مسودات احكام فى الايجارات

+ حجم الخط -

مسودات احكام فى الايجارات
مسودات احكام فى الايجارات

 مسـودة بأسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى رقم لسنة إيجارات الدائرة ( ) إيجـارات بعد الاطلاع على الأوراق وسـماع المرافعـة والمداولـة قـانونـا 000 حيث يخلص وجيز الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعـة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بفسخ عقد الإيجار المحرر بينه وبين المدعى عليه وبإخلاء العين المؤجرة المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص مع إلزامه بأن يؤدى له

قيمة الأجرة المستحقة عليه فضلاً عما يستجد حتى تاريخ التنفيذ مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة ، وقال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ / / إستأجر المدعى عليه منه الشقة السكنية الكائنة بالدور بالعقار رقم ( ) شارع قسم لقاء إيجار شهرى يدفع أول كل شهر وقـدره ( جنيه ) ، إلا أن المدعى عليه تأخر عن سداد الإيجار الفترة من الى مما استحق له معه فى ذمته مبلغ جنيه فأنذره على يد محضر بتاريخ / / إلا أنه لم يحرك ساكنا رغم مرور أكثر من خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره وتكليفه بالوفاء بالأجرة 0 وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : (1) (2) أصل الإنذار المرسل منه للمدعى عليه والمعلن قانونا بتاريخ / / يكلفه فيه بالوفاء بأجرة الشقة عين التداعى عن الفترة من / / الى / / باجمالى مبلغ جنيه 0 وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0 وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المنصوص عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : أ- 00000000 ب – إذا لم يقم المسـتأجر بالوفـاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر 0000الخ0 لما كان ذلك ، وكان من ضمن شروط قبول دعوى الإخلاء للتأخر فى سداد الأجرة التى تضمنتها نص المادة 18/ب – سالفة البيان – أن يكلف المؤجر المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة ، حيث استقر قضاء محكمة النقض على أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء – وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر أثره : عدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك لتعلقه بالنظام العام 0 الطعن رقم 3760 لسنة 65 ق – جلسة 3/11/1996 س47 ص 1235 ع2 والطعن رقم 2938 لسنة 64 ق – جلسة 8/12/1994 س45 ص 1579 ع 2 والطعن رقم 4966 لسنة 61 ق – جلسة 9/9 /1992 س 43 ص 1066 ع 2 وحيث أن المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الاخلاء بسبب التـأخير فى الوفاء بالأجرة ، فإذا وقع باطلاً تعين الحكم بعدم القبول ، واشترط أن يبين المدعى فى هذا التكليــف الأجـرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ماهو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر وألا تكون الأجرة متنازعاً فـيها 0 ( مجموعة القواعد التى قررتها محكمة النقض فى تطبيق قوانين الإيجار- للمستشار / محمد خيرى أبوالليل ج1-ط1997ص684 ) 0 لما كان ذلك ، وكان المدعى قد كلف المدعى عليه بسـداد قيمة إيجارية تزيد عل القيمة الإيجارية المستحقة إذ طالبه بالوفاء بمبلغ جنيه وهو مبلغ يزيد على المبلغ المستحق الوارد بعقد الإيجار والبالغ قدره جنيه ، الأمر الذى يبطل معه تكليفه للمدعى عليه بالوفـاء بالأجرة المستحقة وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفـاء 0 وحيث أنه عن المصـاريف ومقابل أتعاب المحاماة فإن المحكمة تلزم بهما المدعى عملاً بنص المادة 184/1من قانون المرافعات والمادة 187/1 من قانون المحاماة رقم 17لسنة 1983 0 فلـهـذه الأسـباب حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء وألزمت المدعى بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة 0 بسم الله الرحمن الرحيم مسـودة أسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى رقم لسنة إيجارات بعد الإطلاع على الأوراق وسماع المرافعة والمداولة قانوناً00 حيث تخلص واقعة الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من الشقة عين التداعى المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ / / وإلزامه بتسليم الشقة خالية من الأشخاص والشواغل مع إلزامه بالمصاريف 0 وقال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ / / إستأجر المدعى عليه منه الشقة عين التداعى الكائنة وذلك بإيجار شهرى قدره جنيهاً يدفع مقدماً أول كل شهر، ثم توقف المدعى عليه عن سداد القيمة الإيجارية اعتباراً من شهر 199 وحتى شهر 199 وأصبح الإيجار المستحق له فى ذمته مبلغ وقدره جنيه فكلفه بالوفاء بالقيمة الإيجارية المتأخرة بموجب إنذار على يد محضر أُعلن به المدعى عليه قانوناً بتاريخ / / إلا أنه لم يقم بالسداد خلال المدة المقررة قانوناً مما حدا به لإقامة هذه الدعوى 0 وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : [1] أصل عقد أيجار الشقة عين التداعى المؤرخ / / والمبرم بينه وبين المدعى عليه والثابت به أن الإيجار الشهرى لعين التداعى هو مبلغ جنيه تدفع مقدماً أول كل شهر ، [2] أصل الإنذار على يد محضرالمعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ / / والذى يكلف فيه المدعى المدعى عليه بالوفاء بمبلغ جنيه قيمة الأجرة الشهرية المستحقة عن أشهر و 1999 0 وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل طرفا التداعى كل بوكيل عنه – محـام – وقدم وكيل المدعى عليه حافظة مستندات طويت على وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0 وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب/1 من القانون رقم 136لسنة 1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو بإعلان على يد محضر ولايحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية 0 ومفاد ذلك أنه يشترط للحكم بالإخلاء لعدم سداد الأجرة توافر ثلاثة شروط هى : أولاً : وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها ، فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر وجب الفصل فى هذه المسألة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء 0 [ الطعن رقم 8261 لسنة 65 ق – جلسة 28/11/1996 – س47 – ص 1421ع2 ] 0 ثانياً : تكليف المؤجر المستأجر الوفاء بالأجرة المستحقة ، ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا ينتج التكليف أثره 0 [ الطعن رقم 559 لسنة 42ق – جلسة 23/2/1977] 0 كما قضى بأن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها – خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر-أثره : عدم قبول الدعوى 0 [ الطـعن رقم 8466 لســنة 65 ق – جلـســة 21/11/1996 س 47 ص 1345ع2 ، والطـعن رقم 2377 لســنة 65 ق – جلســة 16/11/1995 س 46 ص 1179ع2]0  ثالثاً : انقضاء خمسة عشر يوماً على تاريخ التكليف بالوفاء دون وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة ، فإذا رفعت الدعوى قبل انقضاء هذه المهلة تكون قد أقيمت غير مستوفية لشروطها وإجراءاتها الشكلية ويجوز للمحكمة إثارتها من تلقاء نفسها ولو لم يدفع أمامها بعدم استيفائها لتعلق ذلك بإجراءات التقاضى ومواعيده المعتبرة من النظام العام 0 [ المستشار/ خيرى أبو الليل – القواعد العامة وتشريعات إيجار الأماكن – ج1- ط 1997-ص694 ، والطعنان 2149 ، 2167 لسنة 61 ق – جلسة 26/2/1992 ] 0 وأعطى المشرع الحق للمستأجر فى أن يتوقى الحكم بالإخلاء شريطة قيامه بسداد الأجرة المتأخرة وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية ، وذلك حتى قفل باب المرافعة ، فإذا ماقام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية – امتنع على المحكمة أن تقضى بإخلائه 0 وقد استقر قضاء محكمة النقض على أن : قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى قفل باب المرافعة أمام محكمة الإستئناف - م 18/ب من ق 136 لسنة1981 – أثره : سقوط حق المؤجر فى طلب الإخلاء 0 [ الطعن رقم 6579 لسـنة 64 ق – جلسـة 3/1/1996 س47 ص 82 ع1 ، والطعن رقم 6139 لسنة 62ق – جلسة 26/12/1996 س47 ص 1643 ع2] 0 لما كان ذلك وكان الثابت بأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى كلف المدعى عليه بالوفاء بالأجرة المستحقة الواردة بعقد إيجار الشقة عين التداعى والبالغ قدرها جنيه شهرياً وذلك عن مدة أشهر هى المدة من شهر 1999 حتى شهر 1999 وأن ذلك التكليف قد تم بموجب إعلان على يد محضر أُعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ / / ، كما أن الثابت أن المدعى عليه لم يقم بسداد الأجرة المستحقة المتأخرة سالفة البيان رغم انقضاء أكثر من خمسة عشر يوماً على تكليفه بذلك وأن المدعى أقام دعواه بتاريخ / / أى بعد إنقضاء خمسة عشر يوماً كاملة من تاريخ إعلان المدعى عليه وتكليفه بالوفاء بالأجرة المستحقة ، ومن ثم يكون المدعى قد أقام دعواه وفق صحيح القانون ، إلا أنه لما كان الثابت بالأوراق أن المدعى عليه قام بسداد الأجرة المستحقة لعين التداعى عن الفترة المطالب بها وحتى تاريخ قفل باب المرافعة بأن سدد مبلغ جنيه وهو قيمة الأجرة المستحقة عن الفترة من / / وحتى نهاية شهر 2000 الذى تم قفل باب المرافعة خلاله ، كما سدد المصاريف والنفقات الفعلية التى تكبدها المدعى حسبما قدرتها المحكمة بمبلغ جنيه وذلك بموجب إنذار العرض المقدم ضمن حافظة مستنداته بجلسة / / ، وذلك قبل قفل باب المرافعة وحجز الدعوى للحكم ، الأمر الذى يكون معه المدعى عليه قد توقى الحكم بإخلائه وفقاً لصحيح القانون وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك برفض الدعوى حسبما سيرد بمنطوق هذا الحكم 0 وحيث أنه عن المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بهما المدعى عليه عملاً بنص المادتين 184/1 ، 185من قانون المرافعات ، 187/1 من قانون المحـاماة رقم 17لسنة 1983 0 فلـهـذه الأســباب حكمت المحكمة برفض الدعوى وألزمت المدعى عليه بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحامـاة 0 بسم الله الرحمن الرحيم مسـودة أسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى رقم لسنة إيجارات بعد الإطلاع على الأوراق وسماع المرافعة والمداولة قانوناً00 حيث تخلص واقعة الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من الشقة عين التداعى المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ / / وإلزامه بتسليم الشقة خالية من الأشخاص والشواغل لتكرار إمتناعه عن سداد الأجرة مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة 0 وقال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ / / إستأجر المدعى عليه منه الشقة عين التداعى الكائنة وذلك بإيجار شهرى قدره جنيهاً يدفع مقدماً أول كل شهر، ثم توقف المدعى عليه عن سداد القيمة الإيجارية اعتباراً من شهر 199 وحتى شهر 199 وأصبح الإيجار المستحق له فى ذمته مبلغ وقدره جنيه ، وأضاف أن المدعى عليه سبق وأن تأخر عن سداد أجرة عين التداعى حسبما هو ثابت بالحكم رقم لسنة إيجارات كلى شمال القاهرة واستئنافه رقم لسنة ق استئناف القاهرة ، مما يعد معه تأخره عن سداد الأجرة عن المدة الجديدة محل هذه الدعوى بمثابة تكرار فى التأخر عن سداد الأجرة ، مما يحق له معه طلب الحكم بإخلائه لـهذا السبب 0 وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : [1] أصل عقد أيجار الشقة عين التداعى المؤرخ / / والمبرم بينه وبين المدعى عليه والثابت به أن الإيجار الشهرى لعين التداعى هو مبلغ جنيه تدفع مقدماً أول كل شهر ، [2] صورة رسمية من الحكم الصادر فى الدعوى رقم لسنة إيجارات كلى شمال القاهرة المرفوعة من ذات المدعى ضد ذات المدعى عليه فى دعوانا الماثلة عن ذات العين والصادر بجلسة والذى قضى منطوقه وتضمنت أسبابه 0[3] صورة رسمية من الحكم الصادر فى الاستئناف رقم لسنة وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل طرفا التداعى كل بوكيل عنه – محـام – وقدم وكيل المدعى عليه حافظة مستندات طويت على وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0 وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ ب / 1، 3 من القانون رقم 136لسنة 1981 أنه : لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو بإعلان على يد محضر ولايحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ماتكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية 0 فإذا تكرر إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال 0 كما أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه : يجب الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر طبقاً لأحكام هذا الباب فى موعد لايجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد ، وذلك بإيصال مثبتة فيه قيمة الأجرة 0 فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة وإعطاء سند المخالصة عنها ، فللمستأجر قبل مضى 15 ( خمسة عشر ) يوماً من تاريخ الاستحقاق أن يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول لتسلمها خلال أسبوع ، فإذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستأجر الأجرة دون رسوم خلال الأسبوع التالى خزانة مأمورية العوائد المختصة 0000 إلخ 0 وحيث أنه من المقرر بقضاء محكمة النقض أن تكرار تأخر المستأجر فى الوفاء بالأجرة لإخلائه من العين المؤجرة – المقصود به ثبوت اعتياده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى – قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى – لايغنى عن وجوب الحكم بالإخلاء مالم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة – تقدير ذلك من مسائل الواقع .استقلال محكمة الموضوع به متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة 0 [ الطعنان رقما 6420 ، 6932 لسنة 65 ق – جلسة 28/3/1996 س47 ص 595 ع1 ] 0 كما قضت أيضاً بأن تكرار امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة عليه – شرطه – سبق إقامة دعوى موضوعية بالإخلاء وتحقق المحكمة من توقيه الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة عليه والمصروفات والأتعاب 0 [ الطعن رقم 2950 لسنة 57 ق – جلسة 10/6/1993 س44 ص 605 ع2 ، والطعن رقم 3464 لسنة 60 ق – جلسة 24/11/1994 س45 ص 1476 ع2 ] 0 كما قضت بأن الوفاء بالأجرة بعد الدعوى اللاحقة لايحول دون توافر التكرار – مناطه أن تكون تلك الدعوى قد أقيمت بعد إنقضاء الموعد المحدد لسداد الأجرة الوارد بنص المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 0 [ الطعن رقم 8546 لسنة 65 ق – جلسة 25/12/1996 س47 ص 1638 ع2 ] 0 وحيث أن الثابت بالحكم رقم لسنة إيجارات كلى شمال القاهرة واستئنافه رقم لسنة ق استئناف القاهرة والمقدمين بحافظة مستندات المدعى ، أن المدعى عليه سبق وأن تأخر فى سداد الأجرة المستحقة عن ذات عين التداعى ، وأن المدعى أقام الدعوى رقم لسنة إيجارات كلى شمال القاهرة – سالفة الذكر – بطلب إخلائه من عين التداعى للتأخير فى سداد الأجرة  ، وثبت للمحكمة من مطالعتها للحكم الصادر فى تلك الدعوى أن المحكمة إذ قضت برفض تلك الدعوى فإن قضائها ذلك إنما كان لتوقى المدعى عليه الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المتأخرة وقيمة ماتكبده المؤجر – المدعى – فى تلك الدعوى من مصاريف ونفقات فعلية ، وذلك حسبما هو ثابت بأسباب الحكم سند الدعوى ، ومن ثم تصلح هذه الدعوى سالفة البيان سنداً للتكرار 0 وحيث أن المحكمة قد استقر فى يقينها أن المدعى عليه قد دأب على تكرار التأخر فى سداد الأجرة المستحقة فى مواعيدها المحددة وذلك على النحو السالف بيانه ، وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة بغية الحكم له بإخلاء المدعى عليه من عين التداعى لتكرار تأخره فى سداد الأجرة المستحقة وأقام الدليل على سبق تأخر المدعى عليه عن الوفاء بالأجرة فى المواعيد المحددة ، وخلت أوراق الدعوى من ثمة مايفيد وفاء المدعى عليه بالأجرة المستحقة عن المدة الواردة بهذه الدعوى ، ومن ثم يكون المدعى عليه قد عاود تكرار التأخر فى سداد الأجرة دون مبرر تقبله المحكمة ، وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك بإجابة المدعى لطلبه بإخلاء المدعى عليه من عين التداعى لتكرار تأخره فى سداد الأجرة ، وذلك حسبما سيرد بمنطوق هذا الحكم 0 وحيث أنه عن المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بهما المدعى عليه عملاً بنص المادتين 184/1 من قانون المرافعات ، 187/1 من قانون المحـاماة رقم 17لسنة 1983 0 فلـهـذه الأســباب حكمت المحكمة بإخلاء المدعى عليه من عين التداعى المبينة بصحيفة الدعوى وعقد الإيجار المؤرخ / / لتكرار تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل ، وألزمت المدعى عليه بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحامـاة 0 بسم الله الرحمن الرحيم مسـودة أسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى رقم لسنة إيجارات الدائرة ( ) إيجـارات بعد الاطلاع على الأوراق وسـماع المرافعـة والمداولـة قـانونـا 000 حيث يخلص وجيز الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعـة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بفسخ عقد الإيجار المحرر بينه وبين المدعى عليه وبإخلاء العين المؤجرة المبينة بصحيفة الدعوى وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص مع الزامه بأن يؤدى له قيمة الأجرة المستحقة عليه فضلاً عما يستجد حتى تاريخ التنفيذ مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلاكفالة ، وفال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجارمؤرخ / / إستأجر المدعى عليه من المالك السابق للعقار الشقة السكنية الكائنة بالدور بالعقار رقم ( ) شارع قسم لقاء إيجار شهرى يدفع أول كل شهر وقـدره ( جنيه ) ، إلا أن المدعى عليه تأخر عن سداد الإيجار الفترة من الى مما استحق له معه فى ذمته مبلغ جنيه فأنذره على يد محضر بتاريخ / / إلا أنه لم يحرك ساكنا رغم مرور أكثر من خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره وتكليفه بالوفاء بالأجرة 0 وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : (1) أصل عقد إيجار عين التداعى والمذيل بعبارة منسوبة للمالك السابق ومذيلة بتوقيعه تفيد حوالة الحق فى عقد إيجار عين التداعى للمدعى 0 (2) أصل الإنذار المرسل منه للمدعى عليه والمعلن قانونا بتاريخ / / يكلفه فيه بالوفاء بأجرة الشقة عين التداعى عن الفترة من / / الى / / باجمالى مبلغ جنيه 0 وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0 وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 303 من القانون المدنى أنه : يجوز للدائن أن يحول حقه إلى شخص آخر ، إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو اتفاق المتعاقدين أو طبيعة الالتزام 0 وتتم الحوالة دون حاجة إلى رضاء المدين 0 كما أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 305 من القانون المدنى أنه : لاتكون الحوالة نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها 0 على أن نفاذها قبل الغير بقبول المدين يستلزم أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ 0 وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المنصوص عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : أ- 00000000 ب – إذا لم يقم المسـتأجر بالوفـاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر 0000الخ0 لما كان ذلك ، وكان من ضمن شروط قبول دعوى الإخلاء للتأخر فى سداد الأجرة التى تضمنتها نص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981سالفة البيان – أن يكلف المؤجر المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة تكليفاً صحيحاً ، وأن حوالة الحق لاتنفذ فى حق المدين – المستأجر – إلا إذا أعلن بها قانوناً أو قبلها بأن قام بسداد الأجرة للمحال إليه مثلاً وذلك إعمالاً لنص المادتين 303 ، 305 من القانون المدنى السالف بيانهما ، حيث قضت محكمة النقض بأن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها – خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو صدوره ممن لا حق له فى توجيهه – أثره : عدم قبول الدعوى ، وأن نفاذ حوالة الحق فى حق المستأجر والتزامه بدفع الأجرة للمحال إليه منوط بإعلانه بالحوالة أو بقبولها أو بسداده الأجرة للمحال إليه 0 [ الطعن رقم 179 لسنة 61 ق – جلسة 12/1/1995 س46 ص148 ع1] 0 كما قضت محكمة النقض بأنه كى يترتب على التكليف بالوفاء أثره ينبغى قيام علاقة مسبقة بين مشترى العين المؤجرة وبين المستأجر عن طريق سريان حوالة عقد الإيجار فى حقه وفق القانون 0 [ الطعن رقم 958 لسنة 46 ق – جلسة 8/11/1978 س29 ص 1694 ، والطعن رقم 2860 لسنة 57 ق – جلسة 27/6/1988 س 39 ص 1086 ، وانظر أيضاً – القواعد العامة وتشريعات إيجار الأماكن للمستشار / خيرى أبو الليل – ط 1997 ج1 ص 696 ] 0 لما كان ذلك ، وكان المدعى قد كلف المدعى عليه بسـداد الأجرة المستحقة عن عين التداعى رغم أن عقد ملكيته لتلك العين عقد غير مسجل وإن كان يوجد حوالة حق من المؤجر الأصلى للمدعى على عقد الإيجار إلا أن الأوراق قد خلت مما يفيد إعلان المستأجر بحوالة الحق تلك أو علمه بها أو قبوله إياها أو سداده الأجرة للمحال إليه – المدعى – ومن ثم فإن حوالة الحق هذه لاتنفذ فى حق المستأجر – المدعى عليه – وهو مايكون معه التكليف بالوفاء قد صدر ممن لاحق فى توجيهه مما ييطله ، وهو ماتقضى معه المحكمة والحال كذلك بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء 0 وحيث أنه عن المصـاريف ومقابل أتعاب المحاماة فإن المحكمة تلزم بهما المدعى عملاً بنص المادة 184/1من قانون المرافعات والمادة 187/1 من قانون المحاماة رقم 17لسنة 1983 0 فلـهـذه الأسـباب     حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء وألزمت المدعى بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة 0 بسم الله الرحمن الرحيم مسـودة بأسباب ومنطوق الحكم فى الدعوى رقم لسنة إيجارات القاهرة بعد الإطلاع على الأوراق وسماع المرافعة والمداولة قانوناً00 حيث تخلص واقعة الدعوى فى أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة من محام أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ / / وأعلنت قانوناً وطلب فى ختامها الحكم بإخلاء المدعى عليه من عين التداعى الكائنة مع إلزامه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة 0 وقال شرحاً لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ / / استأجر منه المدعى عليه الشقة عين التداعى بإيجار شهرى قدره جنيه يدفع مقدماً أول كل شهر، ثم توقف المدعى عليه عن سداد القيمة الإيجارية اعتباراً من شهر 199 وحتى شهر 199 وأصبح الإيجار المستحق له فى ذمته مبلغ وقدره جنيه فكلفه بالوفاء بالقيمة الإيجارية المتأخرة بموجب إنذار على يد محضر أُعلن به المدعى عليه قانوناً بتاريخ / / إلا أنه لم يقم بالسداد خلال المدة المقررة قانوناً مما حدا به لإقامة هذه الدعوى 0 وقدم المدعى تدليلاً على مايدعيه حافظة مستندات طويت على : [1] أصل عقد أيجار الشقة عين التداعى المؤرخ / / والمبرم بينه وبين المدعى عليه والثابت به أن الإيجار الشهرى لعين التداعى هو مبلغ جنيه تدفع مقدماً أول كل شهر ، [2] أصل الإنذار على يد محضرالمعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ / / والذى يكلف فيه المدعى المدعى عليه بالوفاء بمبلغ جنيه قيمة الأجرة الشهرية المستحقة عن أشهر و 1999 0 وتداولت الدعوى بالجلسات حيث مَثُل المدعى بوكيل – محام – وبجلسة / / قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 0 وحيث أنه من المقرر قانوناً بنص المادة 18/ب من القانون رقم 136لسنة 1981 أنه لايجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية : (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول أو بإعلان على يد محضر 0000إلخ 0 ومفاد ذلك أنه يشترط للحكم بالإخلاء لعدم سداد الأجرة توافر ثلاثة شروط هى : أولاً : وجود أجرة مستحقة غير متنازع عليها ، فإذا كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر وجب الفصل فى هذه المسألة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء 0 [ الطعن رقم 8261 لسنة 65 ق – جلسة 28/11/1996 – س47 – ص 1421ع2 ] 0 ثانياً : تكليف المؤجر المستأجر الوفاء بالأجرة المستحقة ، ويشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه وإلا فلا ينتج التكليف أثره 0 [ الطعن رقم 559 لسنة 42ق – جلسة 23/2/1977] 0 كما قضى بأن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها – خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر-أثره : عدم قبول الدعوى 0 [ الطـعن رقم 8466 لســنة 65 ق – جلـســة 21/11/1996 س 47 ص 1345ع2 ، والطـعن رقم 2377 لســنة 65 ق – جلســة 16/11/1995 س 46 ص 1179ع2]0 ثالثاً : انقضاء خمسة عشر يوماً على تاريخ التكليف بالوفاء دون وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة ، فإذا رفعت الدعوى قبل انقضاء هذه المهلة تكون قد أقيمت غير مستوفية لشروطها وإجراءاتها الشكلية ويجوز للمحكمة إثارتها من تلقاء نفسها ولو لم يدفع أمامها بعدم استيفائها لتعلق ذلك بإجراءات التقاضى ومواعيده المعتبرة من النظام العام 0 [ المستشار/ خيرى أبو الليل – القواعد العامة وتشريعات إيجار الأماكن – ج1- ط 1997-ص694 ، والطعنان 2149 ، 2167 لسنة 61 ق – جلسة 26/2/1992 ] 0 لما كان ذلك وكان الثابت بأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى كلف المدعى عليه بالوفاء بالأجرة المستحقة الواردة بعقد إيجار الشقة عين التداعى والبالغ قدرها جنيه شهرياً وذلك عن مدة أشهر هى المدة من شهر 1999 حتى شهر 1999 وأن ذلك التكليف قد تم بموجب إعلان على يد محضر أُعلن قانوناً للمدعى عليه بتاريخ / / ، كما أن الثابت أن المدعى عليه لم يقم بسداد الأجرة المستحقة المتأخرة سالفة البيان رغم انقضاء أكثر من خمسة عشر يوماً على تكليفه بذلك 0 وحيث أن المحكمة بما لها من سلطة تقديرية ثبت لها من مطالعة أوراق الدعوى أن التكليف بالوفاء قد تم وفق صحيح القانون حيث أن الأجرة الشهرية لعين التداعى هى مبلغ جنيه وأن المدة المطالب بها هى مدة شهراً ، ومن ثم يكون المبلغ المستحق فى ذمة المدعى عليه هو مبلغ جنيه × شهر= جنيه0 وحيث أن المدعى عليه لم يمثُل بالجلسات رغم إعلانه قانوناً ومن ثم فلم يدفع الدعوى بثمة دفع أو دفاع ينال منها ، وحيث أن طلبات المدعى قد جاءت على سند صحيح من الواقع والقانون الأمر الذى يتعين معه والحال كذلك أن تجيبه المحكمة لطلبه بإخلاء المدعى عليه من الشقة عين التداعى وهو ماتقضى به المحكمة 0 وحيث أنه عن المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم بهما المدعى عليه عملاً بنص المادتين 184/1من قانون المرافعات ، 187/1 من قانون المحـاماة رقم 17لسنة 1983 0 فلـهـذه الأســباب حكمت المحكمة بإخلاء المدعى عليه من الشقة عين التداعى رقم الكائنة بالطابق بالعقار رقم شارع قسم بالقاهرة المبينة بعقد الإيجار المؤرخ / / وبصحيفة الدعوى ، وألزمت المدعى عليه بالمصاريف ومبلغ عشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة 

1 تعليقات

إرسال تعليق