه قوانين ايجار الاماكن – المستشار مصطفى مجدى هرجه – جزء 1 ص 324 والمقرر ( ولا يجوز للمؤجر اثبات عقد الايجار بغير الكتابة او الاقرار الا اذا وجد مسوغ قانونى كمبدأ ثبوت بالكتابة او قيام مانع ادبى او مادى حال دون الحصول على دليل كتابى اذا فقد عقد الايجار المكتوب بقوة قاهرة ) الطعن 1534 لسنة 48 ق جلسة 8/1/1996  وبانزال ذلك على وقائع الدعوى يتبين · المدعين هم ورثة المؤجر الاصلى طبقا لاعلام الوراثة رقم .... لسنة .....( مقدم بحافظة ) والمدعى عليهم هم ورثة المستأجر الاصلى كما ورد بصحيفة دعواهم الفرعية وانذارات العرض . · ملكية الشقة موضوع التداعى قد الت ملكيتها للمدعين بالارث الشرعى عن والدهم وبعقود القسمة المبرمة بينهم وبين باقى الورثة ( مقدم ذلك بحافظة · اقرار المدعى عليهم بالعلاقة الايجارية بين مورثهم ومورث المدعين وثابت ذلك من صحيفة الدعوى الفرعية المقامة منهم ومن انذارات العرض الصادرة منهم بصفتهم ورثة المستأجر الاصلى بسداد القيمة الايجارية للمدعين . · ان انذارات العرض هذه بسداد الاجرة بمثابة عقد ايجار كما هو مقرر لانه يدل على قيام العلاقة الايجارية وقيمة الاجرة والعين المؤجرة وطرفى العقد . ومن ثم تكون دعوى المدعين قد اقيمت من ذى صفة ويحق سماعها لاقرار المدعى عليهم بالعلاقة الايجارية بين مورثهم ومورث المدعين ويكون دفع المدعى عليهم بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة ورفضها بحالتها لخلوها من عقد الايجار لا يصادف صحيح القانون ومناقض لاقرارهم فى صحيفة دعواهم الفرعية وانذارات العرض . وفى كل الاحوال يحق للمدعين اثبات تلك العلاقة بشهادة الشهود لوجود مسوغ قانونى وهو مبدأ الثبوت بالكتابة ثانيا : ان نص المادة 17 من القانون 136 لسنة 1981 متعلق بالنظام العام : المقرر حكم المادة 17 متعلق بالنظام العام ويسرى بأثر فورى مباشر على العقود المبرمة قبل العمل به والتى ظلت سارية بعد العمل به مرقس الجزء الثانى الطبعة الثامنة ص 308 – العطار فى شرح احكام الايجار ص 613 عزمى البكرى ص 327 ايجار الاماكن الجزء الثالث طبعة 2014-2015 المقرر ايضا : ان النص قد استثنى من احكام الامتداد القانونى للايجار العقود المبرمة للاجانب ومعنى ذلك ان عقد ايجار الاجنبى ينتهى من تلقاء نفسه سواء صدر حكم بانهائه او لم يصدر وان المحكمة تكون ملزمة بالقضاء بانتهاء العقد اذا طلب منها ذلك ويكون حكمها مقررا الانتهاء لا منشئا له سليمان مرقس الجزء الثانى ص 307 الطبعة الثامنة وينتهى عقد ايجار الاجنبى سواء انتهت اقامة المستأجر الاجنبى خلال مدة العقد الاتفاقية وقبل سريان الامتداد عليه او بعد انتهاء تلك المدة وبدء سريان الامتداد عليه حكم المحكمة الدستورية العليا فى القضية رقم 6 لسنة 20 ق – دستورية – الصادر بتاريخ 14/4/2002 ثالثا : عدم استفادة المدعى عليهم من الاستثناء الوارد بالمادة 17 من القانون 136 لسنة 1981 : المقرر فى قضاء النقض ( انتهاء عقود التأجير لغير المصريين بانتهاء المدة المحددة قانونا لاقامتهم فى البلاد م 17 ق 136 لسنة 1981 قصر استمرار العقد على الزوجة المصرية واولادها من المستأجر الاجنبى – دون غيرهم – المقيمون معه بالعين المؤجرة ما لم تثبت مغادرتهم البلاد نهائيا الطعن 1376 لسنة 57 ق جلسة 17/11/1994 ومن ثم وحيث ان المدعى عليهم والثابت من صور الجوازات المقدمة منهم انهم جميعا اجانب ومورثم المستأجر الاصلى اجنبى فانهم لا يستفيدون من الاستثناء الوارد حتى ولو لم يغادروا البلاد لان العبرة بالاقامة القانونية وحيث ان المدعى عليهم لم يقدموا شهادة تثبت ان اقامتهم قانونية وسارية وجددت قبل انتهاؤها – وعبء اثبات ذلك عليهم – فان طلبات المدعين تكون قد صادفت صحيح القانون ولا ينال من ذلك تقديمهم لشهادة تحركات او ما شابه لان العبرة بالاقامة القانونية لا الفعلية مهما طالت ومن ثم ينتهى عقد الايجار بقوة القانون . رابعا : يتمسك المدعين بطلباتهم لانتهاء اقامة المدعى عليهم وعدم تجديدها قبل انتهائها ولا ينال من ذلك حصولهم على اقامة جديدة : فالمقرر فى الفقه ( العبرة بالاقامة القانونية الصادرة من الجهة الادارية المختصة لا بالاقامة الفعلية مهما طالت مدتها كما لا عبرة بالاقامة السياحية ) مشار اليه د . حمدى عبد الرحمن – شرح قوانين ايجار الاماكن – ص 444 طبعة 1982 والمقرر ايضا ( الاجنبى انتهاء عقده بقوة القانون بمجرد انتهاء المدة المحددة قانونا لاقامته فى مصر وينتهى العقد عل هذا النحو سواء كانت مدته الاصلية لم تنقضى بعد ام كانت قد انقضت وامتد ) مشار اليه د . عبد الناصر توفيق العطار ص 613 شرح احكام الايجار الطبعة الثانية . والمقرر فى قضاء النقض ( طلب الاجنبى تجديد ترخيص الاقامة وجوب تقديمه قبل انتهاء المدة المرخص بها قرار وزير الداخلية رقم 21 لسنة 1960 . تجديد ترخيص الاقامة بعد انتهاء مدته . اعتباره ترخيصا جديدا وليس تجديد للترخيص . قرار مصلحة الهجرة والجنسية بجواز تقديم طلب تجديد الاقامة بعد انتهاء الاقامة السابقة لا اثر له طعن رقم 468 لسنة 65 ق جلسة 22/1/2006 والمقرر ايضا ( لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاؤه باستمرار عقد الايجار للمطعون ضدهما بعد وفاة المستأجر الاصلى على سند من ثبوت اقامتهما بالعين المؤجرة اقامة مستمرة وانهما لم يتخليا عن الاقامة وفقا لحكم المادة 29 ق 49 / 1977 رغم ان استمرار عقد الايجار يقتضى بعد العمل بالقانون 136 / 1981 فى 31/7/1981 مشروط بثبوت اقامته اقامة مرخصا بها فى مصر فاذا انتهت اقامته فان عقد الايجار لا يستمر لصالحه وينتهى بقوة القانون مما يعيبه ويوجب نقضه الطعن 6162 لسنة 64 جلسة 26/1/2001 والمقرر ( عقود التأجير لغير المصريين انتهاؤها بانتهاء المدة المحددة لاقامتهم بالبلاد العقود المبرمة قبل العمل بهذا القانون انهاؤها بعد انتهاء اقامتهم رخصة للمؤجر حصول المستأجر الاجنبى فى تاريخ لاحق على اقامة جديدة لا اثر له على العقد الذى انتهى بقوة القانون الطعن 3529 لسنة 64 ق جلسة 10/2/2000 والمقرر ان عبء اثبات ان الاجنبى مرخص له فى الاقامة بمصر لمدة معينة لم تنته بعد او جددت قبل انتهاؤها يقع على المستأجر بتقديم شهادة بذلك تصدر من الجهة الادارية المختصة فلا تثبت بأى شهادة اخرى ولو كانت رسمية عزمى البكرى ايجار الاماكن ص 338 طبعة 2014- 2015 ومن ثم وحيث ان الثابت من الاوراق ان المدعى عليهم اجانب وبمطالعة صور الجوازات المقدمة منهم يتبين انتهاء بعضها ومن جدد لم يجدد فى الميعاد كما انهم لم يقدموا الشهادة التى تثبت ذلك مما تكون معه طلبات المدعين جديرة بالقبول خامسا : عدم استفادة المدعى عليهم من نص المادة 29/2 ق 49 / 1977 لكونهم اجانب : وذلك على النحو التالى :- ان المشرع باصداره المادة 17 ق 136 / 1981 اراد عدم استفادة الاجنبى من احكام الامتداد القانونى المقررة وفقا لتشريعات ايجار الاماكن :- فالمقرر فى قضاء النقض ( سريان القاعدة العامة بشأن الامتداد القانونى لعقد الإيجار الواردة فى المادة 29 ق 49 لسنة 1977 سواء كان المستأجر مصرياً أم غير مصرى . قصر الانتفاع بهذه الميزة من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 بالنسبة لعقود إيجار غير المصريين فى حالة انتهاء إقامتهم بالبلاد - على الزوجة المصرية وأولادها منه المقيمين معه بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائيا . م 17 ق 136 لسنة 1981 . علة ذلك . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى رفض دعوى الإخلاء وامتداد عقد إيجار شقة النزاع لزوجة المستأجر الأجنبى غير المصرية تأسيساً على تركه لها قبل انتهاء مدة إقامته بالبلاد فى تاريخ لاحق للقانون 136 لسنة 1981 تطبيقاً لحكم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 . خطأ فى القانون .) الطعن رقم 3674 لسنة 58 ق - جلسة 1993/6/10 س 44 ج 2 ص 620 ) فالمقرر فى قضاء النقض ( وإذ كان الثابت من الأوراق أن المستأجرة الأصلية للعين محل النزاع - فلسطينية الجنسية - وتوفيت بتاريخ 13-11-1983 فان عقد الإيجار المؤرخ 1-8-1960 يكون قد انتهى بوفاتها ولا يمتد لصالح الطاعنين تطبيقا لنص المادة 17 سالفة البيان إذ لا محل لتطبيق القاعدة العامة فى الامتداد القانونى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يراجع الطعن رقم 2068 لسنة 64 ق جلسة 11 يونيو سنة 1998 المقرر ايضا ( قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم المستأنف بثبوت العلاقة الايجارية بين المطعون ضدهما والطاعن والزامه بتحرير عقد ايجار لهما عن عين النزاع استنادا لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المقضى بعدم دستوريتها خطأ فى تطبيق القانون الطعن 3735 لسنة 64 ق جلسة 8/7/1999 المقرر ايضا ( إذ كان القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد قرر فى المادة 1/29 منه قاعدة عامة فى امتداد عقود إيجار المساكن بحيث يستفيد من مزية الامتداد القانونى لتلك العقود زوجة المستأجر وأولاده ووالداه وأقاربه - الذين حددهم النص - المقيمون معه إقامة مستقرة حتى وفاته أو تركه السكن دون اشتراط فيمن يمتد إليهم تلك العقود أن يكونوا من المصريين ، إلا أنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 متضمناً نص المادة 17 منه الذى يدل على أن المشرع فى سبيل العمل على توفير الأماكن المخصصة للسكنى - كما أفصح عن ذلك تقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب - اتجه إلى تنظيم الامتداد القانونى لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبى على نحو مغاير لما تضمنه نص المادة 1/29 من القانون 49 لسنة 1977 ، بحيث لا يبيح له الاستفادة من ميزة الامتداد القانونى للعقد إلا للمدة المحددة لإقامته بالبلاد وقصر الانتفاع بتلك الميزة واستمرار العقد - عند انتهاء إقامة المستأجر فى البلاد - على الزوجة المصرية للمستأجر الأجنبى وأولادها منه الذين كانوا يقيمون بالعين المؤجرة ولم يغادروا البلاد نهائياً ، فنسخ بذلك ضمناً ما تضمنه القانون 49 لسنة 1977 من أحكام أخرى تتعارض مع تلك الأحكام التى استحدثها ومن ثم فإنه واعتباراً من تاريخ نفاذ القانون 136 لسنة 1981 فى 1981/7/31 وإعمالاً للأثر الفورى لنص المادة 17 منه - باعتباره نصاً آمراً ومتعلقاً بالنظام العام - يتعين قصر الانتفاع بميزة الامتداد القانونى لعقد الإيجار المبرم لصالح المستأجر الأجنبى - فى حالات انتهاء إقامة المستأجر فى البلاد - على من ذكر صراحة بالنص وبالشروط المحددة به ) الطعن رقم 2295 لسنة 62 ق جلسة 29/5/1996 س 47 ج 1 ص 884 الامر الذى معه تصبح دعوى المدعى عليهم الفرعية بثبوت العلاقة الايجارية بينهم وبين المدعين على اساس امتداد العقد لهم طبقا للمادة 29/2 ق 49 / 1977 جديرة بالرفض سادسا : تحفظ المدعين فى انذارات العرض بحفظ كافة حقوقهم القانونية وعدم جواز حمل قبضهم الاجرة على انها موافقة لاستمرار العقد لان الاستمرار مشروط بثبوت اقامة الاجنبى اقامة مرخص بها وبانتهائها ينتهى العقد بقوة القانون وتجديدها لا تأثير له على العقد الذى انتهى بقوة القانون :- عدم جواز حمل قبض المدعين للاجرة على انها موافقة على استمرار العقد طبقا لما قررته احكام محكمة النقض ولوجود تحفظ منهم على انذارات العرض بحفظ كافة حقوقهم القانونية فالمقرر فى قضاء النقض ( قبض المؤجر للاجرة بعد انتهاء عقد ايجار الاجنبى بوفاته . عدم جواز حمله على انه استمرار للعقد الذى انتهى ) الطعنان 1573 ، 2020 لسنة 65 ق جلسة 5/7/2001 فالمقرر لا مجال للقول بأنه يحرم على المؤجر طلب اخلاء المكان المؤجر طالما كان المستأجر قائما بسداد الايجار ذلك ان المشرع قد قصد من نص المادة 17 ق 136 / 1981 توفير العديد من الوحدات السكنية . الدعوى 767 لسنة 1983 مستأنف مستعجل القاهرة جلسة 27/6/1983 والمقرر ( عقود التأجير لغير المصريين انتهاؤها بانتهاء المدة المحددة لاقامتهم بالبلاد العقود المبرمة قبل العمل بهذا القانون انهاؤها بعد انتهاء اقامتهم رخصة للمؤجر حصول المستأجر الاجنبى فى تاريخ لاحق على اقامة جديدة لا اثر له على العقد الذى انتهى بقوة القانون . الطعن 3529 لسنة 64 ق جلسة 10/2/2000 بناء عليه نصمم على الطلبات المحدة بصدر هذه المذكرة وكيل المدعين   عبد العزيز عمار المحامى

كتابة تعليق