القيود على حق الملكية الجزء الاول

+ حجم الخط -
القيود على حق الملكية الجزء الاول
القيود على حق الملكية الجزء الاول

المطلب الثانى القيود الواردة على حق الملكية مادة 806 أن يراعى فى استعمال حقه ما تقضى به القوانين والمراسيم واللوائح المتعلقة بالمصلحة العامة أو بالمصلحة الخاصة . وعليه أيضا مراعاة الأحكام الآتية : الشرح يتبين من المادة 806 ان القيود الواردة على حق الملكية نوعان قيود متعلقة بالمصلحة العامة وقيود متعلقة بالمصلحة الخاصة ويلاحظ ان قيود حماية المصلحة الخاصة هى لحماية
المصلحة العامة لم يعد حق الملكية فى العصر الحديث حقا مطلقا بل هذا الحق اصبح مقيدا بقيود كثيرة تزداد يوما بعد يوم ويصعب حصرها وهذه القيود قد يكون مصدرها الاتفاق او ارادة المالك مادة 807 (1) على المالك ألا يغلو فى استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار . (2) وليس للجار أن يرجع على جاره فى مضار الجوار المألوفة التى لا يمكن تجنبها ، وإنما له أن يطلب إزالة هذه المضار إذا تجاوزت الحد المألوف ، على أن يراعى فى ذلك العرف ، وطبيعة العقارات وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر ، والغرض الذى خصصت له . ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق. الشرح هذه المادة خاصة بقيد عدم الغلو فى استعمال حق الملكية لدرجة الاضرار بالجار لذا اوجب القانون عدم اضرار المالك بالجار وهناك ثلاث حالات للغلو : 1- الخطأ فى استعمال الحق الملكية فيتخيل المالك ان ملكيته مطلقة يفعل ما يحلو له حتى وان كان فيه اضرار بالاخرين ( بالمعنى العامى الدارج – ملكى وانا حر فيه - ) ولكن الحقيقة ان ملكيته مقيدة بالقوانين واللوائح وعدم الاضرار بالغير ومثال ذلك ادارة محل مقلق للراحة فى مكان سكنى هادئ 2- التعسف فى استعمال حق الملكية ويتحقق فى ثلاث صور الاولى : اذا لم يقصد بالتعسف سوى الاضرار بالغير الثانية : اذا كانت المصالح التى يريد تحقيقها قليلة الاهمية لا تتناسب مع ما يصيب الغير من اضرار الثالثة : اذا كانت المصالح التى يهدف اليها غير مشروعة 3- مضار الجوار غير المألوفة ومعنى ذلك ان المالك غير مسئول الا عن الضرر الذى تجاوز حد المألوف والطبيعى واما اذا كان الضرر مالوفا وهو الذى لا يمكن تجنبه بين الجيران فهو غير مسئول عنه ايضاحات - تقدير الضرر غير المالوف معياره العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منهما للاخر والغرض الذى خصص له فمعيار الضرر غير المالوف معيار مرن غير جامد - لا يمنع اعتبار الضرر غير مألوف وجود ترخيص ادارى ومثال ذلك ادارة محل مقلق للراحة وله ترخيص - التعويض عن الضرر غير المألوف قد يكون نقديا وقد يكون عينيا بازالة الضرر ويجوز للقاضى اللجوء الى الغرامة التهديدية على المالك - تقدير ما اذا كان الضرر مألوف او غير مألوف مسألة موضوعية يقدرها القاضى - يقع الالتزام بعدم الاضرار غير المألوف على كل من المالك او صاحب حق الانتفاع او صاحب حق الاستعمال او صاحب حق السكنى وكذلك المستأجر - اذا طلب المتضرر ازالة المضار غير المألوفة من القاضى فالاخير له الحق فى عدم الاستجابة لطلب الازالة اذا كان فيها ارهاق للمالك ويحكم بتعويض بدلا من ذلك مادة 808 (1) من أنشأ مسقاة أو مصرفا خصوصيا طبقاً للوائح الخاصة بذلك كان له وحده حق استعمالها . (2) ومع ذلك يجوز للملاك المحاورين أن يستعملوا المسقاة أو المصرف فيما تحتاجه أراضيهم من ري أو صرف ، بعد أن يكون مالك المسقاة أو المصرف قد استوفى حاجته منها . وعلى الملاك المجاورين فى هذه الحالة أن يشتركوا فى نفقات إنشاء المقساة أو المصرف وصيانتهما بنسبة مساحة أراضيهم التى تنتفع منها. الشرح وهى خاصة بحق الشرب وهو يعنى ان احد الملاك له مسقاة خاصة به يسقى بها ارضه ولجاره ارض ولكن ليس عنده مسقاة يروى بها ارضه او عنده ولكن المياه لا تكفى للرى وجاره صاحب المسقاة روى ارضه ولديه فائض من المياه فهنا يحق للجار الحق فى الحصول على حق الشرب ( رى ارضه من مسقاة جاره وليس لمالك المسقاة ان يمنعه ) شروط الحصول على حق الشرب 1- ان تكون للمالك مسقاة خاصة 2- ان يستوفى المالك حاجته من المسقاة 3- ان يكون من يطلب حق الشرب من المياه جارا لمالك المسقاة والجوار هنا ثلاث صور : الاولى : ان تكون المسقاة حدا فاصلا بين ارض الجار وارض المالك للمسقاة الثانية : ان تكون ارض الجار فاصلا بين ارض المالك والمسقاة الثالثة : ان تكون المسقاة داخل ارض المالك غير ملاصقة لارض الجار 4- ان يكون الجار فى حاجه الى رى ارضه ريا كافيا حكم نقض للجار الذى اصابه ضرر من عدم المسقى المطالبة بالتعويض ولا محل لتغييب الحكم لعدم بحثه المنازعة بشأن ملكية المسقى المذكورة نقض 18/4/1974 – طعن 164 – س 49 ق – لم ينشر مادة 809 يجب على مالك الأرض أن يسمح بأن تمر بأرضه المياه الكافية لري الأراضي البعيدة عن مورد المياه ، وكذلك مياه الصرف الآتية من الأراضي المجاورة لتصب فى أقرب مصرف عمومي ، بشرط ان يعوض عن ذلك تعويضا عادلا. الشرح خاصة بحق المسيل ( الصرف ) والمجرى حق المسيل احدى صورتين 1- حق المجرى وهو مرور المياه من ارض الجار لتصل الى ارص صاحب حق المجرى 2- حق المسيل وهو مرور مياه الصرف بعد رى ارضه من ارض جاره حتى تصل الى اقرب مصرف عام ايضاحات يجب ان يكون الجار فى حاجه الى رى ارضه عن طريق المجرى او صرف المياه عن طريق المصرف اجراءات الحصول على حق المجرى وحق المسيل والتعويض هى نفس اجراءات حق الشرب لم تشترط المادة 809 التعويض مقدما لا يكون للجار ان يجبر جاره على اشراكه فى مصرفه الخاص الا اذا كان مجاورا لهذا المصرف وفيما عدا ذلك لا يجوز صرف المياه فى مصرف خاص الا بالاتفاق مع مالكه وهذا عكس حق الشرب الذى له ثلاث اشكال للجوار حق المجرى هو حق مالك الارض البعيدة عن مورد المياه ولكى تصل الى ارضه يجب ان تمر بأرض غيره وبناء على هذا اذا كان مورد المياه هذا ترعة عامة او النيل يجب على مالك الارض ان يحصل على ترخيص من الجهة المختصة واذا كانت مسقاة خاصة فيأخذ المياه اما بحق الشرب او باتفاق مع مالك المسقاة مادة 810 إذا أصاب الأرض ضرر من مسقاة أو مصرف يمر بها ، سواء كان ذلك ناشئا عن عدم التطهير أم عن سوء حالة الجسور ، فإن لمالك الأرض أن يطلب تعويضا كافيا عما أصابه من ضرر . الشرح هذه المادة خاضة بالتطهير والاصلاحات هذه المادة توضح بما ان الجار هو الذى انشأ المروى او المصرف فى ارض المالك فعليه ان يقوم بتطهير المروى او المصرف على نفقته واذا قصر فى ذلك واصيب المالك باضرار من جراء ذلك كان على الجار المقصر ان يعوضه التعويض يكون نقدا او عينيا واذا لم يقم صاحب الارض باجراء التطهير والصيانة جاز لمفتش الرى بناء على تقرير او شكوى ان يكلفه بالتطهير فى موعد معين والا قام التفتيش باجراء التطهير والاصلاحات وتحصل النفقات بالطرق الادارية من اصحاب الارض كل بنسبة ارضه ويحسب مع هذه النفقات التعويض مادة 811 إذا لم يتفق المنتفعون بمسقاة أو مصرف على القيام بالإصلاحات الضرورية ، جاز إلزامهم بالاشتراك فيها بناء على طلب أى واحد منهم . الشرح هذه المادة خاصة بالقيود المقررة للاصلاح الزراعى الترع نوعان : 1- ترع عامة مملوكة للدولة ويكون الحق فى استعمالها بنسبة مساحة الاراضى التى تروى ومراعاة اللوائح والقوانين 2- ترع خاصة مملوكة للافراد وهى المسقاة وسبق شرحها فى حق الشرب ايضاحات اذا كان المنتفعون كلهم ملاك للمسقاة او بعضهم مالك وبعضهم له حق الشرب فالجميع ملزمون بتطهير المسقاة بنسبة مساحة اراضيهم الشكوى بعدم التطهير مقبولة من كل ذى شأن سواء مالك المسقاة او المصرف او احد المنتفعين وكذلك الحكومة فقد تقوم الاخيرة بالاصلاحات اللازمة وتقوم بتحصيل ما انفقته من المنتفعين فى مواعيد محددة بحسب مقدرتهم ويجوز اعفاؤهم بقرار من وزير الداخلية مادة 812 (1) مالك الأرض المحبوسة عن الطريق العام ، أو التى لا يصلها بهذا الطريق ممر كاف إذا كان لا يتيسر له الوصول إلى ذلك الطريق ألا بنفقة باهظة أو مشقة كبيرة ، له حق المرور فى الأراضي المجاورة بالقدر اللازم لاستغلال أرضه واستعمالها على الوجه المألوف ، مادامت هذه الأرض محبوسة عن الطريق العام ، وذلك فى نظير تعويض فيه أخف ضررا وفى موضع منه يتحقق فيه ذلك . (2) على أنه إذا كان الحبس عن الطريق العام ناشئا عن تجزئة عقار تمت بناء على تصرف قانوني ، وكان من المستطاع إيجاد ممر كاف فى أجزاء هذا العقار ، فلا تجوز المطالبة بحق المرور إلا فى هذه الأجزاء . الشرح هذه المادة خاصة بحق المرور حق المرور هو حق مقرر للارض المحبوسة عن الطريق العام ولا يوجد ممر للوصول اليها فيؤخذ ممر من ارض الجار ويعوض عن ذلك فلكى يفرض القانون على المالك ان يتحمل مرور الجار فى ارضه ان تكون ارض الجار محبوسة عن الطريق العام وليس لها منفذ اى محاطة من كافة الجوانب باراضى الجيران والقاضى يلجأ فى هذا الامر الى الخبير الذى يقرر حبس الارض من عدمه يستوى ان تكون الارض المحبوسة زراعية او ارض عليها بناء كمصنع او مسكن او ارض فضاء يستوى ان يكون طالب حق المرور هو المالك او من له حق الانتفاع او المحتكر او ناظر الوقف اما المستأجر والمزارع ليس لهم هذا الحق لان حقهم شخصى اذا ظهر بعد اعطاء حق المرور طريق جديد عام بجوار الارض المحبوسة او اشترى المالك ارض بجوارها ولها طريق فانه فى هذه الحالة ينفك الحبس ومن ثم ليس هناك داعى لحق المرور وللمالك ان يطلب انهاء هذا الحق سؤال / اذا بقى صاحب حق المرور يستخدم هذا الحق 15 سنة هل يمتلك الحق بالتقادم ؟ لا يمتلك الحق بالتقادم لان استعماله لهذا الحق كان بسبب الحبس ايضاحات - اذا اصبح للارض المحبوسة حق المرور فى الاراضى المجاورة فان هذا الحق لا يتقادم بعدم الاستعمال مهما طالت المدة فى عدم الاستعمال وانما عليه طلب حق مرور جديد وبتعويض جديد - اذا اختار صاحب الارض المحبوسة ممر بأرض جاره ويوجد فى ذات الوقت ممر اخر اخف ضررا فان صاحب الارض له ان يعترض ولكن اذا لم يعترض وظل صاحب حق المرور يمر 15 سنة فهنا تقادم حق المرور ويثبت بالتقادم ولكنه تقادم مسقط وليس مكسب - اذا لم يتفق الطرفان على التعويض وحدث خلاف يتم الاستعانة بخبير يقيم الضرر والتعويض قد يكون مبلغ اجمالى يدفع مرة واحدة وقد يقسط على مواعيد محددة وقد يكون ايرادا دوريا يدفع اول كل سنة - يجوز للجار ان يمنع صاحب حق المرور من المرور اذا لم يدفع التعويض - دعوى المطالبة بالتعويض تتقادم بمضى 15 سنة اذا لم يطالب به واذا كان ايرادا دوريا يدفع اول كل سنة يسقط بمضى 5 سنوات - اذا كان استعمال الممر مشتركا بين عدة اشخاص فانهم لا يكونوا متضامنين فى التعويض الا اذا كان هناك اتفاق او نص قانون - اذا استمر استعمال المالك للممر سنة فاكثر وتعرض له المالك فله الحق ان يستعمل ضده دعوى منع التعرض مادة 813 لكل مالك أن يجبر جاره على وضع حدود لأملاكهما المتلاصقة ، وتكون نفقات التجديد شركة بينهما ، الشرح هذه المادة خاصة بتعيين الحدود - هذا النص يفترض وجود ارضين فضاء لمالكين يريد احدهما او كلاهما وضع حدود فاصلة بينهم ومعنى هذا ان المالك مجبر بناء على طلب الاخر فى اقامة الحدود واذا رفض تقام ضده دعوى تعيين الحدود - دعوى تعيين الحدود هى دعوى عينية عقارية وهى غير قابلة للتقادم - دعوى تعيين الحدود اذا لم يكن فيها نزاع على الملكية فهى من اختصاص القاضى الجزئى مهما كانت قيمة الاراضى - اذا كانت الارض ملاصقة للاملاك العامة او الدومين العام فن جهة الادارة هى التى تعين حدود الملك العام بقرار يصدر منها لا عن طريق دعوى تعيين الحدود ولصاحب الارض الملاصقة التعويض امام المحاكم العادية - دعوى تعيين الحدود يجوز ان يكون المالك طرفا فيها او المنتفع او المحتكر او ناظر الوقف ويحق للطرف الاخر ان يطلب اختصام مالك الرقبة الاصلى واما المستأجر والمزارع ليس لهم هذا الحق لان حقهم شخصى ويرى د. محمد على عرفه وجوب سريان هذا الحكم على الدائن المرتهن الحائز للعقار لان حقه على العقار ليس اصليا بل تابع لحق شخصى فلا يحق له رفع الدعاوى التى تمس ملكية العقار المرهون ولو بطريق مباشر - دعوى تعيين الحدود هى من اعمال الادارة ومن ثم يكفى فيها اهلية الادارة فقط دون اهلية التصرف لذا يجوز للولى او الوصى او القيم او الوكيل او ناقص الاهلية ان يرفعوا تلك الدعوى بشرط الا يكون هناك نزاع على الملكية لان الاخيرة تتطلب اهلية تصرف - فى دعوى تعيين الحدود يجب على المحكمة ان تبين سبب الملكية فالعقد العرفى غير المسجل لا يكفى اجراءات عملية التحديد : 1- فحص سندات التمليك للتأكد من مساحة الاراضى الملاصقة 2- مسح الاراضى المتلاصقة للتأكد من مساحتها الحقيقية 3- رسم الحدود الفاصلة واقامة معالم ثابته لها عن طرق دق مدقات حديد 4- تحرير محضر تحديد فيه اتجاهات الحدود المرسومة بدقة للرجوع اليها اذا انطمست الحدود تقسيم النفقات : 1- نفقات التحديد من فحص المستندات والرسم تقسم مناصفة بحسب الرؤس 2- نفقات مسح الاراضى المتلاصقة تقسم مناصفة بحسب الرؤوس 3- نفقات الدعاوى فى حالة النزاع تكون على من خسر الدعوى - لا تقبل دعوى تعيين الحدود الا من مالك ملاصق لجاره فاذا كان الجوار منفصل بطريق عمومى او مجرى ماء فلا تقبل الدعوى اما اذا كان منفصل بطريق خاص او مسقاة خاصة تقبل الدعوى
 عبد العزيز عمار
المحامى

كتابة تعليق